马红漫，经济学博士。长期担任多家报刊的评论员工作，撰写了大量的报刊社论与专栏文章，国内知名一线财经评论员。目前主要从事财经新闻的评论分析工作，在第一财经频道担任《财报天天读》、《实盘追踪》、《财经时评》等栏目的主持人与评论员。
新年伊始，深圳楼市再次成为全国房地产行业的“消息树”，吹响了量价齐跌的号角。根据深圳市规划国土委相关数据，今年1月8日至14日，深圳楼盘周平均成交价19721元/平方米，正式跌破两万元大关，环比下降了15.4%。深圳的175个典型二手楼盘，有八成在今年1月出现了成交价环比下降。幅度最大的是南山区世纪村，环比已经比去年12月时下降了3000元/平方米以上。随后，深圳楼市的寒意渐浓。在农历除夕至正月初五期间，一手房甚至交出了“零成交”的白卷。几乎是在同期，二手房成交量也骤降91.6%。由此，深圳楼市预期发生了明显的转向，有一批对价格颇为敏感的买家不惜损失定金，已经提出“退房”。
深圳房价具消息树效应
在国内所有一线城市之中，深圳的房价最具有先行指标的意义，就如同《鸡毛信》故事中的消息树。历史经验显示，深圳房价的上涨与下跌往往先于其他一线城市，而且涨跌幅度也远超其他城市。就以2008年的房价调整为例，北京上海等城市房价不过是微幅调整，而在深圳则已出现一拨“退房”、“断供”的热潮，让人感觉房市几近“崩盘”了。同样的，始自2009年初的房价飙升，深圳房价不仅率先启动，而且全年房价上涨80%，成交量全年突破2000万平方米，量价均创深圳建市30年来新高，这一房价惊人涨幅也远超其他一线城市。如今，深圳楼市领跌全国的一幕再次上演。虽然上海北京等地的楼市同期成交也出现了明显萎缩，部分楼盘推出了促销活动，但总体成交价格的变动相对温和，并没有出现惨烈的下跌，只是环比涨幅有所下降而已。
深圳楼市之所以会如此敏感，与其独特的人口结构与地理位置息息相关。国内其他一线城市历史悠久，人口收入结构呈现出稳定的“金字塔”型，由此房价的上涨和下跌都必须要面对多层次购买实力群体的压力或者支撑。而深圳却有所不同，当地人口结构有明显的断档，即在白领为主的中高收入群体与低端外来务工群体之间存在一个社会断层。由此导致的结果就是，房价上涨容易突破，下跌则几无支撑。此外，深圳地理位置毗邻香港，长期以来一直是海外热钱进出的重要通道。所以，深圳楼市投机性资金占比较大，资金进出的频率更高，房价的涨跌幅度也就要远超其他一线城市了。
价格超越价值，市场必然调整
那么以2010年以来的市场行情看，究竟又是什么因素触动了深圳楼市敏感的神经？
其实，决定市场均衡价格的因素最终在于价值，房地产市场而言就是以自住、改善需求能否承受为中枢标准。如果一个社会绝大多数居民的工资收入都买不起房，就表明价格已经远远超越了价值核心，市场调整将是必然，只是时间存在不确定性而已。本轮全国房价飙涨到最后，投机性购房已然成为需求的主流，恰恰是前期货币政策的收紧成为楼市拐点隐现的导火索。依照房地产资金链条运行的一般规律观察，如果资金流收紧的态势不变，开发商的“好日子”大约只能撑到今年6月份。可见，今年楼市的走向很大程度上取决于政策调控的力度，而全国“两会”又将左右着楼市政策，并最终影响供求双方的动向。
我国房地产市场价格泡沫长期存在，市场周期理论在楼市长达11年之久的牛市行情中黯然失色。事实上，在楼市长盛不衰的表象背后，是调控政策与投机蔓延两个因素的共同交织影响。从调控决策角度着眼，房地产往往被视为快速提振经济的一枚有效棋子，楼市的繁荣可以迅速优化多项经济指标并带动上下游产业的复苏。回顾本轮楼市活跃的走势，房价本来在2008年已出现自发调整的端倪，但由于金融危机的恶化，调控政策为了“保增长”的政策目标而不得不力挺房地产市场。再加上投机资金的恶意炒作，房价居然创出了历史新高。政策面的宽松，助长了楼市交投的活跃，投机泛滥。一方面，借由预售制等政策福利，开发商得以高杠杆运作，前期预售款及大规模银行借款帮助开发商迅速扩容。另一方面，银行商贷门槛的松动，让投机者获得了廉价本金，楼市暴富成为了许多人的梦想。需要提及的是，巨大的赚钱效应甚至吸引了众多央企纷至沓来。在国家财政的强力支撑下，手握重金的央企纷纷进入房地产业掘金，并轻松击败原有“大佬”，成为业内旗舰。
楼市投机高度依赖资金供给，只有维持源源不断的增量资金供给，才能让房价保持快速飙涨。而畸高的房价已经透支了资金的供给能力。不久前，曾经的“地王”北京大龙地产公司因无力支付50亿元的土地出让金而被相关部门暂停了土地拍卖资格，并被没收了2亿元的拍卖保证金。类似地王被“套牢”的事件表明，尽管投机心态推高的房价给开发商带来了巨额利润，但同时也扼杀了行业健康发展的空间。高房价带动了高地价，而开发商要想长期“活下去”，就必须继续天价购地，这意味着之前的高额利润将会被高地价侵蚀殆尽。除非开发商不再继续涉足房地产开发业务，否则高价造成的资金黑洞，最终将吞噬所有的“游戏参与者”。
正视现实困境，扫平制度障碍
很显然，时下严重偏离普通民众承载能力的房价，已成为各项政策打击的众矢之的。去年底以来，不仅调控政策开始表现出坚决遏制房价上涨的指向，更为重要的是，货币政策收紧的态势将会发挥出釜底抽薪的作用。当下不仅房地产开发贷款被严管，买房者的购房贷款也受到严控。且不论二套房贷政策早已在各地被严格执行，就连购房者原本可轻松享有的首套房贷利率7折优惠，现在也平添了不少新的要求。在资本市场上，监管部门开始延缓房地产企业的再融资申请，已有多达30多家房地产企业的融资计划被积压拖延。对于严重依赖资金供给的房地产市场而言，资金链条断裂意味着什么不言而喻。此外，行政力量还在其他方面出手，综合强化打压楼价飙涨的政策指向。例如，今年初国资委副主任黄淑和就特别提醒中央国有企业，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。而且从2010年开始，国资委在对央企考核中将对非经常性收益减半计算。又如，南京率先收紧了住房公积金贷款，将个人住房公积金最高可贷额度由30万元降为20万元，同时暂停发放二次(含)以上个人住房公积金贷款。凡此种种举措，无不是向市场发出政府调控楼市的明确信号，深圳等一线城市楼市陷入胶着可谓必然。
在此需要提及的是，楼市历来都是各路游资投机的重灾区，针对由此产生的价格泡沫着实需要重拳出击进行规制，但接下来又应该如何对这些游资进行合理疏导呢？今年初，海南“国际旅游岛”概念吸引了4000多亿元的资金大举流入琼岛圈地，而在此之前，已有一批从山西煤矿等领域撤出的浙商资本潜伏在海南房地产投资布局。民间资本的敏锐嗅觉可见一斑，这也是他们在改革开放之初获得巨大成功的关键。但是在当下，这一市场榜样的带动作用却已经变味，更多地跟炒房、投机等词语联系在一起。
追根溯源，恰恰是民营实体资本发展模式的桎梏束缚了民间游资合理流向。改革开放之初，市场盈利机会较多而竞争却不足，民营资本能够获得与辛苦努力相对应的利润空间，而当前民营资本的投入产出效率严重不匹配，是让民间资本走向楼市投机的重要助推因素。可见，政策在打击游资炒房的同时，也应当正视民间资本的现实困境，扫平制度障碍。具体措施包括：全面开放包括金融、能源、公用事业在内的行业准入；通过税收等杠杆对企业研发提出鼓励，提升民营企业的抗风险能力等。唯有让市场机制充分发挥调节作用，纳入正常投资渠道的民间资本才不再会对高风险的投机行为有诸多眷顾。
继续保持高压，打击投机需求
深圳等一线城市楼价真正回归到理性区域，还需要各项政策举措持之以恒、一以贯之。
市场规律告诉我们，从来没有只涨不跌的价格走势，房地产业也绝不会例外。时至今日，所有能够助涨房价的因素都已经发挥到了极致，房价必然会不可避免地盛极而衰。前期的调控政策已经让楼市徘徊于上下两难的十字路口，在拐点隐现的关键时期，政策走向的持续性已显得尤为重要。此前围绕房地产市场的调控政策，秉持了“打击投机、保护刚性需求”的基本思路。但这些现象绝非是调控政策告一段落的理由，恰恰相反，此时正是政策继续保持高压态势，彻底打击投机需求出场的重要时刻。商业银行是否会因自身利益诉求而再次松动二套房贷、物业税能否尽早结束长期空转步入实质运作，这些问题都左右着投机需求。
何为住房投机需求，在理论上和实践中很难准确辨别。但至少可以肯定的是，二套及以上住房已经不再是生活必需品，其中投机需求所占比例很大。恰因此，针对这部分购房需求的调控政策，能够将政策针对性进一步精准化，政策效果能够更加明显。回顾既往，自2007年以来房价的涨跌均与二套房贷政策息息相关。央行与银监会曾在2007年9月27日联合发文，要求二套房贷款的首付款比例不得低于40%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。可以说，正是这次二套房贷严控拉开了当年房价调整的序幕。但随后，国内楼市因金融危机而受到政策呵护，其重要体现也在于主管部门纵容商业银行对二套房贷政策的柔性执行，房价旋即进入到本轮飙涨的轨道上来。去年下半年，严格执行二套房贷的呼声四起，市场对房价走势的预期悄然发生了转变。
在二套房贷的松紧之间，投机者获利空间随之而扩大或压缩。受此影响，市场投机需求变化剧烈，继而直接影响了房价涨跌。可见，有关二套房贷政策的任何变化，已绝不仅仅是信贷利率优惠与否的改变，而是事关调控政策是否转向、调控部门是否认可当前房价走势的重要判断标准。所以，进一步的强化“二套及以上”房贷政策在当前已十分必要。一方面，房贷利率的具体上浮幅度权限在实际上被下放至商业银行，但银行与地产业之间的利益纠结非常严重，极有可能在运作中因自身利益而抛却调控政策导向。在去年楼价快速拉抬时期，市场上就曾大量出现商业银行以低利率竞相抢夺客户的状况，而彼时的政策要求银行必须要执行1.1倍的惩罚性利率。据此而言，监管部门应强化对商业银行的直接管制与考核。另一方面，改善型住房概念模糊不清。依照相关政策解释，居民改善型的二套房购买行为仍会得到优惠政策支持，不应将其与投机性需求相混淆。但是目前，对于改善型住房需求始终缺乏一个明确的可执行标准，具体执行上将难于审核把控。去年以来，大量投机性购房需求就是假借改善住房的路径获得了优惠贷款，对于这一可能的漏洞必须要在执行上予以严防。
推行物业税遏制楼市投机
从国外经验看，除了贷款利率调节杠杆外，物业税的推行也是遏制楼市投机的法宝之一。物业税的实质是把目前一次性缴纳的税款转变为每年按物业的市场价值实施征收。作为保有阶段征收的税种，物业税纳税金额随着房产价值的涨跌而增加或减少。由此，该税种直接增加了房产持有者的成本，削弱了投机炒房的预期收益。把投机买房的风险由一次性转变为长期持有的整个过程，这对囤积楼盘进行投机炒作是一个非常精确的打击，从而能够挤压市场泡沫，最终倒逼房价回归到理性的区域之中。
客观而言，物业税的推进需要一系列技术支撑，毕竟物业税征收时需要根据房屋性质、面积、价格变化等不同情况加以区分，并随时调整，而且需要对既有的税费项目进行整合，其间还会涉及到部门利益平衡的问题。需要强调的是，操作层面的要求掣肘了物业税尽快走上前台，但这些都不是无限期推迟物业税实施的理由。在当下，相关部门至少可以给出一个实施的时间表，而且只要有了明确的时间规划，就足以让房产投机行为望而却步，最终助推房价加速回归理性。
房地产市场在以深圳为首的一线城市初露拐点端倪，政策举措打击投机功不可没。前车之鉴表明，楼市静默期更需要调控之手的重拳出击。唯有如此，房价才有实质性转向的可能，深圳楼市的“消息树”意义才会真正体现。
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