楼市调控政策频频出炉,狂飙突进的广州楼市上月遭遇“滑铁卢”。昨日焦点、网易等网站纷纷发布阳光家缘网签数据,其中显示上月广州一手楼市成交大跌五成左右,均价跌至万元关口。如果剔除从化、增城两市,广州二月楼市不仅比2009年二月暴跌五成,而且还低于最低迷的2008年二月成交。
专家表示,受到春节长假等因素影响,加上整个2月份开发商并不愿意推货促销,“成交暴跌”在意外之中。预计3月份广州楼市难有起色,房价松动空间较小,在1万元/平方米上下徘徊,市场走势要在两会之后才会渐趋明朗。
网签成交惨淡创近两年新低
广州市国土房管局权威数据尚未发布,焦点、网易等网站昨日就纷纷发布阳光家缘网签数据。记者看到,各大网站的监测数据各有出入,但是大致上仍可看出上月广州楼市的总体运行情况。
根据焦点地产网的监测数据显示,二月网签套数是3494套,网签面积39.27万平米,网签均价是9526.9元/平米,环比一月分别下跌了43%、45%和11%。特别是均价更是跌破万元。
来自网易房产的监测数据则显示,二月网签套数是3530套,网签面积39.46万平米,网签均价是10252元/平米,环比一月分别下跌了49.6%、50.5%和10%。成交套数和面积下跌近五成。
从数据上看,上月广州楼市网签量遭遇去年以来最大的挫折,成交已经下跌四五成,房价下跌一成多。根据网易房产提供的数据,如果剔除从化与增城两县级市,广州十区2月份成交面积仅为21.6万平方米,不仅与去年2月房管局统计的47.36万平方米相比暴跌54%,甚至还低于2008年2月广州十区创下的23.12万平方米“地量”,这意味着今年2月份广州一手楼市成交创出近两年新低。
外围低价盘扎堆成交拉低全市房价
虽然均价下降,但是并非房价下降,而是成交结构变化所致。分区域来看,中心六区2月一手住宅均价达17550元/平方米,与1月相比环比上涨6.27%,但成交仅为10.71万平方米,环比大跌70%,占广州十区二县交易面积的比例从上月的44%下滑至27%；新四区(番禺、花都、南沙、萝岗)与二县市(从化、增城)一手住宅均价为7533元/平方米,环比上涨2.24%,成交面积环比下跌35.26%,但占广州十区二县交易面积的比例上升为72.85%。
从热点楼盘来看,2月份成交排名前三的楼盘分别为碧桂园豪园、金竹家园与碧桂园凤凰城三大低价盘,其中金竹家园成交价仅为5393元/平方米,在全市成交前十大楼盘中,只有锦绣香江均价过万。
业内人士分析,2月份一手住宅均价下跌主要是由外围低价盘大唱主角,中心高价盘偃旗息鼓导致,房价并非出现真正“松动”。这也是虽然中心六区与外围区域成交价均有所上涨,但全市成交均价仍然环比小幅下滑的主要原因。
3月住宅供应仍紧
有业内人士表示,尽管2月份一手楼市“成交暴跌”受到春节长假等因素影响,其中7天春节长假网签量更低至35套,但整体成交仍低于去年同期,广州十区成交甚至低于2008年2月创下近两年“新地量”,表明在“国11条”出台以及央行收紧银根的影响下,一方面高房价导致买家入市意欲骤降,另一方面开发商持有大量现金不愿降价,市场观望情绪异常浓烈。
“成交量低迷难以说明什么。”合富辉煌首席市场分析师黎文江说,根据调查,初一到元宵有80%的开发商休假没做生意,加上整个2月份开发商并不愿意推货促销,价格还在高位,市民观望情绪浓厚。“除非开发商降价促销,楼市成交依然低迷,那才能说市场出现转折点”。
根据网易房产数据中心统计显示,2月广州住宅新增货量约5806套,3月初全市未售货量约54452套,全新上市楼盘共有7个。总体而言,由于有部分项目工程进度赶不上,又或者是开发商在观望市场情况,导致3月住宅供应量仍然紧张,尤其是中心城区,海珠区、荔湾区以旧盘新推为主,且为中高端产品。
“房价将徘徊在万元区间”
在国家政策重拳出击下,广州房价还有无下调可能?
在中原地产项目部总经理黄韬看来,2月楼市低迷只能说是阶段性底部,上一周实际成交量在上升,有复苏迹象。“只有成交量不断下降,价格才会松动,但受今年市场整体供应量不足等因素影响,估计房价仍会稳定一段时间。如果接下来三个月成交量没法回升至60万平方米以上的正常水平,开发商难免促销降价以回笼资金,预计最快到6月份广州楼价将出现明显松动。”黄韬表示。
“短期楼价会在1万元/平米上下徘徊。”黎文江说,由于全国两会将在本月初召开,预计3月份广州楼市难有起色,市场静待“两会”针对房地产政策定调后走势才会渐趋明朗。可以说,国家在抑制投资、投机性住房等方面意图有所达到,像物业税开征等政策都不可能会在本届两会出现,“保持房地产稳定发展”依然是政策主基调,适度宽松的货币政策仍会维持,政府可能加大保障性住房的建设力度。
“两会上出台更严厉调控政策的可能性很低。”黄韬也表示,由于从今年1月起市场出现自我调整的状况,2月份一线城市楼市成交更遭遇冰点,因此大大降低了政策出台的可能性,“现时政策跟着市场走,目前市场开始现低迷,那么再有政策打压的可能性自然较低,但假如3月与4月房价继续上涨,届时不排除政府出台更严厉政策调控房价”。
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