中粮地产上海首个项目中粮海景一号深陷捂盘获取暴利遭质疑之时，其上海第二个项目翡翠别墅，近日也惹上一桩官司。而官司的双方，正是国内房地产大佬中粮万科与上实集团旗下的上实发展。
在厘清案件的前因后果时，我们发现案件涉及的项目翡翠别墅，在绿城、上实发展、万科、中粮地产的前后倒腾之下，不但项目地块的价格飙升，其项目本身在万科的主导下，也在短短几月间创出106%的涨幅。
而与当初1940元/平方米的楼板价相比，翡翠别墅如今7.2万元/平方米的售价，比地价贵了36倍，中间利润让人瞠目。
3000万元尾款引发诉讼
2010年1月4日，上实发展发布了一则震惊业内的公告。上实发展在公告中称，其全资子公司上海上实城市发展投资有限公司(以下简称“上实城市”)收到上海市闵行区人民法院《受理案件通知书》，决定受理上实城市对上海万科房地产有限公司(以下简称“上海万科”)逾期支付合作价款的起诉。该笔款项总额为3113.62万元。
这桩官司起源于3年前的一笔股权转让。2006年4月25日，上实城市、上海实业东滩投资开发(集团)有限公司(以下简称“上实东滩”)共同与上海万科签署《合作协议》。根据该《合作协议》的约定，上海万科以现金1.44亿元增资入股上海加来房地产开发有限公司(以下简称“上海加来”)。
增资后，上海万科持有上海加来80%的股权。增资完成后，上实城市将其持有的上海加来18%的股权，上实东滩将其持有的上海加来2%的股权，一并转让给上海万科。通过这一系列的转让，上海加来成为上海万科的全资子公司。
2007年1月26日，此笔股权转让、工商变更登记手续办理完成。谁料，截至2009年年底，上海万科仍有2849万元款项未支付给上实城市。
为此，上实城市于2009年11月30日向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求上海万科支付尾款及逾期利息689万元。
因为诉讼对象皆是房地产业界大佬，这桩涉案3000多万元的官司自然引起众多关注。然而，就在业界纷纷打探之时，官司却峰回路转，以双方和解而结束。“上实已撤销了相关的诉讼请求。”上实发展董秘阚兆森说。万科也称将于2010年1月29日前向上实城市支付合作价款2849.27万元人民币。
都是规划变更惹的祸
官司虽然结束了，但却留下了许多疑问。万科根本不缺钱，为何偏偏要欠下这近3000万元的款项不给？而且交易双方要闹至公堂之上？
上实发展董秘办人士透露，当初上实发展和万科在签合作协议的时候，万科方面认为，上海加来的项目在政府手续方面可能存在问题，所以留下了一笔2800多万元的尾款，“但是现在这个担忧解除了，万科才答应付款”。
至于为什么要用官司形式解决，该人士则称双方沟通方面存在一定的问题。
那么，到底是什么手续存在隐忧？上海万科在接受记者咨询时不愿就有关此案的问题进行回应。
不过，根据诉讼内容的阐述，上海万科与上实的这笔交易所涉及的上海加来公司的项目，正是万科位于闵行区浦江镇的翡翠别墅(翡冷翠园)项目。
纵观翡翠别墅项目前后，万科“动了手脚”的唯有容积率这一项。查询上海市房地产估价师网站，在《2003年上海1-12月出让的有偿使用地块一览》中的《沪房地闵字 2003)240号土地出让合同》显示，翡翠别墅项目所处的浦江镇127号地块容积率是0.64。而万科方面给出的数据显示，翡翠别墅为纯独栋别墅社区，建筑容积率为0.39。
易居分析师薛建雄对万科翡翠别墅彰显大气的室内特色、纯粹的产品风格印象深刻，但他认为：“万科容积率定为0.39，就得把公寓房的项目全部改为纯独栋别墅小区，而且即使做了这样的修改，翡翠别墅容积率还是偏高，建筑的密度有点紧。”
上海市闵行区规划和国土资源局有关人士对记者表示：“0.64的容积率是指整个地块的，只要不超过合同里规定的建筑容积率，开发商自降容积率是没有问题的，但不能降得太多。”
多次倒手利润暴涨36倍
在案件曝光之前，翡翠别墅给人的印象，一直是万科和中粮合作的项目，怎么会跟上实发展搭上关系？直到纠纷出来，曾经插手此项目的各房产公司才得以显现。
上海加来的开发项目翡翠别墅为上海浦江镇127号出让地块，总占地面积30万平方米，总建筑面积25万平方米，该项目计划分五期开发。截至2009年6月30日，一期已全部预售完毕；二期2009年6月开始施工，其他部分尚未施工。
2003年12月19日，该地块被上海证大三角洲置业有限公司、绿城集团等几家公司联手拍到。证大与绿城将此项目归于项目公司上海加来公司进行开发，双方股权比例分别为90%、10%。
按当时的地块出让总价4.85亿元计算，该地块楼板价仅约1940元/平方米，土地成本可以说相当低廉。
此时，该地块所在的浦江镇市政基础建设开始启动，其意大利风貌镇区具体方案也逐渐成型。地块拍出后不久，地块一期的动迁房基地就确定下来，动迁工作紧锣密鼓地进行，为开发商的后续工作铺平了道路。
于是，更多的房企大鳄开始关注该地块。2004年，上实发展开始介入上海加来公司。其子公司上实城市先后从绿城和证大手中购买了股权，使得该项目公司的持股股东变为证大和上实城市。在随后的两年里，上实不断收购该项目公司股权，并在2006年5月，收购了该项目公司的全部股权。
在上实完成所有股权收购后不到一个月，上海万科开始以1.44亿元增资的形式，入股该项目公司。接着在不到半年时间内，上实便将该项目股权全部转卖给了万科。
根据上实与上海万科签订的《合作协议》，上实城市、上实东滩转让上海加来的公司股权，总价为人民币8.91亿元。与2003年年底的出让价相比翻了近一番。
万科接手上海加来股权后，并没有立即动手开发，而是在2006年年底，以极快的速度将上海加来部分股权转到了中粮集团手里。接下来三年里，该项目在中粮及万科之间仍然多次发生了股权转让，前后占到上海加来51%的股权。
2009年9月30日，中粮地产发布公告，公司以向原股东配售股份募集资金收购上海万良企业管理咨询公司(以下简称“上海万良”)持有的上海加来51%的股权。根据中粮地产的公告，这51%的股权评估值已达到5.787亿元。
在过去短短的5年时间，同一个项目在多个公司之间经历了多次倒腾，浦江镇从一个远郊小镇跳跃式发展到上海顶级别墅区。无论是地价还是房价，都来了一个质的跨越。在万科翡冷翠园进入之后，已经使该板块再次跃升为高档别墅区。
据了解，目前，万科上海翡翠别墅一期每平方米的成交均价超过3.5万元，总价达1600万-2300万元；而周边楼盘的别墅产品，售价只有1.7万元/平方米，总价多在五六百万元。2009年第四季度翡翠别墅二期推出之时，根据易居提供的数据，其售价已经涨至7.2万元/平方米。106%的涨幅让翡翠别墅成为上海2009年度涨幅最高的项目之冠，而跟出让当初1940元/平方米的楼板价相比，上涨了36倍，中间利润让人瞠目。
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