2009年年中，住房和城乡建设部、监察部联合下发文件，要求全国建设规划系统对房地产开发领域规划违规及违规变更容积率的行为进行清查。2009年年底，住房和城乡建设部再次下发文件，要求地方建设规划系统开展此次检查的“回头看”工作，抓好“典型案例”。然而，尽管去年有尚城一案被北京市城乡建设委员会作为典型案例严肃处理，但时下的北京楼市，以LOFT、商务公寓等形式出现的“商改住”仍然层出不穷。
合生·世界村40年产权的“非住宅”待遇
北京经济技术开发区(下称亦庄开发区)的东南方向，一个总建筑面积高达60万平方米的社区，近60%的房子却只有40年产权———合生·世界村将这个谜题留给了北京楼市的购房者。一位相关的意向购房者向记者反映，该项目在按揭贷款、水电费用等方面，均不能享受“住宅”的相关待遇，至于按照2008年底下发的多项鼓励房地产消费的优惠政策，就更无从谈起了。
记者了解到，合生·世界村在购房按揭贷款方面，并不能执行首套购房20%首付的政策。经与合生·世界村的相关业务合作伙伴多方核实，该项 目 购 房 按 揭 的 首 付 比 例 最 低 为50%，不仅利率不能享受7折优惠，而且最长的贷款期限，也只能为10年。这一切显然与住宅应该享有的信贷政策不符。按照国务院及央行、银监会的规定，居民首套住房按揭 贷 款 首 付 最 低 为 总 房 价 款 的20%，利率可执行7 .5折优惠，而按照银行当下的一般操作手法，贷款的最长年限，可以达到最长20年。“我是首套购房，符合所有享受购房贷款的优惠政策条件，但是开发商明确 告 诉 我 ， 利 率 不 能 享 受7折 优惠。”前述不愿具名的购房者向记者回忆说。
如果仅仅是购房按揭贷款一项，还不足以让合生·世界村的身份变得如此扑朔迷离。经记者多方求证，合生·世界村的LO FT入住后，水电费用，亦与普通住宅不同。记者了解到，按照目前确定的相关费用标准，除取暖费用尚未最终确定外，水费为5.6元/吨，电费为0.78元/度。而根据北京市现行居民住宅水电费用标准，水费为3.7元/吨，即便在召开听证会确定上涨0 .30元/吨的情况下，也只是达到4元/吨的水平，与5.6元/吨的价格相去甚远。与此同时 ， 北 京 市 居 民 住 宅 用 电 价 格0.44—0.50元/度，与0.78元/度的价格亦有差距。
合生·世界村销售人员明确记者，之所以L O FT产权是40年，因为是土地用途的原因。记者获得的北京市规划委2009规(通)地字0004号文件显示，该项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住。而目前，该项目的住宅都已销售完毕，北京市城乡建委的数据显示，该项目的住宅部分总计售出617套，签约面积61327 .66平方米，成交均价10216元/平方米。而该项目的剩余部分，均为L O FT产品。记者获得的开发商内部销售资料显示，合生·世界村总规划建筑面积近60万平方米，而“逾60%的产品，都是L O FT”。开发商内部印制的销售资料显示，这些房源的层高为5 .49米，明显超出住宅单层计价的4.9米层高的“上限”，而经记者了解，开发商合生创展将提供全套的除家电、灯具之外的精装修，这其中便包括将5.49米的层高隔为两层的“服务”。同时，前述不愿具名的购房者向记者出示了她在合生·国际村项目样板间中拍摄的照片，上下两层，洗手间、厨房一应俱全，其内部陈设家具均按居家居住的设计摆放“看不出任何与住宅无关的陈设”。而开发商内部印制的销售材料上提供的所有户型图，均显示所谓建筑单位均有洗手间以及厨房设计，这也印证了上述购房者“住宅”的说法。
根据调查情况，2010年3月，记者向合生·世界村的开发商———合生北方房地产开发有限公司，求证调查所涉及的三方面问题———其一，为何合生·世界村的水、电等费用均不能按照居民住宅价格收取；其二，为何不能享有国务院规定的住房按揭贷款的首付政策；其三，合生·世界村项目的土地用途、规划属性。合生·世界村相关公共关系负责人称，已收到上述三方面问题的书面求证，并将请示公司分管负责人后对本报予以答复。但截至3月底，合生方面并未给予答复或是证实。记者遂通过电话与合生方面北方区负责人直接联系，要求其予以回应，但该负责人以当时身在国外为由，表示不便答复。4月，记者再次就上述三方面问题向合生北方区营销工作负责人、媒体关系工作人员进行求证，但此二人的手机均处在呼转至秘书台和无人接听的状态。
另据向记者提供情况的购房者反映，他曾接到合生·世界村的销售人员的电话通知称，由于相关手续办理问题，本应在春节后开盘销售的项目，推迟到4月中旬正式开盘，至于是何手续没有办理完成，该销售人员并未向购房者进行详细说明。
地产项目为何“商改住”
21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示，一般来说，“商改住”有几个前提，一个是这个区域不适合商，适合住；二是开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用；三是“商改住”后的售价高于 早 先 商 业 用 途 的 价 格 。 如 此 说来，开发商“弃商而住”常常有其不得已的苦衷。地产项目频繁“变身”，其实正提示了政府规划部门职能的某些缺失。邓中文说：“政府 的 规 划 指 导 意 见 长 期 跟 市 场 脱离 ， 导 致 了 ‘ 住 改 商 ’ 、 ‘ 商 改住’的出现。”在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。上世纪90年代初期，深圳写字楼市场火爆，放量激增，供需平衡的打破导致此后长时间内市场低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公 寓 的 形 式 推 出 。 今 天 京 城 楼 市“商改住”的盛行，是否同样是商用物业过热的信号。
目前，已经有人提示了“商改住”的隐患。产权使用年限问题首当其冲。《物权法》规定，住宅产品的70年产权到期自动续期；而公建产权一般四五十年，如何续期尚无明确政策。“商改住”产品是以公建立项，因此，居住者可能会受到在此办公企业的干扰。另外，还有人质疑“公建立项的产品可能缺失住宅必备的设施条件，即使设计上完全满足住宅需求，业主也可能面临商用水、电的居住高成本”。就目前来说，购买“商改住”的业主对这些潜在的风险并不看重。曾操作过商改住项目的知情人士认为：“实际上，客户购买的时候对产权问题看得很淡。而未来再交易只要遵循写字楼、商业的交易原则，应该不会出现大问题。”另一位“商改住”的先行者也表示，“商改住”产品在硬件水平上反而高于纯住宅，而且大多都是小户型，因此，业主的居住质量和居住成本并不会受到影响。
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