搜房网日前发布“2010中国房价最该下降的八大城市”榜单，济南位列三亚之后排第二。
评选者给出的理由是，两年前济南东郊房价尚在4000元/平方米以内徘徊，全运会举办权的获得以及东郊体育场馆建设带动了本区域房价迅速上涨，同时，济南中心区房价在国内一线名企带动下拉开层次，让济南房价步入先进省会城市的行列，目前济南普通住房单价多在6000~7000元/平方米，高档住宅突破30000元/平方米大关。
但济南总体资源不足以支撑一个特大城市的房价，省会吸纳的投资消费带动房价快速上涨的局面不可持续，济南房价稳定在均价6000元/平方米左右比较合理。
闲暇时，济南的李先生喜欢躺在床上算这样一笔账：1平方米涨2200元，140平方米，等于赚了30多万元。
两年前，李先生在济南市二环南路的领秀城买了一套期房，当时的价格是每平方米5600元，现在，那里的新楼开盘均价已经到7800元，并且还是期房。还有中介打电话问李先生，他的房子每平方米8000元卖不卖。
当时买房时，因为资金紧张，李先生曾想把位于千佛山西路建筑面积73平方米的旧房子卖掉，当时那套旧房子有人愿意一次性付清房款，50万元，后来觉得太麻烦没有出售。前几天，又有中介打来电话，也是一次性交清房款，开价65万元。
李先生不是炒房的，对于两年时间自己资产增值40多万元，他还是感到满意。而他遇到的这种情况，从一个侧面反映出济南过去两年房价的走势。
作为一个二线城市，前些年济南的房价一直不温不火。在2008年末~2009年初时，每平方米是5000~6000元，好的地段在8000元/平方米。但从去年下半年开始，济南的房价开始狂飙。单价万元的楼盘层出不穷，有的甚至达到近3万元/平方米。而济南楼盘总体均价也上升到近8000元/平方米。
当地某报的记者席敏在去年曾经根据统计数据写过一篇报道，说济南的房价“微涨”。报道刊发的当天上午，他就接到了20多个电话，痛斥他是房地产商的“托儿”，睁着俩眼说瞎话。“济南市民对房价的上涨，达到了难以忍受的程度。”席敏告诉记者。
有当地房地产商则预言：三年内，济南市房价有望冲过12000元/平方米。
济南房价去年飙升，首要刺激因素是全运会的举办。全运村附近的楼盘对拉动济南整体房价起到了标杆作用。动辄万元楼盘的不断推出，给其他楼盘留出了上涨空间。
济南市委书记焉荣竹最近也表示，去年一年济南房地产价格上涨比较快，但是综合来讲，在二线城市中，济南房产价格处于中下游水平，济南的房地产市场需求基本是刚性的。
贷款总量下降开发商“吃紧” 房价或将松动
一头，是开发贷款总量下降，市场陷入僵持导致销售回款“入账”放缓；另一头，是土地购置支出上升，且更多项目面临开工带来资金压力。近期，不少房企颇有些两头“吃紧”的味道。在此情况下，开发商“不差钱”的好日子还能持续多久？银根收紧能否倒逼商品房降价促销、高房价松动？
银根收紧 开发商贷款更难
国家统计局公布的数据显示，2010年1~2月全国房地产资金来源中，国内贷款达2489亿元，从占比来看，国内贷款由2009年的平均水平19.8％上升到目前的23.8％。“但是，与以往同期相比这个占比已经下降了2~4个百分点，2007年为26％，2008年为27％，2009年为28％”，长江证券房地产分析师苏雪晶告诉记者，这说明银行放贷规模已明显收紧。
银监会主席刘明康日前也明确表示，对于房地产开发商贷款，银监会要求商业银行关注开发商的资质和信用，关注房地产开发商的抵押品，严格控制开发商的贷款程序。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，2010年新增信贷投放总额将下降至7.5万亿元左右，则2010年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000亿元~8500亿元，较2009年下降25％左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响，则2010年房地产开发投资资金将明显收紧。
此外，开发商来自销售的资金支持也在减弱。房地产企业在证券市场融资也已收紧。截至目前，沪深两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企已经达到38家，总计金额最高达730亿元。
土地收紧 拿地“门槛”更高
与此同时，国土资源部的土地调控政策也越来越严厉，这等于是在挤压开发商的资金。
3月10日，国土资源部发出的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求，开发商今后在拿地时一律按照底价的20％缴纳保证金，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。
中原地产研究中心主任许芹认为，土地政策的收紧最重要的作用是让开发商花钱更快，一方面将提高开发商屯地的成本，会对“地王”的产生有一定的抑制作用，另一方面，可能会进一步加速行业整合，强者愈强。
此外，由于今年1~2月各地土地供应显著增加，开发商被压抑已久的“土地需求”终于释放，土地支出无疑骤然加大。数据显示，今年2月份全国70个重点城市共成交土地634宗，环比减少22％（其中含春节因素），但同比增加63％；成交土地面积3925万平方米，环比、同比均有增加，分别为3％、201％。上海几家大型房企的负责人告诉记者，今年“终于能在一线城市拿到地了”。
买卖博弈 高房价能撑多久
截至3月13日，已有115家地产公司预告或年报公布了业绩，占地产板块的一半以上，业绩平均增幅达到205％，业内预计2009年行业平均增长在60％左右。国信证券房地产分析师方焱认为，由于去年楼市销售火爆，几乎所有开发商都超额完成全年的销售任务，加大了资金回笼速度。宽松的货币信贷政策也给房企提供了方便的融资渠道。
在民企上海证大集团创始人、董事长戴志康看来，期待开发商主动降价促销只是一厢情愿，因为开发商短期内“不差钱”，降价动力不足。开发商不缺钱也是“地王”频出的根本原因。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，房价降与不降的博弈主要看后市成交情况。一旦成交量萎缩，宏观调控政策打消房价过快上涨的预期，在开发商出现回款困难的情况下，必然会考虑以合适的价格出售楼盘弥补资金的不足。 （新华）
有人状告银行有人遭遇“潜规则”
终于等到放贷 利率优惠却取消
从停贷、缓贷，到终于放贷，众多购房者与业主年初备受银行放贷难的煎熬。部分人终于在第二季度来临之前等到了银行放贷的消息，但这并非就是“幸福终点站”，而是新一轮煎熬的开始。据按揭业人士告诉记者，一些客户与某银行已签订按揭合同，银行在放款前却要求借款者签署补充协议，单方面提高贷款利率，客户不能忍受银行的霸王行为，目前已把银行告上法庭；一名卖楼的业主向记者报料，终于等到银行放贷，但银行却通知他要把存款留到4月前，变相配合银行完成存款任务。地产人士告诉记者，这些种种信贷“怪状”，将使今年楼市出现“打摆子”症状，因信贷政策松紧而旺淡分明。
中原地产研究中心主任许芹认为，土地政策的收紧最重要的作用是让开发商花钱更快，一方面将提高开发商屯地的成本，会对“地王”的产生有一定的抑制作用，另一方面，可能会进一步加速行业整合，强者愈强。
下浮30%变上调10%，合同纠纷已引起关注
良策按揭广州经理汤敏研表示，部分银行最近终于开始放款，但由于额度紧张，他们要求客户签署补充协议方可放款，一些客户原来已与银行签好按揭合同，约定可以享受贷款利率优惠，补充协议中却大幅削减优惠，有的利率7折变利率8.5折，变动最大的是利率7折大增为基准利率1.1倍。客户不同意银行单方面对合同进行修改，咨询律师意见后决定把银行告上法院。
广东正大联合律师事务所的李瑾律师表示，银行与借款人的合同纠纷，结局无非是两个：不能履行，按照合同的约定解除合同；可以履行，双方对补偿条款协商一致后继续履行合同。李瑾表示，证明银行对贷款条件的承诺，最有力的武器是已签署生效的按揭合同。同意贷款通知书上尽管已载明借款人可获得的贷款金额、年限与利率，但最终贷款条件依然是以按揭合同为准，同贷书只相当于“意向书”。
据某银行人士表示，由于总行取消贷款优惠，各地支行积压不少要调整利率的按揭个案，由于这些按揭个案已签署按揭合同，调整利率必然引发合同纠纷。目前该行总行已要求各地上报这些按揭个案的数目，由总行统一“解决”这些个案。
3月放款4月前不能动？
去年11月底即签约卖房的钟先生前几天终于等到银行的放款电话，但是经办人在电话中告诉钟先生一个放款条件：钟先生必须把楼款存在账户上不动，4月1日后才可以动用这笔钱。
一位按揭业人士对记者表示，钟先生买家的贷款银行要求支行贷款规模与存款规模相匹配，支行为争取第二季度更大的贷款规模，必须在4月1日前吸取足够规模的存款，故此他们极力争取楼款等大额存款留在账户，变相作为支行的“存款证明”。这位人士建议钟先生，贷款条件天天变，若银行可以放款，钟先生最好答应银行的“潜规则”，以免夜长梦多。
良策按揭汤敏研告诉记者，某银行日前向按揭业人士发通知，享受贷款利率优惠的客户不能享受加快放款的优惠，而且该银行只对利率上浮的客户保证放款时间，享受优惠贷款利率的客户均不能保证放款时间。由此可见，银行、买卖双方因信贷额度紧张交织的矛盾将延续下去，今年楼市不容乐观。 记者 李凤荷
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