近日 “退房”两字频现，首先爆出 “退房潮”的是杭州。仅1月12日被撤销的房源就有11套，其中1月4日—14日，杭州的透明售房网中，截至1月14号17时30分，二手房成交20套 (不含自住)，解除合同58套，在此之前的1月4日也出现了一个退房小高峰，杭州透明售房网显示，这一天有43套购房合同解除。
根据南京网上房地产的统计，截至18日中午， 90天内退换房在40套次以上的楼盘有11家，总退换房数量达到612套次。
目前，除了杭州、南京，北京、广州、温州等城市楼市都出现退房增多的现象。
余杭：一天退了43套房
退掉的是未能赶上优惠的房和郊区房
杭州市房产信息网资料显示，今年1月6日至1月12日期间，该市共出现了33个商品房解除合同案例，单周33套也创下了杭州最近几个月以来退房数量之最。
回顾去年11月至12月二手房退房量：11月份，杭州市区二手房交易累计合同解除套数为1300多套，而同月的交易累计签约套数为5700多套，退房数占到成交套数的四分之一左右。12月份，杭州市区二手房交易累计合同解除套数为1089套，而同月的交易累计签约套数为4902套，退房数占到成交套数的22%。“1月4日余杭当天退房高达43套，光这一天的退房套数，就要高于余杭去年12月份全月退房的总和”；“一天就出现如此大面积的退房现象，在以前几乎没有出现过”，近日，杭州楼市再次成为公众关注焦点。 对杭州是否出现“退房潮”，杭州的业内人士和购房人分“两派”。部分业内人士认为将杭州1月4日以来出现的退房现象称为“退房潮”是“夸张”。 浙江中原地产总经理王宇欣表示，“一二月本来就是传统意义上的淡季，再加上去年很多二手房购房人为了赶营业税优惠政策匆忙签约，结果最后并没有赶上优惠政策，现在退房也是正常的。”
记者在杭州透明售楼网查证看到的数据，去年11月、12月新房每天退房量在三四套，多的五六套，而现在1月6日退房8套，7日退房2套，8日退房10套。
而另一部分认为杭州出现“退房潮”的杭州业内人士则认为，“可能杭州楼盘退房数量上年前年后没有明显的区别，但是余杭这样的郊区退房却明显在增加，而且现在出现的退房和去年的退房原因上有本质的区别。”杭州一位不愿意透露姓名的开发商直言，退房数量上虽然没有出现质的上涨，但是原因确实是很多买房人个人顾忌政策，出于对后市的担心而退房。他的看法得到了杭州资深房产投资人张先生等人的认可。张先生补充说明，“为什么这次退房，杭州的退房数量不是很明显，而余杭——杭州的郊区退房数量却出现大幅上升，因为余杭这样的郊区支撑房价坚挺的要素少，新增供应又大，投资客心里没底要退房。”
退掉的二手房集中在两个极端
而二手房的退房数量也在增多。杭州透明售楼网的数据显示，1月11日至今，二手房退房量更大，1月11日退房13套，12日退房32套，到了14日，退房量已经高达61套。“据我了解到，二手房退房人中，有部分人确实是因为没有赶上优惠末班车而退房，但因为担心金融、税费调整而打消投资念头的退房人也在增多。”杭州资深房产投资人方先生说，“杭州的房价已经到了一定水平，投资客购房要多于自住需求人，退掉的二手房集中在小户型和大户型两个极端，这两部分购房群体投资客占多数。”
南京:房管部门否认出现“退房潮”
1月20日，江苏省南京市房地产官方网站统计数字显示，明发商业广场以90天89套的数量高居“退换房换手套次排行榜”的榜首。在排行榜前10名中，最多的89套，最少的40套。有媒体据此推断，南京出现“退房潮”。当天，南京市房管部门有关负责人在接受记者采访时，对此予以否认。
该负责人表示，这个排行榜既包括退换房的统计，也包括房屋换手的统计，据此推论南京出现“退房潮”难免草率。而且，这些数据是去年10月至今的累计，并不能反映中央和地方有关政策出台后的市场情况。
南京我爱我家相关人士介绍，在名列“退换房换手套次排行榜”前十的一些楼盘中，其房屋如今是一房难求，很难相信会出现退房的情况，这些数字恐怕只能从换手的角度解释。
退房背后有不见光的原因
退房是因为购房者不看好市场或付不出按揭款吗?记者在调查中发现：不少退房房源是已交付或即将交付房源，为什么不等办完三证出售而要采取退房的方式?不少解约房源是2007年、2008年签的约，谁会在2009年的大涨之后退房?按相关规定，房源解除预售合同后，公示三天重新变为可售房源。这些房子普通购房者真的能够再买到吗?记者了解的情况是，基本不可能。
记者发现，杭州的195套解约房源不少在解约后不久就由“可售”变为“已售”，这个过程基本在10~15天左右，差不多就是从“预定”转为“可售”的时间。就算是透明售房网上挂着的“可售”，记者打电话表示要买，得到的答复是，房源没有拿出来重新卖，已经被订掉了。
195套解约房源中，目前透明售房网上重新变为“已售”的有100套，除去赞成太和广场和杭州国际商务中心共32套开发商自己买下的房源，透明售房网上显示“可售”的只有63套。但就是这63套，普通购房者也买不到。
记者先后联系了十几家有解约房源的楼盘售楼处，总结一下，有四个答案基本雷同：很多开发商说是原房源原价转让给了原购房者的亲戚朋友;二是解约的客户都肯定跟开发商关系不一般。三是多少和银行有关，比如还不上或办不出按揭等。四是解约房源基本上不再拿出来卖。
这些很多听上去确实不可思议：楼市大涨之后，谁肯原价转让?按揭还不上是购房者和银行间的事，开发商为什么要以退房的方式斡旋?新房办不出按揭居然也要等上半年才知道?
采访中，涉及解约楼盘的开发商很多都三缄其口，不想道破个中原因。但是这些“黑幕”其实不再是秘密，已经成了业内的“潜规则”，只是未说破而已。 一是很多快交付或已经交付楼盘的退房实际上就是“更名”转让。名义上是解约，实为买卖双方提供方便并避税，这已经是业内尽人皆知的“潜规则”。这些购房者多是开发商的关系户，开盘时拿到一套房源，等到快交付时，房价也已经涨到了高位。如果办了三证再转手，手续繁，还要付相当一部分的税费，这时买家找个“适当”的理由“解约”，开发商再与下家签购房合同，下家把中间的差价付给原买家，税费省了，而且交易真是“方便快捷”。
其次是自己人买自己房的假按揭，购房为假，套贷款是真。市场形势不好的时候，有些开发商让员工来购房，首付由公司付，一买就是几套，既能造成销售热卖的假象，同时能套取银行贷款，成为市场形势不好时的一种融资手段。等形势好了，房价也升到一定高点，再找理由解约，重新以高价卖出。
还有一种退房是为关系户让位。一些开发商会给关系紧密的某单位重量级人物留房源，但重量级人物一直不来签约，只好由开发商先派个人“占位”，等房子快交付了，或者房价已经达到一定高位，再办解约手续，重新归还给“重量级人物”。
看似因市场不被购房者看好而导致的“退房”，其底下其实掩藏着楼市多少不能见光的交易。
专家解读
退房背后的缘由“开发商会通过内部成交的方式，或捂盘，或假按揭骗贷，或拉高成交均价引诱购房者接盘。而当有客户想买房时，就通过提高撤销率的方法，吸引客户购买。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，在市场非常热或者非常冷的情况下，撤销率是开发商营造虚假热销现象的一个重要手段。
陆骑麟进一步解释说，上海地区新房的预售、预订合同撤销率有所减少，主要因为市场退烧后，开发商虚假交易动力不足而导致的。杭州、温州等地的楼盘出现高撤销现象，陆骑麟认为，可能是开发商不看好后市，而将前期虚假成交的房源向市场释放，所以才出现了较高的撤销率。当然，也不排除上述市场的购房者预期房价会跌而要求退房的可能性。
专家表示，杭州、温州、丽水乃至南京等地的房地产市场，以温州客为代表的投资、投机客更为集中，他们受到近期中央宏观调控政策的影响更大。因此，这些地区出现大量新房撤销的情况，可能和投资、投机客的撤退有关。此前，上海的中远两湾城就有温州客降价抛售撤退。“上述投资客的撤离，给开发商们也上了生动一课。他们今年的销售重点，必须和中央政策相一致，筛掉那些投机客户。”陈晟表示，中国指数研究院今年会将重点转向主要服务自住客户的开发商，因为这类开发商才能获得比较稳定的业绩增长。
对于目前楼市出现退房的现象，资深房地产律师陈海阳则谈到，如果购房者出于自住考虑，退房现象会比较少。从经济层面上分析，目前国家出台宏观政策旨在抑制房地产泡沫，受宏观政策的影响，相应的投机性购房就会有所减少，反映到购房上，就会出现退房增多；从法律层面上分析，退房的现象反映了人们法律意识还不够强，商品房交易的诚信度还不高，每次宏观政策出台的时候，都会出现比较多的退房现象，房价要上涨，开发商不想把房子卖给购房者；房价要下降，购房者又不要房子，某方往往会选择以违约来追求最大经济利益。
业内观察 调控政策能否逼退投资客?
“江浙出现集中退房”、 “江浙退房潮隐现蔓延之势”、 “上海最贵豪宅疑被退房”…… “退房”的消息是否为调控政策正在逼退投资客？房地产热点城市的投资动向究竟如何？
“非正常”购房者密集换手
“南京出现了不少被退房源。江北某大盘达到了日均一套的退房水平……”根据这一线索，记者查阅南京官方网站“网上房地产”发现，这家楼盘在近90天的时间里，换手率达88套次。
而去年下半年，这家楼盘曾有投资客一次性豪掷8585万元买下整栋楼。
难道嗅觉敏锐的投资客全线撤离了？该楼盘代理销售公司的经理表示：“不完全是这样。”据他讲，豪掷8000多万购买房子的是一家股份制公司，前不久因股东生变，该公司更换了50多套房的产权人姓名，而每更名一次，就会产生一次换手率。
不过该人士也称，88套次换手率中，有10来套的确是投资客退房造成的。“资金出现‘状况’，不得已退房。”
昔日投资热盘，如今开始 “冷却”
去年下半年楼市火热时期，苏州相城区南部一带的楼盘，俨然成了投资者的“乐园”。
去年底，位于苏州相城区人民路北延段某家楼盘的销售在业内人士眼中“异常火爆”，其中投资客的贡献巨大。据了解，2009年11月、12月两个月，该楼盘均价在万元以上，但投资需求占比高达六成左右。而这种成交热势进入新年后，已迅即归于平淡。“从上周的成交明细看，该楼盘有一定的销售量，但整体成交有限。这虽然与区域房源供应不够活跃有关，但更主要的是，2009年房价高涨，而2010年在新政限制下，相城区的投机性购房有较大平息。整体来看，目前相城区的房源销售转为以普通公寓房为主导。”某苏州地产网站负责人告诉记者。
该网站负责人认为，当前苏州楼市的投资热明显平息了许多。市场处在新年过渡期的淡季，再加上调控政策对购房的心理作用，市场气氛清冷，观望较多。
8套退房——这是记者查询到的此前一周的无锡退房情况。“一周退房8套比较正常，无锡楼市当前还是比较稳定的。”无锡房地产相关部门人士告诉记者。
某研究院南京首席代表说，元旦后，由于对未来投资前景看淡，不少投资客开始撤离市场，据观察，一些大盘之前屡屡出现开盘前一天房源就预定一空的情况，人们称为“秒杀”，但像这样的“日光盘”、“月光盘”，现在再推房源时，预定量却明显降低，而且，有的人预定了也不一定最终成交。他说，南京一些开发商还减缓了推盘速度，“因为怕卖不掉，市场影响不好。”
调控政策能否逼退投资客？
“如果以‘潮’来形容当下的退房，有些夸张了。但市场的确已显现出某种苗头。”业内人士指出，元旦至春节是楼市传统淡季，而且目前还是调控政策的消化期，买卖双方都在揣摩：在新的“游戏规则”下怎么玩？
业内指出，“营业税‘二变五’、减少交易税费优惠，这些调控政策，就是为了缩短房地产金融杠杆率，对投资客而言，投资成本将明显增加，政策层面对楼市泡沫有所警惕，所以今年尽管仍然实行适度宽松的财政政策和适度宽松的货币政策，但对房地产信贷实际是偏紧的。”
某机构项目经理也表示，近阶段出台的一些政策，主要还是针对投资客的，但是政策的调控需要一定的周期。而且，如果细分的话投资客也有很多种，政策的影响对于不同的投资需求的影响力以及影响速度也有所不同。
研究人士认为，目前来说，要研判市场是否已经发生质的变化还有些为时尚早。“毕竟现在已是岁末年初，成交量出现衰退也是常见的。”
一个事实是，不管有没有退房潮，在政策紧逼下，投资缩减已是趋势，而其所产生的正面效应也渐渐传导出来。以苏州为例，上周，全市住宅单套平均成交面积为101.94平方米，比前一周少3平方米，与去年年底的单套成交面积120多平方米相比，更是减少了近20平方米。就此现象，研究人士认为，市场成交以中小户型为主、普通商品房为主，这符合国家调控政策的导向。
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