陈宝存：唱衰害死人，北京房价发力上涨趋势不可改变
“高价地”“天价地”是合理的 是永远的趋势
主持人：各位网友大家好！这里是腾讯房产会客厅。今天我们非常有幸请来了两位重量级人物，一位是全经联副秘书长陈宝存先生。
陈宝存：大家好。
主持人：另外一位是北京浙江商会副会长陈俊先生。
陈俊：大家好。
主持人：今天我们比较关注的一个热点话题，就是关于国资委限令让78家央企退出房地产和国土部频出重拳手，今天凌晨的时候我看到陈宝存先生也在博客中发表了自己的一些看法，比如说即使有这样一些政策或者说国企会退出，改变这种天价地也是徒劳的，您觉得这些措施真的是不会怎么管用吗？
陈宝存：这几天78家央企国资委决定退出以后，我写了很多关于央企的文章。单纯从地产这个角度来讲，现在目前央企这78家，实际上都是央企下属公司都是小公司，不是房地产行业主力。但是从07年开始产能过剩了，为了国有资产保值增值选择一部分做地产行业的情况我觉得是可以理解的，现在国资委要求退出，这个退出我估计步伐也是很快。但是这个情况对于房地产形势我们一致认为供需决定，包括目前这种拍卖制度，在拍卖进行当中这个很难说几个企业，有三十多家企业咱们聚在一起把这个价格越竞越低，这种可能性没有。所以说“天价地”应该是永远的趋势。而且土地招拍挂这个方式应该说在目前方式里头也是最可取的，如果说真的恢复到以前协议出让的话，在02年开始，或者04年“831”大限，所有努力都算白费了。
主持人：您认为可能这种天价地还会继续。
陈宝存：天价这个是很合理的，每一个下一块地的价格就应该是高于前面的，当然这个幅度有所控制是应该的。
主持人：陈俊会长您觉得呢？
陈俊：我一直在关注这个消息，记得我去年在凤凰电视台做节目的时候就讲过，央企进入房市、楼市就等于说把这潭水本身是深不见底的，不清的的水，又搅黄了，搅的天昏地暗，特别是去年北京广渠路地块。这样的话把大家搞得人心慌慌，央企的钱都是国家的，而且除了央企之外民营企业生存空间有很小。本身在这个行业情况当中，大家对房价特别的敏感，而房价的一部分来源就来源于地价。有些人讲面粉高于面包，确实也是这样子。去年央企一进入之后就把整个行业的人心搞乱掉了。
今年国家把78家央企要在15天之内限令退出，我仔细看了一下，这些家央企还不是一个主流的很大的央企。对于退出这种现象，当然是一种好现象，但是真正说地价或者“地王”以后还会产生，还是一种供需关系产生的，陈宝存先生讲的这种观点我还是比较赞成的，并不因为说由于78家退出之后“地王”就不会出现，还会出现的，这证明由土地供应量所决定，和老百姓住房需求所决定。78家央企退出之后，只不过是把这个房地产行业的秩序我们再稍微理了一下，并不是完全理清楚，本身是理不清楚的。这一下子理了之后，相对来说安抚了老百姓某一种心理，实际上只能安抚心理，并没有起很大的一个关键性的决定性的成为一个房价就要落下来的铁案，这个也是很难的。
央企应该将工作重心放在保障房建设上
主持人：二位陈先生都提到了，虽然有七十多家央企退出，但其实都是占了相对来讲比较小的份额，二位会不会觉得这里面会有一点点作秀的意味呢？
陈宝存：应该说“两会”期间，包括从去年年底到“两会”过程中，对于房价这个问题，全社会关注程度太高了，实际上咱们也能听到国家各个部委首长们的表态，现在控制房价就以这种方式的话不可能控制得住，但是这个工作还得做。就像部长姜伟新说的“不行也得行”，但是实际上最后结果还是不行。这个是没有办法的。但是相对缓解一些这种可能性是存在的。
虽然说也是天价，但是可能抢“地王”，争夺“地王”的程度不会那么快，咱们也能看到，如果要是把华润算作央企一个的话，那么北京第一个项目，土地招拍挂政策实施以后第一个项目，华润橡树湾，这个项目是第一个出现面粉高于面包的，这个也不是因为华润，SOHO也是这么拿地的，没办法。这么多年以来在市场上驰骋招拍挂的，78家央企很少到外地去做。整个全国市场驰骋在招拍挂土地市场上拍天价的基本都是上市企业，全国布局的大企业，万科、SOHO（中国）这样的企业，这是决定地价天价地的决定性因素。但是我觉得不能用企业行为，本身这一年就供应这么两块地，只有抢地这一种方式，这种情况我觉得改变不了。
是不是作秀呢，我觉得也不是。整体趋势控制不了的情况下，国资委也好，住建部也好，国土部也好，包括银监会，所有部门都必须得做这个工作，缓解一下，既然说遏制房价上涨的幅度，那么就是遏制幅度，别的至于说大跌、降价我觉得根本是不可能做到的，当然咱们说的是一线城市、二线城市，有的三线城市地还卖不出去呢，价格一直没恢复。
陈俊：我很赞赏去年下半年中央工作会议和今年温总理在全国人大做的政府工作报告当中，提出大力发展改善性住房、廉租房、经济适用房，我个人认为央企所做的工作就是改善廉租房上面、改善性住房上来和经济适用房上面，在商品房上面就不要大局的进入了，因为一大局进入的话就造成整个行业思想上面的混乱或者波动很大。
央企是代表一级政府，政府所做的确实要在廉租房、经济适用房和改善性住房方面下大力度，这样子才能够减缓商品房的供求关系比例失调，再减缓老百姓千军万马过独木桥，非要买商品房这种局面。退出也好，或者国家各个部门在高度关注这个房价、楼市也好，一定要在这个层面上大做文章，改善性住房、廉租房、经济适用房等等，商品房就让有钱人去买，住宅、豪宅这又是另外一层概念，商品房是流通的，所谓商品商品，就是流通的，在流通领域当中让有钱人去买。工资就是四千块钱、五千块钱的工薪阶层，那么经济适用房未尝不可，廉价房未尝不可，非要搞千军万马过独木桥。我觉得政府就干政府该干的事情，把市场经济的手段就放在市场经济上面解决，用行政手段压制的话，可能会反弹。
主持人：去年十个“地王”有八个央企，那么我们民企应该怎么做这个市场呢？
陈宝存：“8.31”大关之后，04年以后就有一个趋势，一线城市往二线城市走，二线城市往三线城市走，这是民企一个市场，住建部一直在强调，咱们推的是城镇化进程，不是光城市，更不光是一线城市，而且二三线城市很多住房改善需求是很大的，但是因为资金不追捧，所以说做不了。
我给一个杂志社写了一篇文章，确实像刚才陈会长讲的，国企应该做什么，央企应该做什么，城市基础设施建设、保障房建设，我现在所在这个央企，我们就做这两大项目，而且去年我们明确的讲，除了城市基础设施建设，就是新城开发，整个管网配套，我们是建筑企业出身，路桥公司实力也很强，我们做城市基础设施，去年我们在项目选择上90%是保障房，现在保障房范围越来越扩大了，不单单是经济适用房，实际上经济棚户区改造、旧房改造，这么多年以来虽然有很多都不叫保障房，但相当于给中低收入住房有一个特别好的改善，有很多城市实际上是通过旧城改造、城中村改造、危房改造解决了生活。
陈会长说的有一个概念，商品房，像棚户区改造，腾地以后，商品房部分肯定要高价买，实际上高价买最后可能发生什么情况呢，土地价格提升了，老百姓拆迁要求条件就提高了，那样的话土地成本就增长了，保障房成本也高了，现在这种恶性循环，河北省建设厅厅长在城中村改造讲的几个注意事项，河北现在有很多城市旧城改造、城中村改造，住房容积率已经达到了3，就是说做到3才持平，必须得做到4才行，这样的话就把拆迁成本打的太高了，拆迁成本高，钉子户也多。所以完完全全把商品房和改善性住房、保障房分开也是完全不可能的，因为你推进房价的时候，这是不能分开的，这个要是想深了的话，确确实实整个就是一个系统工程，大力建保障房，今天我在微博上面也说，咱们改造放这么几种形式，一个商品房配建，一个旧城、城中村改造，再一个就是集中建房，用集体土地，划拨用地建职工住宅，这几种方式，不管叫什么，最后能落实的就是这三种方式，最后一种职工集中建房，就是国有土地资产流失，商品房配建和旧城改造只能助推土地成本成长，分过来又推保障房成本增长，就是这么一个恶性循环，没办法。
陈俊：我也很赞同建设部部长姜伟新讲的一句话，中国房价在二十年之内都有上涨的压力。确实这样子。特别在一线城市，这几年比较明显，北京、上海、深圳，比较明显。现在二三线城市也是很兴旺发达，大家都转向二三线城市，这个过程当中对提高城市化进程，这个步伐加快，土地就是稀有的，这样的话又把二三线房价带动起来。确确实实讲二十年房价上升有压力。今年寒假回到老家去，老家一家报纸采访我的时候，我说中国目前情况下，中国房价五十年没有回落的可能。我是提出这个观点。结果建设部说二十年有上涨压力，这个观念不谋而合。这个东西理不清剪还乱。涉及到千家万户老百姓民生大业确实一句话真的很难概括。我认为央企尽量不要掺和商品房的建设，越掺和越乱。
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