英文《中国日报》1月11日封面文章：对于中国房地产市场上的海外投资者，特别是那些指望获得暴利的投资者来说，这是令人沮丧的时期。
一家领先的美国投资公司香港分部的一位总经理就属于其中之一，去年他观察了很多中国房地产项目，但是没有签订任何交易。相反，由于投资期限到期，他卖掉了一些项目，这些项目总价值达3亿多美元。
你不会在媒体报道中看到此人，因为其公司政策规定不能接受媒体采访。但是他很清楚自己因为没能完成目标而感到恼火。“尽管中国的房地产市场正在持续整顿，但与欧盟和美国相比，这里的投资机会没那么竞争激烈。”
他在全球房地产投资的所有决策都是由纽约的投资委员会所做出的。他说：“我们必须和在欧盟和美国的其他小组竞争，那里的经济衰退带来了更多的降价项目。”“实际上，我们在中国的投资更多地是从长远的角度出发的，以分散我们在全球投资组合中的风险。”
海外资本显著外流
他的情况很有代表性。房地产顾问公司高力国际(北京)投资服务总监John Wong表示，总体而言，去年从中国撤出的国际房地产资本比进来的要多。
拿北京为例，2011年达成和公开的交易总共约有10起，但是很少有国外投资参与。高力国际的一份报告显示，国内投资者——国有企业、金融机构和私人开发商继续主导着房地产市场，而海外投资者的参与变得越来越克制。
中国的房地产行业和股票是国际热钱所青睐的主要领域，热钱是指从一个国家流向另一个国家以赚取短期利润的资金。而那些资金正在撤出中国。
分析人士判断的一个关键指标是中国的银行的外汇占款数量，而该数量在11月份连续第二个月下降。一个月的百分比不会有太大的变化，不过，当一个月的购买总额达到数万亿人民币时，其中的变化是很重要的。
在强劲的九月过后，10月份的外汇占款四年来首次下降了0.09%。11月份，外汇占款下降了0.11%，为2007年12月以来最大月度跌幅。
国外投资者规避风险
分析人士表示资本流出的原因包括：在全球经济衰退的背景下，国际投资者对风险资产的投资兴趣减弱，越来越担心中国经济硬着陆以及人民币最近的贬值。对外经济贸易大学金融学院院长丁志杰说，人民币的贬值表明美元流动性的不足。
丁志杰说：“由于9月底日益恶化的欧债危机使全球金融市场陷入动荡，全球资本流入美元主导的资产已经是一个很明显趋势。”他表示，美元在市场上的需求一直很大。国家外汇管理局的数据显示，过去10年流入中国的热钱平均每年约2500万美元。2003年到2010年间的所流入的热钱总量达3000亿美元，押注人民币的升值。
这些热钱主要在房地产市场、股票市场以及地下银行系统寻求投机利润。世界银行东亚和太平洋地区首席经济学家伯特。霍夫曼(Berf Hofman)在11月份说，“在财政紧缩的过程中，欧洲经济增长的放缓，以及银行增加资本覆盖的需要，将会影响东亚。”他表示，欧洲银行信贷的减少意味着流向亚太地区的资本将减少。
兴业银行的首席经济学家鲁政委(微博)说，投资者担忧经济硬着陆以及地方政府债务风险，也是热钱外流的原因。2011年中国的经济增长放缓，从第一季度的9.7%下降到第二季度的9.5%，再下降到第三季度的9.1%。许多经济学家预测，由于出口和投资的下降，中国今年的经济增长将为8%--8.5%。
房地产“泡沫应慢慢泄气”
国家开发银行的研究分析师杜征征说，“与此同时，紧缩的财政政策对实体经济的影响以及房地产市场呈现出转折点的迹象，也很可能引发资本外流。”国务院发展研究中心的副主任侯云春表示，房地产市场将构成今年中国经济面临的最大挑战。他说：“房地产泡沫应该慢慢泄气，不要被直接刺破。”
政府冷却房地产市场的持续措施正在实施，包括增加首付金额以及限制每个家庭能购买房子的数量，这意味着它们已经开始影响房地产市场。国家统计局发布的数据显示，11月份，监控的70个城市中有49个城市新建居民楼的房价比10月份所有下降，而16个城市的房价保持不变。
瑞士银行首席中国策略师高挺说：“我们预计，2012年第一季度的房地产投资、房屋销售、新开工项目以及土地销售都将下降，且房地产市场的调整将会是今年经济面临的最大的不确定性。”
人民币VS 美元
人民币汇率的更大浮动是资本外流的另一个原因。11月份，人民币连续12个交易日疲软，并一度引发中国的货币可能走向贬值周期的担忧。
中国建设银行的高级研究员赵庆明(微博)说，2011年更加强劲的人民币的币值靠近他曾预测的升值5%到7%区间的低端。他预测明年人民币对美元的汇率将出现更大的浮动。专家认为，热钱的加速撤离将对人民币贬值造成更大压力，并将在中国股市、证券市场以及房地产市场引发更大的波动。
国务院发展研究中心的经济学家范建军说：“然而，由于中国对资本账户、经济以及外汇储备规模的严格管理，这样的外流不会对实体经济造成很大的震动。”但是分析人士表示，如果资本外流的趋势持续下去，中国可能会重新盯住美元，正如其在2008年世界金融危机期间所做的那样。
央行已经将人民币的中间交易价格设定在持续较高水平，而不是允许人民币持续贬值。目的是要稳定人民币对美元的汇率，因为投资者会出于人民币进一步贬值的 预计而出售人民币。兴业银行的鲁政委说：“如果这样的汇率稳定不能改变人民币会进一步疲软的市场预期，它将进一步导致资本外流，且这种情况至少要到今年第一个季度才会有所缓和。”
野村国际(Nomura)中国首席经济学家张志伟表示，资本外流的增加也反映出短期内中国贸易顺差的缩小以及外国直接投资的放缓。巴克莱银行(Barclays)的经济学家常建最近在一篇研究纪要中写道：“资本外流、贸易顺差的缩小以及外国直接投资的放缓，可能将减少人民币升值预期、加强贬值预期，造成全球经济的日益疲软且影响投资者的信心。”
热钱流出也并非坏事
然而，热钱的流出并非全是坏事。在全球经济放缓导致外部需求下降时，人民币的贬值将给出口公司更大的竞争优势。在货币政策方面，它为央行提供了更多空间以调整政策应对国内经济放缓。
对于张志伟来说，资本外流可能会促使人民银行再次降低存款准备金率，以抵消最近外汇占款的下降。12月份，央行2008年12月份以来首次下调了商业银行的存款准备金率。张志伟预测，央行很快将把存款准备金率下调50多个基点，并放宽银行的贷存比率要求，以稳定国内的流动资产。
而中国银行的研究员周景彤认为，外国资本流出并不是个大问题，因为“这不是长期趋势”。周景彤说，由于从长远来看人民币对日益疲软的美元将升值，资本外流将改变。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，政府应该特别注意本土资金可能的加速外流，而不是把重点放在国外资本的撤出上，预计那将对国内的货币政策产生更大的影响。
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