最近，调控多时的房地产政策出现了松动的、似有似无的暧昧信号。寒冬中的开发商们也似乎看到了黎明前的曙光。
多年经验证明，政府、开发商和购房者一直唱着三重奏。房价涨购房者有意见政府调控房价微跌开发商叫崩盘放松调控房价继续涨，如此循环。
一边是媒体喊开发商资金链断裂，而一边实际情况却是，鲜少见到有房地产公司死在调控期。
其实，公众的错觉很大程度上来自对房地产公司“资产负债率”的误读。
以龙头万科为例。2011年9月末，万科资产负债率(总负债／总资产)为78.97%，乍一看，这是一个高得吓人的负债比例。
但分析一下万科总负债的结构，你会大吃一惊。
2011年前三季，万科预收账款从744亿元增长到1228亿元，短短9个月，增加了484亿元。同期，万科只结转确认了293亿元的营业收入，但预收账款却足足多了近500亿元，用分析师们惯用术语是“如此高的预收账款，锁定了万科未来的业绩”。这预收账款自然是购房者的预交款。
预收账款和预付账款的比例多少，可以微妙地反映一个公司在产业链上下游的地位和话语权。预收账款越多，说明公司越牛，款到货才发，客户甚至得排队买货。这一类公司多是掌握稀缺资源或核心技术的公司。预付账款则反之。
最牛的莫过于贵州茅台，2011年前三季末预收账款高达68.2亿元，超过同期329亿元总资产的1／5。这当然归功于争先恐后抢货的经销商们。
通俗地讲，预收账款的多寡，直接与开发商们对购房者的资金占用能力挂钩。把预收账款剔除，万科其它负债占总资产的比例其实只有35.61%。
关于这一点，笔者和万科总裁郁亮交流过。在郁亮看来，一个房地产商的实际负债率应该剔除预收账款来考虑。因为预收账款是未来业主预交的买房款，将来不必以真金白银相还。等工程竣工并交付业主使用，这笔预收账款便可转为营业收入。
也就是说，预收账款对开发商来说，越多越好，它体现强势的地产商对购房者资金的占用程度。
笔者重新计算了一遍房地产商们的实际资产负债率，123家上市房地产公司2011年三季末的平均资产负债率为63.32%。剔除掉预收账款之后，平均资产负债率马上降低到47.3%，还不到50%的警戒线。
并且，不出意外，剔除预收账款后，“招保万金”的实际负债率均远远低于行业平均水平。
结论是，开发商在与政策长期艰苦搏斗中，早已成为久经考验的战士。不要轻易相信开发商哭穷，不要相信所谓的资产负债率，只需看看它账上的真金白银是否足以支付高额的利息和短债，看到底还有多少人兴冲冲地跑到开发商那里预交房款。
否则，政策一放松，裸泳的，只能是房奴们。
不过，也有一些专家认为，目前在宏观调控之下，一些开发商的资金链确实比较紧张。
复旦大学经济学院教授孙立坚表示，房地产业的资金链是否撑得住是个大问题，但国家不希望资金立刻进入，会采取借新债还旧债，也就是在借贷上通过展期方式，不让资金链断，但是也不让房产价格起来，以确保产业资本进入实体经济。
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