九大城市成交量环比均上升
广州增幅最大高达八成以上
中原地产研究报告显示,上周各地新建住宅市场回暖势头不减。中原监测下的九个重点城市,周成交量环比均呈上升之势。其中京、穗、津三市增长在四成以上,深、成、杭三市在两成左右,沪、渝、汉三市则在5%左右小幅上升。从春节过后市场走势看,各地回暖之势已确定,但回升幅度不尽相同。其中,增幅最大的广州高达八成以上。
分析各地成交数据,可以发现两大特点:首先回暖势头最初从二线城市开始,但目前已逐步扩大到一线城市；其次,各地基本以3月中旬为分水岭,3月下半月不少城市新房周成交量突然走出谷底。
不过客观来看,一线各城市的回暖走势出现了一定分化。来自于中原地产的数据显示,北京近期成交活跃,近4周的成交量环比增幅有3周达4成以上。本周成交量重回30万平方米以上,已超出1月份的平均水平。广州经历了前期的波动,本周成交量大幅回升。上海、深圳两市的回升幅度则相对有限,目前仍处在较低的水平徘徊。中原地产胡广东指出,北京近期住宅成交的活跃,与前期地王频出,推高房价上涨预期不无关系。
而在二手房方面,回暖迹象似乎比一手市场来得更早。以广州为例,来自满堂红研究部的报告显示,3月份前三周,广州二手楼市出现放盘量和收客量均大幅增长的回暖迹象,二手楼市的新增买家数量是上月同期的2.6倍,达到了去年同期(2009年成交最火爆的三月份)的八成五以上。同时成交量快速复苏,前三周的成交量已经较2月份全月的成交量翻了一番有余,虽然成交量尚不能与去年同期相比,但是市场活跃度已经是近六个月的新高,“小阳春”的出现基本上已是定局。
调控政策部分消化
自住买家担心加息急忙出手
对于3月楼市的变化,胡广东认为可以概括为一段时间的市场观望与政策消化后,楼市交易在刚性需求的推动下慢慢步入正常轨道。具体来看,主要有3方面原因。
首先,春节期间成交极其低迷,全国“两会”之前市场又普遍希望会对今年楼市定调,因此多数买家选择观望。但“两会”上,对楼市却并没有特别专门表述,此后虽然有关部门出台了一些诸如要求78家央企退出楼市的政策,但总体来看,楼市调控主调未变,短期内市场还将比较稳定。其次,今年以来虽然中央始终强调保持适度宽松的货币政策,但从银行方面来看,贷款较去年已明显收紧。加上加息的预期,对于按揭成本增加的担忧也促使一部分购房者停止了观望。此外,近期不少城市均存在不同程度供应不足的问题。可售货量很少,买家选择的余地很小,客观上也导致买家间竞争激烈,促使他们加速出手。
满堂红研究部肖文晓还指出,3月份市场复苏表现最明显的是改善型需求的入市。满堂红广州某分店主管介绍,3月份的看楼量与去年年底差不多,但买家以多次置业的改善型需求为主,总价在70万—80万元/套、面积在100平方米左右的三房单位最受欢迎。成交数据也显示,越秀区90平方米以上的户型成交比例达到了40%左右,而在早前的1月份这一比例仅仅有11.8%。与初次置业需求对楼价的敏感和观望犹豫不同,改善型需求在见到“两会”并无大的政策动作之后迅速反弹,只要有合适的房源即可促成交易。
显然,对于楼市这个政策市来说,政策风向的变动最为关键。一个值得注意的现象是,国土部于3月22日召开了视频会议,要求在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前暂停住宅用地出让。但据中原土地监测系统显示,上周各地住宅市场供求暂未受到此影响。12个重点监测城市本周公告出让住宅用地9幅,计101公顷,较前两周有所上升,且为去年周平均水平的1.6倍。成交方面亦较活跃,12城市共计成交住宅24幅,305公顷,为2009年周平均水平的1.9倍。
政策预期仍影响入市意欲
成交大幅反弹难以长时间持续
不过对于此波反弹究竟能持续多久,是否意味着楼市全面回暖,专家的观点则更为审慎。
胡广东认为,虽然楼市调控对整体市场没有打压,但从最近有关部门的措施来看,加大保障性住房建设是一个明确信号,且新增建设量很大。这必然导致一部分市场需求被分化,供不应求的局面将有所缓解。此外,货币政策收紧的预期也将导致购房成本的增大,对购房者心理层面的影响很大。而且新增供应量的有限也必然导致成交量不可能维持高位。成交量的大幅反弹不会持续很长时间。
肖文晓则表示,3月份属于传统置业旺季,因此成交量的增加是否意味着楼市的全面回暖还需要对4、5月份进行观察才能确定。他预计随着4月份梅雨季节的到来,二手楼市市场气氛会有所转淡,但成交量不至于下滑太多,而今年广州二手楼价会呈现“中心城区稳定,外围区域稳中有降”的特点。
中原地产研究报告还指出,近期有消息表明在房企融资方面的监管似乎趋于严格。标杆房企中招商、万科(000002,股吧)去年年中即已宣布的增发预案,目前仍未最终落实。同时有消息称,国土资源部正在对提出房地产权益类再融资申请的上市公司进行重新审核,其中包括年初已经通过国土资源部审核的5家上市公司。
由于国内开发行业严重依赖外部融资,而政府及各监管部门对融资环境的控制,能显著的影响到整个行业及销售市场。另外,国土资源部参与上市房企再融资审核,也与近期土地市场加强调控的大环境相呼应。其审核的标准及执行力度尤其值得关注。因此上述房企的融资方案近期能否顺利获批,可视为今年楼市能否延续去年活跃状态的风向标。
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