国务院总理温家宝2月27日下午在与网民交流时对房价问题公开表态，有决心在任期内把这件事情管好，使房地产市场健康发展，让房价能够保持在一个合理的价位。所提及的主要措施中，第一条就是加大保障性住房。早在1月13日，住建部副部长齐骥在国新办新闻发布会上表示，2010年将有600万套左右的保障房开工建设。 上海2010年保障性住房开工面积将达到1200万平方米，占到全市住房新开工量的60%。其中，经济适用房新开工面积约400万平方米。
高房价映衬之下，民众住房保障工作更显迫切。而业内对保障性住房的态度却不尽相同，特别是围绕着保障房建设是否会拉低区域商品房价格这一问题，从地方政府到开发企业都有不同程度的纠结。面对民生，住房保障的职责无从躲避，而保障性住房与商品住房的利益冲突也更被推到了前沿。
上海中原研究咨询部高级经理马冀表示，保障性住房作为城市住宅供应体系的分支，产品属性上与商品住宅有一定的替代性；在保障体现上，客群定向且与商品住宅存在大幅落差，二者直接竞争性有限。这两重特性，决定了保障性住房在投放阶段，并不会分流商品住宅的消费客群；而完成产权转移后，功能上的替代威力将通过二手市场迅速释放，成为周边商品住宅项目的竞争对手。基于这种未来竞争的存在，保障行住房的规划建设往往会对当前商品住宅房价的涨幅起到一定的抑制作用。
以经济适用房为例，上海首批试点将采用“三种价格、两次定价”，即建设项目结算价格、销售基准价格和销售价格，其预估房价是根据周边商品房的价格做比照的，试点放出的经济适用房价格为周边商品住宅价格4-5成。巨大的价格落差，给了被保障群体极大的套现获利空间，也必然给未来区域楼市的供求体系带来直接冲击。但从更长期的角度来看，保障性住房的供应给了中低收入群体实现“居者有其屋”的机会，缓解民生矛盾；同时作为一种调控举措，可以有效稳定区域商品房价格，使城市房地产市场格局更为有序合理。
春节过后，中央政府对楼市调控措施较之前宽松的基调有所紧缩。土地出让金首付比例的加大，二套房首付比例的调整，以及连续2次上调准备金率等一系列的收紧举措，让上海一、二手房市场交易也明显感受到了丝丝寒意，整体市场呈现量缩价稳态势。其中二手房一、二月份成交量环比降幅分别达到5成、4成，整体成交价格保持平稳并继续上扬的势头，但上涨幅度明显减弱。09年保障住房供应不足，仅632万平方米，对年度房价飙升的抑制效能甚微。在这种背景下，加大保障性住宅供应，将进一步遏制商品住宅价格上涨势头，有助于实现房价稳定的调控目标。
上海目前已经确定的首批经适用房为闵行区翔泰苑和博雅苑、徐汇区新凯家园，所在区域的交通都有轨道交通，出行比较便利，价格为周边商品住宅的2-3成。闵行区翔泰苑位于颛桥镇鹤翔路，距离轨道交通5号线不到百米，为总高6层的多层社区，售价在4300元/平方米，而板块内目前无新盘在售，周边二手房价格在15000元/平方米。博雅苑位于浦江新城板块内，地理位置较为偏僻，当前周边生活配套设施比较匮乏，靠近轨道交通8号线，售价为5000元/平方米，旁边在售新盘浦江汇智园，售价16000元/平方米。徐汇区新凯家园位于松江泗泾鼓楼公路，嘉松线、南佘线、上佘线、沪松线、沪梅线、旅游一号线等以及轨道交通9号线构成了较为便捷的出行交通体系，当前售价5100元/平方米，周边在二手房价格在13000元/平方米。从在售项目反馈的信息来看，经济适用房目前主要带来中低收入群体拉低区域人居氛围的忧虑，这种心理上的低落还没有转化为明显的价格抑制，但已经动摇开发企业进一步提价的信心。
除了以上所述对区域楼市的直接影响之外，保障性住房建设对于楼市的影响还会体现在土地供应以及未来二手市场上。在既定的土地出让规划体系中，保障性住房用地的增加，必然减少商品房用地的供应，在当前商品住宅存量明显不足的情况下再度压缩，必然加剧未来供求矛盾。不符合申购经济适用住房条件，暂时又无购买商品房的夹心层无奈将继续向商品房市场施压并推高房价。此外，保障性住房也是市场存量，经济适用房产权转换之后，将不可避免的拉动区域二手房交易活跃，但较低的取得成本，让房东更有耐心与商品住宅联手坚守房价。虽然区域房价领导权更多在商品住宅开发商手里，但市场的胶着博弈仍会让空置量居高不下，阶段性有价无市现象或在更多区域出现
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