核心提示
2012年中央经济工作会议明确指出，要继续推进“房产税改革试点”，2012年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，要“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。”这意味着，房产税扩大试点的步伐会大大加快。房产税是和我们的生活密切相关的税种，其开征意义除了增加财政收入、调节分配外，还在于它是一种市场手段，在一定程度上可抑制楼市的投机行为。房产税扩大试点，乃至全面推广，应建立完善的财产登记和信息管理体系，应同其他税种的改革相配合，应做好相应的一系列技术准备等。换言之，如何进行制度设计使房产税的开征更公平，效率更高，才是我们应该关注的问题。
房产税开征 用市场手段调控楼市
开征房产税的意义，在于增加地方财政收入，调节贫富差距；在目前楼价居高不下的背景下，它更重要的作用在于抑制投机行为，用市场手段控制房价。
主持人：房产税和很多人的利益直接相关，所以为多方共同关注。请结合上海、重庆两个房产税征收试点城市一年来的情况，谈一下征收房产税的必要。
刘社：房产税是以房产为征税对象，在保有环节向产权人征收的税种，属于财产税的范畴，目前已被许多国家作为调节贫富差距、保证地方财政收入的重要手段。
房产税在上海、重庆的试点，为国人近距离观察房产税改革提供了“实证路径”。
“上海版”房产税方案是针对新增一般房地产，而且按照人均面积60平方米做起征点考虑，税基按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，税率为0.4%-0.6%。“重庆版”房产税则偏重对高档房、别墅的征收，对存量、增量独栋别墅均征收房产税；对新购高档商品房征税；对在重庆无户籍、无工作、无投资的外地炒房客从第二套房开始征税，税率为0.5%－1.2%。
至于两个试点城市推行房产税一年来的成效，当地官方认为，房产税对遏制当地高档商品房需求、抑制市民投机、投资性购房发挥了一定作用，但不少业界人士却认为，两个试点城市的房产税对市场的影响主要是心理上的，对房价的抑制作用非常有限，而对财政的增收作用更是无足轻重。一年来，上海的房产税收入22.1亿元；而重庆仅为1亿元。
显然，存在的问题一是征收面过窄。在两个试点城市征收范围涉及的人群均在10%以下。二是征收力度过小，不足以遏制投资、投机性需求和房价的疯狂上涨。当然，作为试点，主要是考虑先从“小众”切入，然后再逐步扩大的策略，征收力度小也是可以理解的。三是对于具体的征收方式，依然存在着众多争议。
杜书云：重庆、上海两城市的试点，其意义更多地偏重于它所代表的一种趋势。目前来说，开征房产税，对地方政府财政收入、以及以居住为目的的居民税负影响可以说微乎其微。
调控房地产市场抑制房价的过快增长手段固然不少，如限购措施的出台也十分有效，但往往被指责为用计划经济手段调控房地产市场，不能长期使用，而且，如果没有合适的替代政策，一旦取消限购政策，房价必然反弹。房产税属于符合市场经济规律又不至于使市场反弹的最合适的替代政策，设计科学、实施得当的房产税可在一定程度上抑制房地产投资需求和打击房地产投机活动。
房产税属地方税种，其合理、有效征收可以增加地方政府的财政收入，地方政府开征房产税的积极性也比较高。而且，从长期看还能改变地方政府“土地财政”的局面。
适当减少房地产开发流转环节过多的征税，并以房地产保有环节的税收作为替代，既符合国际惯例，也可调节我国居民的住房消费需求。
不同声音 折射不同利益体的博弈
房产税的开征不利于开发商的盈利；拥有多套房产的人群，开征房产税会增加他们的持有成本；对房产税的开征意见不一。
主持人：“房产税试点的步伐将大大加快，乃至全面推广”，一旦开征，对与房产有关的各利益体的影响何在？
刘社：对地方政府而言，全面推行房产税既可增加当地税收，并且还是稳定的税收，又可在一定程度上抑制投资、投机性购房需求，为保障房建设筹措资金，有利于平抑房价，调整住宅供给结构，政府方面当然是非常乐意。
对开发商而言，房产税的全面推行，短期内，可能会减少投资投机性购房和高档房的市场需求，同时，由于购房总需求的减少，房价的上涨空间被抑制，导致投资性购房者将手中已有的房产抛出，使得二手房的卖盘大量涌出，进而冲击一手房市场，加之国内房产税的收入主要用于保障房建设，而保障房的大量推出，又会对房价产生平抑作用，从而使得开发商的盈利空间减小；长期来看，开发商可以通过调整产品开发结构，减少房屋总开发量，而自动调整市场供求，将损失减少到最小；另外，在通货膨胀、国人缺少投资渠道的背景下，房价难以深度调整，且房产税在卖方市场条件下具有可转嫁性，从而使得房产税对市场的影响变得复杂起来。换言之，房产税在短期可能有平抑房价的作用，长期来看，则不一定成为房价下降的重要因素。但不论怎样，房产税的开征都不利于开发商的盈利，所以，开发商并不乐意政府全面、快速地推行房产税。
对有多套住房且自己用不完，再买住房是为了投资的人群来说，开征房产税一是会增加他们已有房产的持有成本，二是会遏制他们的投资投机性购房冲动，减少他们的财产性收入，所以，他们并不乐意政府全面、快速开征房产税。这部分人群多为高中收入者，占城镇原有居民的相当一部分，是社会各个领域的中坚力量，对政策制定具有很大的影响力。
杜书云：反对扩大试点的无非基于以下原因：一是对所有房屋都征收房产税增加个人的经济负担；二是试点城市税率较低、征收对象范围较窄等作用非常有限；三是对市场的影响是来自房产税与楼市限购、限贷等其他政策性措施的叠加结果；四是房产税仍然是对房价做加法的政策等。上述第一条可以通过总结上海重庆经验，科学设计加以避免。至于说房产税能否调控房价看看开发商的态度就能知道。开发商出于职业习惯，其立场更多时候是唱多房地产，总说房价不会跌。比如，最近有人说，房产税能控房价纯属“愚蠢说法”。既然房产税对房价起不到什么作用，那么开发商就没有必要反对了。在房产税上各方的态度差异，其实是不同利益群体为自身利益进行的相互博弈。[pagebreak] 操作 应避免重复收税
现行的房价中已经包含了一次性交纳的70年的土地地租，房产税的征收则意味着重复性收费。政府在开征房产税的同时，应对土地出让金和房企的其他税费作出相应的削减。
主持人：刚才杜教授也谈到，房产税遭反对、质疑的原因之一，认为对所有房屋都征收房产税会增加个人的经济负担。的确，人们在购房时，已通过各种环节缴纳了不少的税、费，如果只看到房屋的价值，而看不到购买房屋的负债，这是不公平的。也就是说，如果对所有房屋都征收房产税，又不对个人其他税负做出适当调整，无疑会增加个人的经济负担。对这种观点，请谈谈看法。
刘社：购房者在购买任何一套商品住宅时，都已经向国家交纳了非常沉重的税负，比如土地出让金(可以理解为是住宅70年的土地租金；由于近年来地价飞涨，该项费用大约占房屋开发总成本的30%-60%)等等，税费总计约占房价的40%以上。即：假如你一生中只买了一套100平米的房子，总价为150万元，则你至少要向政府交纳60万元以上的税费。所以，按照上海和重庆的经验，对一个家庭购买的第一套普通住宅，都是要免税的，或者是一个家庭有180平米的面积是可以免税的，以保障居民的合理居住权，超过部分则要征收房产税了。
但问题在于：对于不属于减免房产税范畴的住宅，在征税时是否也应该考虑其已有的税负？比如现行的房价中已经包含了一次性交纳的70年的土地地租(以土地出让金的形式收取)，房产税的征收则意味着重复性收费。现行房价的过高，与地价飞涨和政府对开发商的税费偏多密切相关，假如政府在开征房产税的同时，又不对土地出让金和房企的其他税费作出相应的削减，由于房产税在一定条件下具有可转嫁性，会增加房屋成本，这样，不但不利于稳定房价，还会让百姓的税负进一步加重。另外，房产税一旦以法律的形式固定下来，其影响将是长期的。有人将房产税比作“一只靠纳税人供养的新老虎”。我们不希望看到的是，这只“新老虎”出笼后，对坚挺的房价所起的作用很有限，却要对居民的已有财富再啃上一口。
简言之，如果是希望通过房产税来降低房价的话，不如政府直接降低土地出让金和削减房企税费更为有效；如果是希望为政府开辟一条稳定的财政收入渠道，改变地方政府以地生财的现状的话，则应在开征房产税的同时，取消一次性收取70年土地地租的规定，以免重复收费，加重百姓负担。让人确信无疑的是，房产税确实具有调整收入再分配的功能。
开征 要做好相关配套准备
房产税的开征应同其他税种的改革相配合，避免单兵突进，减少民意阻力；准备好技术前提，如信息联网，规范评估机构，完善评估技术等。
主持人：如果要将房产税全面开征，在法律层面、具体操作上尚有哪些问题亟待解决？
杜书云：无论哪个国家，无论经济发展的哪个阶段，减税都会受到支持，征税都会被质疑。我认为，对个人征收房产税应当十分谨慎，需要同增值税，个人所得税等税种的改革相互配合，因为在增值税改革没有实现突破，特别是基本税率没有降低的背景下，又要推出向个人直接征收的房产税，则会遇到民意方面的阻力。
另外一点，需要分阶段稳步实施。要对已经试点的两个城市的试点情况进行评估，总结经验；根据其他城市房地产市场运行情况及条件，扩大试点城市；由国家设计房产税制，把房产税推广到所有城市，扩大到所有增量和存量房产。同时，考虑到房产税与限购政策衔接，避免政策真空。
刘社： 在法律层面上，应该重塑地方政府的税收体系，改变地方政府对土地财政的依赖性。上海、重庆试点城市的效果不显著，说明现有的房产税试点方案有进一步调整的必要。
比如，应建立完善的财产登记和信息管理体系。为此，各地应加快建立和完善个人住房信息系统，加快全国联网，为依法征税提供基础。其二，要总结、完善房地产评估技术，并推广应用于实践。其三，规范房地产估价机构，培训大量的专业评估师，为开征房产税做好机构和人员方面的准备。上述工作是征收房产税的基本技术前提。
房产税的开征与否，取决于城市的市场表现，但所有城市都应提前做好开征前的基础性技术准备工作。
主持人：郑州市、洛阳市会不会进入“全面推广”的首批阵营？
刘社：我个人认为，郑州市和洛阳市暂时还不会进入“全面推广”的首批阵营。即便中央认为我省需要有城市进入试点阵营，最多只有一个城市会进入，这两个城市同时进入的可能性不大。
因为房产税在全国依然属于探索阶段，加之郑州的房价在全国省会城市并不属于非常突出者。进入房产税试点扩大化的城市应当是具有典型性和自愿性的城市，我认为，郑州市和洛阳市在这两个方面均不够显著。但是，所有城市都应提前做好开征房产税的基础性技术准备工作。
杜书云：郑州市、洛阳市会不会进入“全面推广”的首批阵营，完全取决于郑州市、洛阳市房地产市场的表现。河南进入全国70个大中城市房地产价格指数的城市有郑州市、洛阳市和平顶山市，近一年多，它们在涨幅排行中都比较显眼。国家选择房产税试点城市，肯定要有一些标准，我想，市场表现应是首要标准。其实，即便是进入，也未必是坏事。国家调控房地产市场的目标是让房地产长期、平稳、健康发展，而不是要把房地产企业统统调死。
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