周俊生：如果土地流标成常态调控可能终止

相关专题：全国楼市发布时间：2012-02-29

新房导购：提要：国土资源部2月21日召开新闻发布会宣布，今年全国住房供地计划供应量，将不低于过去5年的年均供应量。随着房地产市场调控的步步深

提要：国土资源部2月21日召开新闻发布会宣布，今年全国住房供地计划供应量，将不低于过去5年的年均供应量。随着房地产市场调控的步步深入，在房价拐点形成以后，房地产开发商已经面临危机。

国土资源部2月21日召开新闻发布会宣布，今年全国住房供地计划供应量，将不低于过去5年的年均供应量。其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。显然，另外的30%就是清一色的商品房用地，但是在那个70%中，仍有“中小套型普通商品住房用地”，虽然精确的百分比付之阙如，但可以想见这应该是一个不低的比例。

但是，随着房地产市场调控的步步深入，在房价拐点形成以后，房地产开发商已经面临危机。面对冷清的市场，它们开始为原来囤积的房源焦急，资金不宽裕的开发商开始大幅度地削价抛售，对于继续拿地、囤地的兴趣已经大不如前。最近数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，比上一年度减少了11%。因此，大量商品房用地推向市场，是否能被市场吃下却还不好说。对此，国土部表示出了高度关注，就在这次新闻发布会上，土地利用司副司长窦敬丽表示，今年起各地需要及时上报“招拍挂”中房地产用地的流标、流拍情况。

国土部开始关注土地流拍，这与它以前的政策取向有点不一样。两年前，就在此轮房地产调控刚刚起步的时候，国土部曾要求各地对“招拍挂”中土地溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的用地及时上报，现在这一条要求虽然还没有废弃，但由于这种情况目前已经不可能出现，因此事实上这条要求已经空置。不过，当时国土部之所以有这个规定，是为当时高涨的地价所引起的高涨的房价而着急，希望及时了解土地“招拍挂”中的异常情况，以便拿出对策。现在，国土部要求及时上报土地流标、流拍情况，它仍然在为土地市场而着急，不过着急的方向已经与原来相反了。窦敬丽的话说得很明白，国土部这样做，是为了做好相关的政策储备。

“政策储备”，这自然是一种政策语言，把它“翻译”成大白话，实际上就是告诉我们，如果土地流标、流拍情况一直发展下去，甚至表现得越来越严重，国土部就会出台相应政策来改变这种局面，而这个政策现在就要考虑好，免得到时手忙脚乱。显然，这就是最近房地产市场所热议的调控政策转向了。看来，进行了已经两年的房地产市场调控确实收到了效果，这个效果就是盘踞于这个市场的各方主体的利益开始被触动。由于限购政策的推行，原来一度活跃的投资投机势力是第一个受到精准打击的目标，而由于这股力量的消失，使房地产开发商无法再像以往那样轻松地收获市场炒作红利，开始直面惨淡的市场。然而，当房地产开发商出现危机的时候，这场危机就自然而然地会蔓延到在房地产市场上曾经与其唇齿相依的地方政府。地方政府不断面对土地拍不出去的尴尬，这就意味着“土地财政”制度开始出现了动摇，这对地方的财政所带来的威胁显然是不可忽视的。

一个值得注意的现象是，最近，银监会开始着手调查全国地方融资平台的债务问题，并准备对地方政府欠下的债务进行展期。地方政府在前几年借着拉动投资的高潮积累下的信贷性债务已经到了开始偿还的高峰，本来，这些债务是有地方政府的卖地收入托底的，现在这个“底”已经有点漏了，虽然银监会已经为其开出了展期的“支票”，但毕竟债务压力仍然存在，而且也会危及银行的信贷安全。由此看来，国土部为土地流标、流拍而着急决不是没有道理的。国土部要为此而进行“政策储备”，这个“政策库”里到底有什么样的内容，现在还不得而知，但一个可以预想的前景是，如果这种流标、流拍发展到了让政府无法忍受的程度，那么，这场声势浩大的房地产市场调控也就很有可能走到头了。尽管政府已经三令五申调控要坚持下去，但我们应该明白的一点是，当政府开始对调控进行转向的时候，它一定也能够向我们提供振振有词的理由的。最近一段时间，一些地方政府频频出台对调控政策的微调，虽然其中有的被叫停了，但这种现象正反映了地方政府开始为此而产生的焦灼，国土部乃至更上一层的中央政府，当然也会感知到这种焦灼并将最终有所反映。

我国房地产市场成为一个典型的“脱实向虚”的投资投机市场，其中地方政府的推动是“功不可没”的，房地产市场为地方政府提供了土地财政的可靠保证，地方政府也找到了拉动地方经济和增加地方财政收入的一个重要引擎，而这个引擎至今仍然无法丢弃。此轮房地产调控尽管被称为“史上最猛”，却基本没有触及地方政府的利益，地方政府倚重的“土地财政”路径并没有改变。这一场调控是政府以其强大的行政干预力量来主导的，那么，如果政府再用它的行政干预力量来扭转市场走向，让土地市场重新活跃起来，这是完全能够办到的。“土地财政”，这个中国房地产市场无法摆脱的幽灵，它已经对中国的房地产市场造成了很大的问题，而在我们对未来的房地产市场走向进行评估的时候，这仍然是不可以忽略的。

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