重庆要用10年时间建4000万平方米公租房,解决200多万人的居住问题,这是一次用经济手法解决社会问题的大胆尝试,它能平抑民众对高房价的怨气吗?
本报记者吴红缨徐恺重庆报道
他不大习惯一问一答式采访。
他在椅子上坐下,瞄瞄桌上的采访提纲,燃起一支烟。然后就开始按着他自己的逻辑侃侃而谈。他一开始谈话就滔滔不绝,像一列庞大的火车飞速向前,旁人几乎没有插话的机会。但他总是几乎能提供记者所需要的答案。
有时候他很肯定。“我们就是要探索双轨制供房模式,因为单轨制供房被证明是不对的。”
有时候他很不屑。“凡在重庆找到工作,常住在重庆,中低收入群体,只要有工作,工资,付得起公租房租金,都可以租。为什要搞户口限制呢?”
有时候他很自负。“我们能搞公租房,是因为我们有庞大的国资信用,飞来的一块钱,合法的钱”。
激昂处大手一挥。这个人就是黄奇帆,重庆市委副书记、市长。
10年,4000万平方米。重庆的公租房计划一经宣布,立即引来各界关注。其庞大的规模,开了内陆地区大规模推出公租房之先河。如果这一举措得以顺利实施,目前国内房屋供给主要由市场提供的单一供房体系,将在重庆被率先打破。这一体系,自从上世纪80年房改以来,极大的推动了中国房地产市场的发展,并为经济增长做出了贡献。但随着近年房价一眼望不到头的飞涨趋势,却也导致民众不堪重负。重庆市政府在此举措上如何考量?又将如何保证这一决策实施和运转?2月24日,重庆市市长黄奇帆就这些问题,接受21世纪经济报道的独家专访。
他认为,根据历史的经验和目前的现实,“建立双轨供房体系是必然”。
双轨供房
《21世纪》:重庆大规模推出公租房,政府是基于一种什么样的考量?
黄奇帆:首先是来自市委市政府的积极推动。早在去年的全市经济工作会上,薄熙来书记就强调,解决住房保障,是一个重大的民生工程。要让城乡老百姓都有房子住。今年1、2月之间,市委、市政府召开了五次专题会议研究部署此事。其中薄熙来书记分别主持召开了一次市委常委会和一次专题会,并在2月9日的专题会上再次指出,帮中低收入者造房是政府的责任。
《21世纪》:重庆市政府如此积极推动的现实背景是什么?
黄奇帆:中国住房制度从上世纪50年代以来,一直到80年代,是一个计划经济的公房配置体制,老百姓自己不买房,租住政府配置公房。这个体制的缺点,供应量不足,住房困难,许多人没房住。这种百分之百计划经济公房出租,公房配置,事实证明是走不通的。
1980年代末期,开始土地批租,到1990年代形成市场供给,逐渐形成了100%商品房制度。事实证明,富人越买越好,投机者越来越多,炒地皮,炒房产,正常收入老百姓买不起房,更有低收入阶层,即使现在房价降70%,卖2000块每平方米,他也买不起。
这个意思就是说,百分之百的商品房制度也是不对的。所以,房地产改革走了弯路。现在住房问题所呈现的矛盾,主要是制度安排上,单轨供房模式制造成的不平衡。
《21世纪》:那我们可不可以理解为,重庆此次大规模推公租房,是企图对中国现行的单轨制的供房体系,提供一种双轨的供房模式探索?
黄奇帆:是的。当今时代,由于房产兼具保障性和商品性的双重属性,完全由政府保障和完全市场化都存在缺陷,双轨制是必然的。政府要做什么呢?政府不应在住房问题上没作为,完全靠市场,然后政府又去调控市场,调控不了。有一部分市场不能解决的,政府要用计划方式,用保障制度方式来配置的。
在这个概念下,重庆政府认为,目前至少三分之一群体该由政府提供保障房,另三分之二则让商品房、市场力量去配置。这个比例,可能不是那么精确。但可以先按这个比例配置,到一定阶段,过五六年,如果保障规模还需加大,就提高配置比例。如果规模过大了,就减少。就像小平同志说的,“摸着石头过河”,在实践中检验真理。
对象及规模
《21世纪》:这百分之三十应由政府提供保障的群体涵义是什么?
黄奇帆:我概念里的保障房分两类,一类是有产权的保障房,包括城市原住民,低收入群体,他有房,但又破又旧,或是棚户区,或是城中村。对这部分人,政府要动用保障手段,帮他们进行房屋改造、安置、拆迁,这个过程中,给他们的房是有产权的。而且土地出让金,配套费,交易契税,统统不交。这类房可以当商品房卖,利润是他们的。这个群体在重庆主城占15%左右。
第二类就是公租房。针对的是城市三类新生代群体,一是农民工,他们城里常住,有固定工作。二是城市居民的小孩,他长大工作了,原来住房拥挤,要跟老父母分开,但暂时还买不起房。第三个群体是大学生,本土或外地的,在机关、企业、事业单位工作,这是“夹心层”,不自我积累几年,购不了商品房。这样的新生代,全市有20%左右,都要解决他们住房问题,我们就通过提供公租房来保障。
《21世纪》:推出总计4000万平米的公租房的规模和进度是如何确定的?
黄奇帆:今后10年全市建设4000万平方米,按照人均15-20平方米计算,可以解决200多万人的居住问题。其中主城100多万人。前三年,我们认为,由于长期来的需求的积压,公共租赁房的需求会比较集中,因此先启动建设2000万平米。其中主城、郊区先各1000万平米。2012年之后每年建设规模视实际需求而定。再用七八年的时间建设2000平方米。
公租房运作
《21世纪》:公共租赁房具体是如何运作的?
黄奇帆:即然是保障房,它的土地是划拨的,不搞招投标。房子建起后,政府当然要为住宅区,配置医院、学校、商业设施,统统由财政掏钱。
建筑单位不能收取高额造房利润,它基本是成本加三个百分点,实际就是施工队的收入,没有房产商卖房的利润。当然也不收各种税费。这就免了四项,土地出让金、建房利润、税收、配套费。
那么这要免多少呢?造2000万平方公租房,需3万亩土地,按照我们选址的土地价值,这等于政府少收了500亿,然后要再支出500亿造房。如果是开发商建房,开发商要拿出1000亿,卖出时可能卖到1500亿。
现在,等于商品房开发1500亿才能买到2000万平方米的房,我们通过500亿投入,就可以买到。政府将这500亿投入产生的房子,进行出租,租金自然就低了。租金按500亿成本,加银行利息及公房折旧维护费,大约相当于同类商品房租金的60%。
《21世纪》:集中的贫困者或者说中低收入者的居住是否会造成“贫民窟”?而如果与商品房混合是否会影响到商品房价值而矛盾重重?
黄奇帆:政府既然出于公益干这个活,要考虑公租房对象的实际,不能拿用最破的地段,随便的角落造一堆烂房子。我们现在的选择,都在轻轨沿线。
重庆一环到二环有500平方公里,这个区域以后十年会新增四五百万人,这些人又会形成21个居民集聚区。每个集聚区,可能有四分之一个街区或楼盘是公租房楼盘,与其他商品房楼盘犬牙交错,共享配套。不搞贫民窟和富人区。
这种联络也不会使商品房卖不出去。因为公租房并不是破房子,就我们目前设计的户型和建筑立面风格,不次于中档商品房,相当于市场上卖五、六千每平米的房子。
《21世纪》:在公租房在准入资格中,没有户籍限制这点很受关注。
黄奇帆:凡在重庆找到工作,常住在重庆的中低收入群体,只要有工作,付得起公租房租金,都可以租。
外地人,在重庆找到工作,就说明这个城市需要你,就给住房,为什么要搞户口限制呢。只要符合条件,都可享受政策。甚至一个老板,有家庭矛盾,搬出来,暂时买不了房,也可以租公租房。《21世纪》:就是说有钱人也可以租吗?
黄奇帆:当然可以了。当然富人他可能要面子,不会来住公租房,除非有一些特殊情况。我们进行社会管理,一是要开明,二是要符合市场规律,三是再让城市人口循环起来。人口也是资源,只要有人口集聚,就会带来大发展。
所以我们的出租对象,不讲户口,讲常住。这其中的要义是,重庆要建现代化大都市,天下人来了,凡对重庆做贡献的,我们都是一样对待,我们要有这样的胸怀。
《21世纪》:我们看到的重庆的公租房政策里,将廉租房也纳入到了公租房体系?
黄奇帆:是的。重庆以后不再搞单一的廉租房小区。公租房的住户还是比较体面的中低收入阶层,只是买不起或暂时买不起商品房而已,廉租房是低保户,就比较穷了。将他们纳入到公租房体系后,提供的房屋是一样的,只是低保对象租了房,可能50平方一个月只收8块租金,公租房,一个月则可能收500块,只是表现为租金的不同。
实施保障
《21世纪》:重庆建这2000万平方的公租房,除土地外,按您刚才的测算,需投入500亿元,以重庆的财政实力,能支撑重庆的这个超大规模的探索吗?
黄奇帆:公租房不是一年建完,要分十年。现在没有公租房,而历史积累了一大堆要解决住房保障的人,所以,前三年,先完成2000万平方,后七年再根据市场需求投建。
整个建设总资金是500亿,前三年,要200多亿。怎么投,国有资本发挥了第三财政的作用。
重庆财政分三块,一般预算内收入,保行政运行,预算外基金,用于搞建设、基础设施。这件事预算内财政肯定拿不出钱,预算外,重大建设项目排满了,也没有。重庆政府的“杀手锏”,就是重庆有强大的“预算外的预算外”———国有资本,我把它称为“第三财政”。
重庆国有资产总量今年已突破1万亿,这1万亿不是泡沫,是有资本信用的。这当中,重庆国资八大集团,在过去五年里,重庆基础设施建设,贡献了1000多亿资金,现在则是为公租房做贡献。
《21世纪》:具体的资金是如何筹集的?由于公租房并非营利产品,国资集团如何确保它的收支平衡?
黄奇帆:具体而言,今年开工的500万平方米,需50亿,预算外基金出5亿,由于廉租房与公租房一体,我们将国家对廉租房的补贴也集中放在里面,计有5亿,然后,地产集团用他的国资预算,以及融资能力,筹集其余的40亿。
再比如1000万平方公租房建设,总投资为200多亿,资本金需100亿,这100亿,有30亿是财政拨款,还有六七十亿,是需要地产集团真金白银地从国有资本预算中支出,此外再向银行融资150亿。
由于公房产权是地产集团的,租金包括了成本、银行利息等等,他收的租金是可以平衡的。以250亿资产收的房屋租金,还银行150亿贷款本利,当然不会是坏帐。
《21世纪》:公租房大规模推出后,可有会有部分人不急于买房了,可能导致房地产部分需求下降,那么买地等会减缓,对财政收入会不会有影响?
黄奇帆:这个减少的需求就是2000万平方米嘛,政府实际就是少了500亿,就是送给老百姓了。
任何市场,政府都是要调控的,当一个政府对地租的调控,只是当作赚钱工具,越调越高,那是走火入魔的。因为土地作为商品它是有对象的,在宏观层面,就该把土地需求定为三类。一类是商品房,必须拍卖,二类是公共基础设施,应协议低价出让,三类是为老百姓建房,就应采取划拨。
反哺给老百姓是应该的,政府要有这个理性。
《21世纪》:我们了解到,重庆拟成立住房保障局,以承担保障性住房的建设与管理任务,能否介绍这个机构的情况?
黄奇帆:初步的构想,是设立一个事业单位性质的市住房保障局,这个机构规格为副厅局级,由市国土房管局管理。其主要职责,就是从政府角度,保证保障房体系的建立、推动和落实。但目前内设的机构,人员编制还在斟酌中。
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