3月，是所有房地产企业虎年开始第一仗的时机，上海、北京、广州、深圳等多个城市都有数十楼盘密集推出，房企都希望能迎来虎年的开门红。但是，《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者调查发现，很多城市3月份即将开盘的楼盘定价仍是待定。 年初连续出台的宏观调控政策既令市场观望，也让开发商犹豫——今年到底该奉行一个什么样的销售策略和价格策略呢？
对此，《每日经济新闻》邀请了富力地产上海公司营销策划部总经理李文廷、上海三湘房地产有限公司副总经理张涛、上海绿城 (论坛 新闻)玫瑰园房地产有限公司营销部副经理彭傲杰、上海同策房产咨询股份有限公司第一区域总经理赵钢和林戈做客每经地产周刊本期的《地产峰会》，为我们解读3月的楼市。
多方面原因造成定价难
NBD：造成开发商不敢定价的原因是什么？明明各家网站统计有大约40个楼盘会在3月上市，但为什么销售人员说开盘时间还没定下来呢？
林戈：前期出台的宏观调控政策对市场的心理干预还没有被完全消化，可能是造成很多楼盘定价不确定的原因。根据我们对网络搜索引擎的调查，发现无论是百度指数，还是谷歌趋势以“二手房”作为关键词的搜索量均有大幅上涨的迹象，另外购房者的看房量也不低。这证明只要政策放出购房者可以入市买房的信号，他们就会入市。当然，如果开发商能够将价格降到一个比较低的水平，购房者也会选择入市买房。但这个时机绝不是现在。现在降价只会造成购房者的继续观望。因此，开发商也在等待一个好的销售时机。
彭傲杰：从我们项目的预约情况来看，今年总共推出的别墅只有几十套，但预约的客户已经远远超过这个数字。对很多客户来说，价格不是问题，关键的问题是我们能做出什么样的东西。因此我们正在花很大的精力研究产品，不过定价也由此成为我们最困扰的问题。
张涛：年初无论是政府出台的各项政策，还是银行对房贷的收紧，都促使市场的观望氛围趋于浓厚，这让开发商定价变得很头疼。由于很多项目周边拍卖的土地价格很高，加上建安成本、税费等，这些项目未来的售价将肯定高于开发商前期推出房源的销售价格，开发商对市场后期的判断也比较乐观，对房价的预期比较高，不太愿意低价卖房，但又不能把价格定得太高，否则将导致房子卖不动。这就导致迟迟不能定价。
赵钢：今年开发商不敢定价的原因有两个：一是今年的春节太靠后，使3月份推出销售的楼盘因客流太少而无法接受充分的市场信息，进行准确的定价；二是政府宏观调控政策对市场的影响尚未结束，公众对各类宏观调控政策的影响依然敏感，开发商必须谨慎定价。
李文廷：3月份的市场供应量确实不少，但客户的需求量也很多。多数开发商目前正在测试客户对价格的承受能力，了解3月份的市场热度。
大房企更看重3月销售
NBD：如果3月销售不佳，开发商是不是会在之后的几个月面临着更大的销售压力？
林戈：对一些地区型的中小地产商来说，3月份的销售业绩并无特别的意义，但对于很多全国性大企业、尤其是需要资金滚动开发的房地产商来说，3月份的销售往往相当于1月份加上2月份的80％，是一个比较重要的月份。一般情况下，3月份的销售大概是全年销售的10％至15％。
彭傲杰：3月份的销售取决于工程进度，只有工程进度达到可预售阶段，玫瑰园才能正式销售。
张涛：房地产的开发销售周期一般在6个月左右，去年下半年由于市场销售普遍红火，很多人对今年的市场预期乐观，因此在去年增加了开工量。这些开工量在今年上半年集中上市。所以3~4月份的确将是楼盘上市最密集的时间。一般情况下，房地产行业有两个销售旺季，一个是每年5月，一个是每年9~10月。近几年房地产市场的销售旺季提前了，很多时候上半年的销售远远好于下半年的情况，但那是宏观调控政策造成的。因此，虽然开发商希望能尽早完成公司的销售指标，但如果市场实在不好，他们也愿意延期销售。
赵钢：从市场供应的情况来看，开发商的销售压力并不大。年前我们曾对开发商的资金链进行过调查，发现大部分开发商的资金链都比较宽裕。
李文廷：尽管去年底到今年初，国家宏观调控出了很多政策，但我们认为富力在3月的销售压力不会很大。
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