在昨日的华南地产论语“广州三旧改造”专题论坛上,“三旧”改造会否令房价越来越高成为争论焦点。有开发商现场自爆家丑称,开发商的利润推高了房价,并建议建立地区平均成本定额,控制开发商利润。
房价仍可能暴涨
此次广州旧城更新改造,涉及拆迁人口60万人,释放的土地也将有数十平方公里,如此的巨量供应能否助力维持楼价的平稳?各方专家就此展开唇枪舌剑。
在合富辉煌首席分析师黎文江看来,三旧改造可以增加住宅用地供应,“但不等于是房价降下来了”。“1万多元一平米的旧城改造拆迁补偿,价格能降到哪里去。”
“三旧改造,改造多少年,房价就会涨多少年。”汉维中国总经理孔锐语出惊人。他指出,政府力推三旧改造旨在提高GDP、美化城市等,而三旧改造对开发商来说是一次大的机会,通过三旧改造带动周边发展,提高整个城市建设,“广州的房价还有暴涨的可能性”。
知名房地产评论员谢逸枫分析,每年流动人口数量都在增加,都要解决住房问题,从供应量来看,三旧改造难以遏制房价上涨。“如果把三旧改造转变成一部分的经济适用房,或者廉租房,同时可以遏制房价上涨,这样还好一点。如果除了拆迁安置,剩余部分开发商拿去卖,这房价肯定会上涨。”他还指出,在城市化进程中,大量流动人口涌入城市,“改造不改造房价一样会涨”。
“超出合理利润应加税”
“我们的旧城改造,主要是改造旧城,而不是搞房地产。”广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理朱秋利发话了。紧接着,他话锋一转,直指目前的楼市高房价。
朱秋利分析说,目前的楼市房价高,原因主要在于四大方面:一是高需求,人口多,有效资源有限；二是高地价,政府靠地价作为财政收入,价高者得的游戏规则不合理；三是高利润,房地产有暴利,很多人投资房地产；四是高回报,所以房地产商愿意干,老百姓愿意炒。
朱秋利挨个数起影响广州房价的7大因素:一是供求关系；二是地价；三是投资利润；四是交通,“如果轨道线全部布局好了,中心房价肯定会降下来”；五是商业、教育、医疗等配套,“为什么很多人不愿意去郊区住,因为郊区没有好的商业、教育、医疗配套”；六是居住环境,只要交通便利,“将来广州郊区的房子会比市中心要贵”；七是观念的转变,“现在大家都觉得老城区好,郊区不好,如果郊区情况改善了,大家观念就会改变”。
如何抑制广州房价?身为开发公司的部门负责人,朱秋利建议,应该建立地区的平均成本定额,控制开发商利润。“房地产利润不能超过15%,现在我们的利润推高了房价。”他指出,海珠区某楼盘开发了10年之久,地价还是原来的地价,但是现在房价却比原来翻了几倍,像这样的例子还有很多。
“这个要控制,就是要给你合理的利润,超出的部分应该征收资源增值税。对房屋交易也一样,5年之内只要高于房价20%的,也应该征收资源增值税。”他认为,未来10年、20年,房子的供需矛盾仍然存在,靠市场规律降不了房价,需要靠政府调控
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