虽然今年上海楼市迎来了一波小阳春行情，但是从个案成交来看依旧是几家欢乐几家愁。有的开发商低价开盘赚得盆满钵满，也有的开发商坚持不降价结果月成交套数总是徘徊在个位数，而最“胸闷”的当属那些降了价也卖不动的楼盘。
那些盘以价换量登上热销榜
就在很多开发商都在唉声叹气业绩不佳的时候，上海楼市居然出现了日光盘。宝山月浦板块的恒德苑最近低价开盘，购房者蜂拥而至。该盘成交均价在12100元/平方米左右，其周边楼盘目前定价大都在13000元/平方米左右。该盘价格比周边盘略低，就算是在本就高性价比刚需盘扎堆的月浦板块，其价格吸引力也十分突出。
值得关注的是，本轮调控后一直销售迟缓的豪宅产品近期也出现了不少热销盘，销售量甚至不在一些热销刚需盘之下。
此外，高端别墅项目在长期价格坚挺下，也开始放低姿态，以期资金的回笼。浦东张江板块的东郊紫园以4.8万元/平方米的均价成交了6套，而在去年该盘均价都在5.5万元/平方米以上，同时，月度最高成交也只有3套；另一个表现较为出色的是浦东三林板块的尚东国际名园[最新消息 价格 户型 点评]，以17套的业绩成为全市别墅销冠，均价为6.8万元/平方米。
那些盘坚守价格业绩惨淡
并不是所有的楼盘都愿意降价。
宝山某刚需盘近期每个月只有个位数成交，除了推出过少量特价房外，依旧没有整体降价苗头。其销售负责人也承认该盘“卖得一般”，不过，他同时表示公司现在不急于回笼资金，所以没有降价打算，慢慢卖也无所谓。
中高端项目本来就受调控影响更大，最近不少楼盘销售更是面临停滞，个别豪宅今年以来一套房子也没卖出去。但即使是这样，不愿意降价的豪宅产品还是比刚需盘更多。“现在不少中高端项目都降价了，但是我们不会跟风。虽然现在成交量和那些热销盘差很远。不过我们更担心一旦降价，今后的路更难走。”新江湾城某高端项目负责人表示。
豪宅的艰难处境有目共睹。同策咨询研究中心分析师姚伯均认为，很多国内豪宅开发商不敢降价是因为一方面豪宅购买者中有很多人与开发商有共同利益关系，一荣俱荣，一损俱损。另一方面，豪宅自我标榜的标识就是保值增值，一旦豪宅项目开始降价，那么原先豪宅保值的谎言就被戳破了，也就必然会使很大一部分购买豪宅抗通胀的富裕阶层犹豫了。
那些盘就是降价了也卖不动
从前，降价声总是在刚需产品中此起彼伏，现在高端产品也让人们看到其降价魄力。不过和刚需产品只要价格降到位立即引来一群人相比，中高端项目的降价也许购房者并不一定“买账”。
佘山周边正在上演一场豪宅“近身肉搏”，代价是这些项目如今单从价格来看几乎被挤出豪宅范畴了。
在金地佘山天境[最新消息 价格 户型 点评]售楼处，此前针对特殊户型的6折报价不见踪影。目前的价格大致相当于打了9折，如其230平方米的户型总价最低从原先800多万降到700多万。如果是全额付款，价格还可再商议。不过，售楼处不远的中介却报出更低的价格，同款户型最低可至700万元左右，相当于打85折。
与此同时，附近的华润佘山九里原来精装房卖5万/平方米，现在推的280平方米的精装房只要3万元/平方米，如果通过中介去购买还可以在此基础上再打95折，明眼人一看就能算出这笔帐。
相对于这两个楼盘相对低调的降价行为，附近的佘山珑原的价格变动显得大张旗鼓。该盘3月中旬推出6折起特价房源。其售楼人员称，其精装叠加别墅目前单价2万多元，户型面积在200多平方米，最低总价在450万元左右。
之所以把这场价格战称之为“肉搏”是因为这几个项目的成本都不低，也显示出其降价的魄力。其中，天境项目的赵巷镇特色居住区10号地块于2009年7月成交。该地块成交总价为30.48亿元，楼板价14499元/平方米，是当时的区域楼板价地王。佘山珑原所在的松江区广富林2—4号地块于2010年2月26日由招商[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]联合摘得，当时该地块成交总价约17亿元，楼板价16378元/平方米，是当时的松江楼板价新地王。华润置地佘山九里[最新消息 价格 户型 点评]所在的松江区古楼路2号地块2009年9月成交，当时的成交总价为14亿元，楼板价达到11502元/平方米。
参照这几个项目的土地价格，再加上个别项目的高标准装修成本。其项目价格水分显然正趋于“绞干”。
然而，相对于不弱的打折力度。这些楼盘的成交情况至少从官方数据来看显得有些“寒碜”。网上房地产显示，佘山珑原目前还没有成交。虽然知情人士透露该盘已有成交，但是数量依旧不多。金地[简介 最新动态]天境今年以来签约次数7次。华润佘山九里自从去年12月成交9套后就再也没有成交记录。
悲催的卖房人：“一套房两产证”
“当时规划的时候为了应对70/90政策，我们的叠加别墅都是一套房子两个产证。限购以后，销售就基本上处于停滞状态。 ”有开发商抱怨。
知情人士透露，现在上海有不少楼盘都面临这种问题，一般这种产品都是叠加或联排。在限购以后，销售难度立即加大。基本上唯一的解决办法，就是一套房子两家人买，父母和子女各办一个产证。周浦某楼盘因为出现这种问题，于是其叠加别墅价格不得已降至和公寓差不多了。
胸闷的卖房人：“降了还是卖不动”
金地天境降价后，今年以来签约次数还是只有7次。去年6月该盘推出171套住宅，目前才售出不到三分之一。佘山珑原3月中旬推出6折起的联排特价房源。网上房地产显示，截至本周三，该项目目前还是零成交。
和刚需项目一吆喝降价就引来一群客户不同，豪宅有时即使低下了高昂的头，但价格让步依旧难以换来成交量。
一位在为豪宅做分销的中介机构人士透露，当前市场上很多中高端项目都依靠中介来销售，他们和中介合作的要求都比较苛刻，中介公司销售动力也相对较弱。还有部分豪宅卖不动的原因是价格虽然从折扣来看很惊人，但那只是相对网上报价来看，实际价格也不便宜。
幽怨的卖房人：“被邻居牵连了”
浦东中环某楼盘的开发商最近遇到烦心事。在附近一个楼盘打了8折后，几乎所有来看房的人的开场白都是“他们打折了，你们准备打几折呀”。这让他们颇有被顶在了杠头上的感觉。
今年春节过后，低价开盘及重磅优惠的楼盘层出不穷。这些楼盘很多都是区域标杆项目，他们的价格对板块楼市的影响力巨大，他们的降价给周边的楼盘带来巨大压力。事实上，面对有限的市场需求，坚持不降价的楼盘，很有可能得等到降价楼盘都卖完了，才有机会出货。但是并不是所有的楼盘都愿意降价。
一位不愿透露姓名的开发商忍不住抱怨：难道现在卖房就一定要打7折、8折？这是卖房，又不是卖白菜。
尴尬的卖房人：“都是便宜惹的祸”
低价开盘，购房者蜂拥而至，但就算如此，开发商还是不能省心。
由于宝山月浦板块恒德苑的活跃表现，2012年的上海楼市又出现了所谓的“日光盘”，不过就在开盘后不久，该“日光盘”又被指出“266套房源定金逾期总次数达到253次之多”，让很多购房者直呼看不懂。开发商对此解释，恒德苑销售签约按中签号预约每天签20套，但有客户工作日忙无法到场耽误了签约，但是之后会陆续完成签约工作。
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谨慎的卖房人：“我们再等等”
市场低迷，就先“避风头”。于是前年拿的地，现在工程才刚起头。尤其是一些地王项目，开发周期被拉长。而对于已经进入销售期的楼盘来说，就是延迟开盘。佘山珑原去年6月就取得预售许可证，但是直到最近才正式开盘。还有长风板块的中海[简介 最新动态]紫御豪庭项目，2009年拿地，到现在还未开盘。
在目前的市场环境下，像这样推迟销售时间的楼盘并不少。专家指出，在这些楼盘当中，又以大户型和别墅居多。一般来说开发商对于优质地段的利润较好的项目可能会因为市场环境不是很好，而放缓推盘，甚至对一些稀缺性项目采取放缓工期。另一种情况是楼盘本身蓄客不足或面临定价难题。
开发商你准备好了吗？
开发商几家欢喜几家愁，其实源头都在于购房者是否“买账”，购房者才是决定这轮小阳春的主角。看到开发商降价的“眼泪”在飞，那些对于跌到哪里才是底并没有明确底线的购房者，出于各自不同的原因，也开始“心软”起来。
近期，究竟是哪几类购房者率先出手呢？分析小阳春的数据可以发现，小户型成为楼市首轮冲量的主要动力，小户型的消费者刚需群体，成为此番小阳春最大的推手。中国房产信息集团数据显示，一季度1月1日-3月22日上海共成交90平方米以下的公寓4221套，占公寓成交总套数9236套的45.7%，基本占据半壁江山。
其次，一些市区内总价合理控制的中小户型房源，以及一些近期做促销的豪宅项目，都得到了相应客户群体的支持。
需要看到的是，虽然刚需所占的比例增加，成为市场的主流，但是要成为楼市复苏的推手，尚独木难支。从整体成交格局来看，后市的继续繁荣，仍然需要于大户型等中高端产品销售逐步解冻。
刚需遇到降价就控制不住
罗先生是今年一波降价潮的受益者。就在年初，他买下一套位于宝山的80多平方米的公寓用作婚房，开发商正是一家年初集中降价促销的大型国有企业。“之前一直在市区的老式小区里租房子，这个楼盘也一直在关注，靠近地铁，出行也方便，旁边也有生活配套，就是价格有些吃不消。之前的毛坯价格就要1.9万/平方米，现在精装的只要1.6万/平方米，折算下来140-160万总价，我觉得也降得差不多了，我也不等了，怕过了这村就没这店了。”罗先生的心声就是这波支持楼市小阳春的主力军的真实写照。他们善良老实，用辛苦攒下来的工资和家里父老乡亲的鼎力支持，才能够拥有人生第一套写下自己名字的房子。投资或者转手的想法对他们来说暂时还有些遥远，也说不准什么时候才是抄底的好时机，他们不关心开发商降价以后还有多大利润空间，是不是贴着成本卖；只要降到他们觉得靠谱可以接受的地步，这批确实以及着实要买房子的人，就乐意买单。
今年以来，自旭辉[简介 最新动态]、富力[简介 最新动态]等房企陆续启动较大规模的优惠促销活动，明显拉动了促销项目的销售量。而这些低总价房源的拥护者，正是刚需。这类房源满足他们对于低总价，靠近公共交通站点，周边有或者规划一定的配套支持等基本层面的要求。“由于当前市场需求主力仍以对价格敏感的首套自住购房者为主，价格若出现可观的降幅，将对这部分购房者形成较为强烈的吸引力。从开发商的业绩数据亦可看出，降价对销量的带动作用十分显著。”中原集团研究中心高级经理张海清认为。
对于刚需，眼下最利好他们的就是3月1日起调整普通商品房标准的决定。
刚改不想错过“回城”安家机会
祖孙三代一直住在一起的王先生，为了孩子的上学问题准备在市区买一套学区房，之前住的小区环境不太好，很多麻将房，道路上的停车位挤得小孩子连玩耍的地方也没有，考虑到这些，王先生将眼光放到市区的一些优质中小户型上。“我宁愿买市区的小房子，也不想买郊区的大房子。”王女士有她的考虑，“我们平时工作繁忙，不想在交通问题上浪费大量时间。与其每日奔波在公交、地铁线路上，耗费大量交通成本还透支体力和精神，不如转化成购房成本，省下的时间用来创造更多的财富。”
最后，王女士终于在虹口一个项目的尾盘里预定了一套80多平方米的房子，精装修，总价恰好在330万元以内，属于普通住宅标准。“对于高端改善型刚需，客户看重房子的地段及品质。限购令、房产税等环境下，不少买家都是抱着既然只能买一套、那就干脆买好点的心态。若遇到房源价位合理，更不容错过。”推出该批房源的开发商说出这部分购房者的心态。
市中心房源的高总价将大多数改善型置业者拒之门外，在市中心供应稀缺的时候，高品质而又把面积控制的比较合理的小户型住宅，以及其在通勤时间、学校、商业配套等各方面的优势，自然受到改善型刚需的青睐。数据显示，从环线上看，相较于2010年，2011年上海内环内新建商品房成交均价增幅达6%，内中环成交均价增幅3.8%，郊环外却出现了4.2%的跌幅。可见，内环内区域新建商品房的抗跌保值性是其他区域无法比拟的。对于有能力改善的客户，建议将置业目标区域向市区靠拢。
豪宅客验证巴菲特投资秘诀
近期豪宅市场热点莫过于新鸿基的滨江凯旋门[最新消息 价格 户型 点评]项目。“我手上很多客户都对凯旋门项目兴趣很大。”德佑地产陆家嘴店经理唐东阳说，“限购限贷、房产税限制了很多豪宅客户，但是能够出手的客户肯定是有的，而且很多人都在等这个项目出来。这个项目沿江景观小户型1千万出头就可以搞定，门槛比周边项目更有竞争力。”“由于目前凯旋门项目还没有样板房可以参观，我的许多客户还在犹豫，毕竟豪宅客户对装修品质、实景体验方面还是相当看重的。”唐东阳说。
与此同时，在不少豪宅都出现价格松动的时候，一批投资客也欣然前往捧场。“世茂滨江是尾盘了，客户对于6、7折的接受度也很高，之前一个月只能卖1、2套的，现在可以二、三十套的卖掉。”唐东阳介绍。分析原因，“在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧”，这是巴菲特把握投资商机的秘诀，多少也反应投资者此时的心态。
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