“中央军”房地产业务调整的大幕徐徐拉开。继国务院国资委向78家不以房地产为主业的中央企业下达“房地产清退令”后,国资委主任李荣融又为央企制定房地产“清退”时间表开出了“15天大限”。
不过,保留下来的16家以房地产为主业的央企依然是行业内的“航空母舰”,另外,中信集团、中国人寿(601628)等“金融央企”并不在国资委管辖之列,而这些企业手持的房地产规模也相当巨大。
保留房地产业“核武器”
华远集团总裁任志强对中国证券报记者表示,“国资委调整央企房地产业务,清退的是'常规武器’,保留的是'核武器’。16家以房地产为主业的央企实力雄厚,资产规模巨大。”
据初步统计,国资委此次确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的16家中央企业,房地产板块的资产总额为5616亿元,占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元,占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部中央企业房地产业务净利润的94%。
其实,自2003年国资委成立以来,中央企业房地产业务经历过几轮大幅度调整重组,但被划入“房地产主业”的企业却逐步增加。
2004年,仅有中国建筑(601668)工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集团公司、中国保利集团、华侨城集团等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。但此后的整合过程中,却很难有公司愿意将如此优质的房地产开发资产置换出去,正是由于利益难以取舍,5家企业整合平台被不断扩容。到2005年国资委宣布的主业名单中,拥有房地产主业的央企已达到了13家。
2007年,国资委主任李荣融曾公开表示,中央企业主业将进一步优化调整,其中,将房地产做主业的央企不会超过15家,其他企业将逐步剥离出房地产资产。但近日公布的房地产央企名单却已变成了16家。16家央企旗下三级以上房地产子企业仍高达373户。
“通过引入其他战略股东、项目合作开发以及境内外上市等方式,将旗下房地产资产的股权复杂化,从而加大剥离的难度。这使得众多原来主业并非房地产的央企获得了房地产业的准入证。”华润集团一位前高管人员向中国证券报记者透露。
据中国证券报记者统计,此次公布的16家主业为房地产的央企中,有13家企业旗下拥有至少1家上市公司,且房地产业务多数已打包上市。这16家央企中,只有中国房地产开发集团、中国保利集团、华侨城集团等3家的“第一主业”称得上是房地产开发与经营。中国建筑(601668)工程总公司、中化集团、中粮集团、招商局集团、华润集团等5家直接或间接控股地产类上市公司,但地产仅仅是其主业之一。另外,中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金科工集团、中国五矿集团、中国水利水电建设集团、中国葛洲坝(600068)集团、港中旅集团、南光集团等8家的地产业务收入占比很低。
以中化集团为例,该公司主业涵盖农业、能源、化工、地产、金融领域,2008年实现营业收入3089.75亿元,利润总额87.76亿元;中化集团通过中化香港控股方兴地产(00817.HK)62.87%股权。方兴地产主要从事高端物业的开发和租赁,2008年实现收入39.14亿港元,毛利21.98亿港元。
78家央企份额有限
根据国资委的要求,78家不以房地产为主业的央企要逐步退出房地产业务。显然,国资委规范央企行为,可以抑制央企愈演愈烈的拿地冲动,不过,这78家被禁央企的市场份额其实有限。
去年至今,北京土地市场中曾多次出现央企的身影。去年6月,中国电(600795)子信息产业集团公司旗下的成都中泽置业有限公司以19.6亿元的价格拿下奥运乡地块,折合楼面价1.52万元/平方米。今年3月15日,中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的总价拿下海淀东升乡居住商业项目,楼面单价达到3万元/平方米,成为北京历史上最贵的一块住宅用地。这两家央企均在此次禁令范围内。
“央企由于融资成本较低,与其他房企相比具有明显的资金优势,因而在土地市场上有底气。”一位地产业内人士指出,被禁的78家央企大部分从事的是机械、能源、贸易等传统产业,毛利率较低,房地产行业的高毛利率则成为吸引这部分央企“不务正业”的原因之一。“78家央企的退出将在一定程度上抑制土地价格过高、面粉贵过面包的现象频繁出现。”
国资委叫停78家央企,无疑为地价飙涨的土地市场敲响了警钟。不过从数据上看,这78家公司在央企房地产业务中实属“九牛一毛”。统计显示,被禁的78家央企所属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入只占到15%,利润只占到7%。
“值得注意的是,78家央企退出以后,还有很多非国资委管理的部属企业不在约束范围内。”中原地产三级市场总监张大伟表示,以房地产为主业的10余家大型地产企业一直是拿地的主力。
统计显示,年初至今,北京共拍出29块非住宅用地,其中6成以上地块为有国企背景的开发商获得,而且拿地的均价超过11385元/平方米,高出民企拿地成本3成以上,但在此次被禁名单中仅有中国兵器装备集团。其实,在中国兵装拿下东升乡地块的当天,中国烟草也在大望京地块的竞拍中与远洋地产进行了激烈厮杀。虽然最终败下阵来,但却将楼面价抬高到了2.7万元/平方米,成为了该区域的地王,这个价格甚至超过了周边正在交易的二手房单价。不过中国烟草由于不归国资委管辖而未被列入被禁名单中。
金融央企不可忽视
如果认真分析国资委列出的128家央企名单,就会发现一些活跃于土地市场上的金融央企并不在此列,例如中信集团旗下的中信地产以及第一大股东为中国人寿(601628)的远洋地产。业内人士表示,金融央企房地产业务的监管缺失问题亟待解决。
就央企退出房地产的问题,远洋地产有关人士近期表示,作为红筹上市公司,公司股权分布多样化,目前持有24%股权的第一大股东中国人寿(601628)并非由国资委监管。
中信地产也明确表态,中信集团是以金融业为主营业务的企业,隶属于国务院。国资委明令78家央企退出房地产行业,与中信地产无关。
实际上,这些不在禁令名单中的央企拿地更加积极主动。3月15日,中信地产以总价52.4亿元的价格,打败保利、金融街(000402)等房企,竞得亦庄地块,刷新了春节后北京地王纪录。而远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司就在同一天以40.8亿元将望京地块收入囊中,折合楼面价高达2.7万元/平方米,成为目前望京地区楼面单价地王。
分析人士指出,有些央企虽然不在16家的范围内,但是由于监管权不在国资委,因此没有受到影响。对于这部分央企的房地产业务应该尽快明确监管主体,规范企业的行为,避免更多疯狂拿地的现象出现。
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