据《财经国家周刊》 “刚刚接到总行下达的新增开发贷额度，控得很紧，比去年收了近1/3。”1月29日，某股份制上市银行上海分行人士对《财经国家周刊》记者说。
面对不断释放的房地产市场调控信号，在银监会加强信贷规模约束的情况下，商业银行开始加速房地产信贷调整步伐。收紧开发贷额度、利率上浮、提高个人住房按揭贷款首付款比例等，成为现实选择。
1月26日，银监会召开的2010年第一次经济金融形势分析通报会上提出，各银行要“高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策”。
在2009年巨额的信贷投放下，商业银行的房地产新增贷款亦创新高，在2010年楼市前景不明的情况下，对信贷质量带来未卜风险。
国家统计局公布的数据显示，按房地产开发贷和个人按揭贷款合并计算，2009年房地产开发资金来源中，银行信贷资金占比达到34.48%。专家指出，如果考虑到贷款向房地产领域挪用的情况，以及房地产开发中施工企业垫资亦部分出于银行信贷，上述比例还会更高。
部分银行人士向《财经国家周刊》透露，在银监会上述会议召开前后，他们已经开始在调整2010年的房地产相关贷款政策，普遍的做法是“总体收紧，有保有压”。
总体收紧
某股份制上市银行上海分行人士说，总行2010年严控开发贷额度，今年的新增贷款预计规模大幅下降的情况下，总行要求今年禁止腾挪其他贷款额度到地产开发贷上。
此前，当房地产贷款额度不够时，银行在贷款项目中“自求平衡”的做法非常普遍。目前，一些银行已经提前口头预警各地分行今年不得如此操作，起码在一季度。
一家股份制银行中部分行的风险控制部经理告诉《财经国家周刊》记者，2010年对房地产开发贷的精神是：有好的项目就直接上报，没有好的项目，不必滥竽充数，且审批权一律在总行。
据某国有大行公司部人士介绍，他们已向各分行下达了收紧地产信贷的通知，原则是按照“国11条”精神和监管部门要求，各地分行按季分析本地区内房地产价格走势和趋势，严格开发贷业务操作，加强风险防范。
“国11条”，即是2010年1月10日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。为抑制当前过高的房价上涨态势和资产泡沫，该通知要求银行机构要严格房地产开发贷款和二套房贷款政策，以防范风险和抑制投机。
据《财经国家周刊》了解，多家银行正在加紧起草符合监管方向、更加严格防范系统与行业风险的信贷细则。开发贷的主要方向是：支持普通商品房开发项目，选择介入地价合理、地段配套设施相对较好的项目。严格对待2009年高价拿的地块所做的项目。
“尤其是对那些去年拿地较多的中型房地产商，要慎重。”一家国有大行人士对《财经国家周刊》说。
此外，个人按揭贷款亦将按照“国11条”要求，严格执行二手房首付四成的规定。多家银行个贷部人士还向《财经国家周刊》表示，将会压缩享受七折利率优惠的客户指标。
“只有个人信用记录好的、户型符合国家鼓励政策的、首付比例高的客户，才能完全打七折，剩下的都要上浮。”某商业银行人士透露。
工行武汉分行人士告诉《财经国家周刊》记者，银监局2010年将不定期抽查房地产相关贷款情况，审核开发贷和个人按揭是否符合贷款条件、程序是否合规等。“一旦出现问题，将会给予严厉处分。”
由于今年信贷投放的总盘子被预定为7.5万亿元，业界预计，与信贷总量增速的变化方向一致的房地产信贷也会出现明显下滑。国家严控新开工项目的贷款投放政策会影响开发贷的扩张。据西南证券测算，2010年地产行业贷款增速将下滑25%—28%。
调控出的机会
部分商业银行对房地产信贷的控制，让另一些银行嗅到了机会。
“我们正在评估一个新客户。目前可能倾向于放款。”某股份制银行深圳分行的一位公司部负责人对《财经国家周刊》记者说，由于信贷调控新年伊始拉开帷幕，一些开发贷项目正从大行挤至股份制银行。
据其介绍，2009年贷款条件宽松，当地很多大中型房地产企业客户主要被大型银行垄断。销售市场的火爆，使这些开发商手头积累了不少现金。当2009年下半年拿地，2010年准备开发时，大行的资金口袋却收紧了。“实际上很多项目还是不错的。”
除了项目机会之外，信贷额度的紧缺，也使银行议价能力得到提升。“去年是求着企业贷，你给授信，人家不用。今年是（开发商）宁愿支付比较高的利率，也先把款提走。”某股份制银行广东分行人士说。 额度的收紧使银行对利率定价有了更多话语权，这使得银行可以通过“以价补量”实现收益增长。
“1月我们贷出的开发贷，利率都上浮了8%。”某国有大行中部分行人士向《财经国家周刊》说。
一家中型股份制银行地方分行人士也介绍，按总行要求，他们近期的开发贷款利率一律按照基准利率上浮10%执行。而在去年“钱满为患”时，他们大部分开发贷都执行九折的政策底线。
贷款利率的上调和信贷额度的减少，虽然可能促使房地产商去寻求其他融资渠道，但这种控制，也使银行有更多主动性来判别客户风险。
2009年11月份，作为“优质客户”的中信地产，其100亿元授信大单被某商业银行否掉。尽管其土地储备超过2000万平方米、总资产约500亿元，但审批银行认为集团客户的盘子大，财务和人事关系复杂,贷款如果流入集团内部,银行难以监控资金的实际使用和流向。
一位银行业内人士认为，类似这样的案例在今年的信贷紧缩环境下，预计还将会频繁上演。银行将在贷款投放中博取主动权。
同样的情形也发生在个人按揭方面。据《财经国家周刊》了解，部分银行正酝酿压缩首套房按揭贷款7折贷款利率的占比。一家股份制银行总行人士告诉记者，他们2010年计划把执行上述利率的贷款控制在全部贷款发放量的30%以内，“最高不超过40%。”
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