北京青年报4月1日讯 3月北京五环内新盘均价破3万，六环外房价超万元……城区内走高的房价使购房者的置业需求被迫外移，助推五环外区域房价上涨，据亚豪机构统计数据显示，截至3月26日，3月五环以外开盘项目整体均价达18115元/平方米，创下历史新高，这与年初1月相比，上涨了15%，而与2009年3月相比，上涨幅度达50%。
“新城规划的实施、交通设施逐渐完善以及五环外项目的价格优势使购房者大量涌入，促进了五环外区域房价的飞涨。”有关专家表示，“尽管五环以外的项目价格随大市回暖明显上涨，但一旦市场形势发生逆转，郊区房价将遭遇更大的震荡，在郊区投资房产的购房者，需要谨慎出手。”
购房者置业进入五环外时代
“虽然现在五环外的房价动辄2万，但是相比城区接近3万的价格，五环外房产项目依然受到自住需求的青睐。”北京中原地产三级市场部研究员张大伟介绍，“北京目前的商品房供应中有70%以上的项目在五环外，而在2009年的土地供应中郊区的土地供应也明显大于城区，郊区供应比例逐年上升。”
据了解，近两年由于购房者收入增长速度赶不上房价上涨速度，大量需求开始向通州、大兴等北京郊区甚至燕郊等远郊区转移，从而造成郊区房源出现局部供不应求，不断推高郊区房价。目前，远郊区县每平方米超过2万元的项目已经屡见不鲜。
在走访中笔者了解到，通州地区的世纪星城均价为22000元/平方米，月亮湾为26000/平方米；大兴领海天使湾近期由22000元/平方米上调均价至26000元/平方米；昌平珠江摩尔国际中心开盘前预计均价更是达到了25000-30000元/平方米。
“通州、大兴、房山、昌平等区域与去年同期相比，价格出现快速上涨，究其原因，一方面是由于在去年的楼市低谷中，五环以外区域房价出现了‘超跌’现象，投资型购房人将视线转向了更具投资价值的外环线地区，同时，在中心城区坚挺房价的挤压之下，自住型购房人则更多的选择了五环以外区域置业，需求的增加促进五环以外区域价格的较快上涨；另外，通州、大兴、房山、昌平等区域交通条件逐渐改善，位于轨道交通沿线的商品项目租售价格均超出普通项目，带动了这些区域整体价格的攀升。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
五环外住宅售租比远超城区
投资客更看重资产增值收益
在通州八通线梨园站附近的某楼盘销售大厅，前来购房的王先生告诉我们，“去年七月这里还是每平方米一万左右，大半年的时间，房价就涨了近一倍，现在正考虑出手购置一套小户型作为投资。”在采访中，笔者从有关房产机构了解到，近期五环外房产项目投资需求占比达五成。
与房价上涨之快相反，五环外项目的租金上涨幅度并不大，据某中介通州门店的负责人介绍，目前通州整体房源均价为13000-14000元/平方米，一套普通的二手房总价在150万左右，而平均租金标准在2000-2200元左右，售租比已经达到了700:1以上，而商品房的平均总价已经超过200万，房租则相差不大，售租比已经达到了1000:1。
据多家中介公司近期统计数据，目前北京平均售租比为550∶1，但是已经有包括亦庄听涛雅苑，上地当代城市家园，大兴顺驰领海等多个区域售租比达到700∶1，通州有些小区甚至达到了1000∶1，租金收回成本要83年。这些小区八成都在郊区县，以通州和大兴最为典型。
“房价的涨速惊人，而租金的上涨幅度赶不上房价，售租比严重偏离国际警戒线，这是中国目前各大城市房产市场的普遍现象，说明目前房产投资者看重的并非租金收益，而是房价上涨所带来的资产增值收益。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受《广厦时代》采访时表示。
高房价透支未来上涨空间
投资购房须谨慎
“五环以外郊区房价的过快上涨，售租比严重超过国际警戒线，说明这些区域的价格已过度透支。”亚豪机构市场总监郭毅表示，由于五环外区域的交通、商业、医疗、教育等配套资源还不够完善，区域房产项目的价格波动性较大，投资风险较大，尽管目前五环以外区域随大市回暖价格明显上涨，但一旦市场形势发生逆转，远郊房价将遭遇更大的震荡，在郊区投资房产的购房者，需要谨慎出手。
据了解，近期政府各部门陆续出台了以遏制房价过快上涨为目的的调控政策，北京也出台了更为细致的落地政策，“随着政策效应的逐步深入，五环以外房价过快上涨的区域有可能受到更大冲击，价格可能出现局部回落。”
五环外热销项目表
项目名称 在售均价（元/平方米） 区域 位置 物业类别 户型面积
亿城·西山华府 37000 海淀 五至六环 花园洋房 精装，60-150平方米一居至三居
金色·漫香林 23000-24000 大兴 六环以外 普通住宅 66-90平方米一至两居
京贸国际城 23800 通州 五至六环 普通住宅 70-125平方米
博悦府 18000 大兴 五至六环 花园洋房 90-100平方米二居，130-180平方米三居，190-220平方米四居，250-330平方米跃层，还有数套170-220平方米的叠拼别墅。
金隅万科城 15000-16000 昌平 六环以外 普通住宅 85平方米两居、90平方米小三居、125平方米三居
香悦四季 17000 顺义 六环以外 花园洋房 精装，137、155平方米三居
珠江拉维小镇 18000 通州 五至六环 花园洋房 精装，93、95平方米两居
富力又一城 22000-26000 朝阳 五至六环 普通住宅 精装，85-89平方米两居
绿城百合公寓 13000 房山 六环以外 普通住宅 140平方米、160平方米、190平方米、300平方米等，为7层南北通透板楼及11层一梯两户别墅户型
首开常青藤 25000 朝阳 五至六环 花园洋房 85平方米两居、93-95平方米三居，165平方米复式
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