网易房产3月29日讯“在广州珠江新城CBD地王改规划事件背后，正好反映某些大型开发商天价拿地推高房价后再改规划牟利的把戏”。
3月25日，网易房产就《珠江新城地王再曝改规划》一事进行曝光，引起了网友的强烈反响。本次，网易房产联系到一位当时参与珠江新城地王“争霸战”并落败的某开发商代表刘志（化名），了解到这场“地王改规划”游戏背后不为人知的利益与秘密……
地王背后的隐患
在广州市CBD珠江新城海业路上，安静地躺着一块编号为D8-C3的住宅地块，与一街之隔的中海观园国际以及誉峰等大型小区项目相比，这块用地面积仅为3000多平米的“迷你地块”显得并不起眼。但事实上，就在去年6月，一家位于广州的国企开发商以15324元/平方米的楼面地价夺得该地块，成为现任珠江新城住宅“地王”。
刘志向网易房产表示，这块被誉为珠江新城最后一块“处女地”的D8-C3地块原本在几年前已经卖出，但由于原开发商欠款潜逃，政府收回后再分割重新出让。
“表面上看，D8-C3地块地理位置优异，南向高层可正望珠江公园，东南向则可遥望马场高尔夫球场，加上交通便利，成为地王似乎无可非议，但实际上该地块隐含不少隐患”， 刘志向网易房产透露，首先，该地块面积不大，根本无法建成大型小区，建成后相应的绿化、公共活动空间等非常有限；同时，地块周边高楼项目多，低层单位视野、采光和通风等会受到影响，加上其北向由于较靠近黄埔大道，必然受到噪音和灰尘等困扰。
据刘志透露，他的公司在参与竞拍前对地块进行详细调研，并设定其最高心理价位不超过12000元/平米。
“在地块拍卖当时，珠江新城不少项目售价在21000-23000元/平米左右，D8-C3地块由于面积较小，如果要开发大户型产品，其竞争力未必比得上周边的大型小区项目，因此我们设定其最终售价不能超过周边楼盘，12000元/平米的地价已经是我们的最高上限。”
改规划一举两得
据悉，在夺得珠江新城“地王”后，该国企开发商向媒体表示，D8-C3地块将打造成为珠江新城又一超高端精品豪宅项目。
“按照账面数据来看，D8-C3地块楼面地价为15324元/平方米，但按照开发商的成本计算方法，计算楼面地价需要将总地价加上3%的契税再除以可售面积，以此计算珠江新城地王实际地价将接近17000元/平米，项目至少需要卖到30000元/平米才有利润”，刘志表示。
但在刘志看来，即使在现今价格高企的市场环境下，珠江新城不乏“2字头”的豪宅项目， D8-C3地块按照原规划要卖到30000元/平米只不过是“痴人说梦话”。
“上述国企开发商之所以申请在不改变总建筑面积的前提下将建筑高度从100米调整至156米，正是为了弥补地块规划的缺陷”，刘志向网易房产表示，将建筑高度拔高50%而不改变总建筑面积，这意味着开发商一方面可以大大增加单层楼底高度，借以改善通风与采光，这对于提升豪宅产品竞争力必不可少；另一方面，开发商也可以减少每层户数，那么越高层的单位由于观景更佳，售价自然越高。
除此之外，项目拔高50%后，与周边楼盘相比，其项目定位以及视觉效果均大大提高，其效果与“地标建筑”的原理一样，两项结合，D8-C3地块才有可能打造为超高端精品豪宅。
更甚者，在刘志看来，这家国企开发商之所以敢于高价拿下珠江新城地王，很大程度上是通过拉高地价带动旗下同区域项目楼价获利。
“据我了解，该开发商在珠江新城区域拥有不少住宅与商业物业，尤其是它去年重拳打造的某豪宅项目总货量达到800多套，地王诞生后直接将周边房价拉高，该豪宅售价从最低20000元/平米升至最高27000元/平米，开发商从中获利何其丰厚”。
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