内容导读：2月份全国房价同比上涨10.7%，连续第九个月较上年同期上涨；“两会”召开前夕，温总理公开承诺在本届政府任期内解决房地产问题；《政府工作报告》提出，完善商品房预售制度；3月10日，国土部发布新通知；央行行长周小川表示，刺激政策迟早有退出；物业税，没有出现在《政府工作报告》中；北京市长郭金龙表示，北京要带头调控房价……本文基于“两会”期间的一些重要迹象，分析未来房地产调控趋势…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
事实上，今年全国“两会”期间，高房价和房地产市场调控问题已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产问题上。
“两会”期间，国家统计局3月10日公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%（涨幅比1月份扩大1.2个百分点）、环比上涨0.9%（涨幅比1月份缩小0.4个百分点），是全国房价连续第九个月较上年同期上涨，无疑会进一步升高对房价调控的热度。
在“两会”上，相关于加息、物业税、信贷、保障房、土地等多份提案直指房地产调控，温家宝总理在“两会”召开前夕公开承诺在本届政府任期内解决房地产问题，在3月5日的十一届全国人大三次会议上所作的《政府工作报告》中再次强调坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，舆论认为，土地、信贷、财税、行政等一系列的新调控措施，正在酝酿之中。为此，本文着力于基于“两会”期间的一些重要迹象，分析未来房地产调控趋势。
取消或调整商品房预售制度：或将取得突破
3月5日，温家宝总理在作《政府工作报告》时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。温家宝说，一是继续大规模实施保障性安居工程。二是继续支持居民自住性住房消费。三是抑制投机性购房。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
其中，值得注意的一个细节是，在“抑制投机性购房”这一措施中，明确提出要“完善商品房预售制度”，值得思考，赋有想象。本文作者陈真诚认为，“完善商品房预售制度”，进入《政府工作报告》本已说明其重要性，而且并不是作为“整顿和规范房地产市场秩序”的内容，而是作为“抑制投机性购房”的手段措施。这意味着，商品房预售制度可能要被取消或做出调整。而且，“完善商品房预售制度”，可能并不只是作为销售制度改革的内容，而将作为调控手段出台，意味着两会后的调控措施将进一步深化。
此前，今年初，广西住房和城乡建设厅对外宣布2010年将选择在南宁市进行取消商品房预售的试点，引起了巨大反响。
今年两会上，再次有多份提案议案，建言改革或取消房地产预售制度。
民革中央的提案认为，商品房预售制度本来是一种利于房地产市场健康稳定的融资制度，但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来，房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植，使得中国住房预售不仅不利于房地产市场，也制造了市场及银行风险，因此改革。
针对近年来商品房预售中存在的问题和弊端，全国人大代表、台盟陕西省委主委马克宁建议，取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。他认为商品房预售制度有三大弊端：首先是买房人只见图纸不见实物，导致房屋面积缩水、房屋质量缺陷等问题层出不穷；严重诱发开发商延期交房、抵押房再预售，甚至出现“携款潜逃”等违法行为，已经影响社会稳定。其次，商品房预售制也是房价升高的推手之一。开发商提前收回大部分乃至全部成本后，就通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，致使国家房地产业宏观调控政策受阻。第三，预售制降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了房地产市场，银行和购房人被动地成为风险投资的牺牲品。
因此，不排除的一种可能是，一直广受诟病的商品房预售制度将迎来改革的突破。
中央政府态度非常坚决：今年如不见成效则总理的承诺难兑现
2月27日，温家宝总理与网友对话时公开承诺，“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。手段主要是采取经济与法律手段抑制投资性与投机性住房的等，其中，包括税收、货币、土地、惩处市场秩序破坏者等手段。
值得注意的是，本届政府任期只有不到3年的时间，如果今年内不能见到初步成效，房价继续快速上涨，那么，在余下的一年多的时间内，就未必能真正做到有效调控，就可能使得温家宝总理的公开承诺落空，使得政府失信。因此，为了不让温家宝总理自己做出的公开承诺落空，不让政府失信，在“两会”后，政府必然会深化调控，加大调控力度，以确保调控有效。
另外，3月5日下午，住房和城乡建设部部长姜伟新在参加完人大海南代表团全体会议后对媒体公开表示，对稳定未来房价持坚定的态度。姜伟新强调，今年如果部分城市房价过快上涨势头得不到遏制，住房和城乡建设部将考虑出台更为严厉的调控措施，而且这些政策已经在酝酿当中。在谈到未来房价走势和未来房价是否能稳定时，姜伟新说：总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。房价不稳定怎么行？稳定房价不行也得行！下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。
3月8日下午，十一届全国人大三次会议举行记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新等答记者问。姜伟新说，房价过高过快上涨会引起不稳定。遏制房价过快上涨，他的任务、责任是非常重的。中央政府，甚至是作为第一位的任务来要求。在这些房地产体制、机制没有解决之前，中央政府还是有能力、有办法来逐步解决房地产这个问题。作为地方政府，特别是地方城市政府，既要保持经济发展，又要加快保障性住房建设和抑制房价过快上涨，保持社会稳定，这是一个很重要的任务，必须完成。对于调控房价，从中国目前情况看，可能还是要抑制一下投机性的需求这种不合理的需求。目前，恐怕要有一些经济的办法对第二套房的消费进行一些控制。值得注意的是一个细节是，姜伟新部长分在了最近房价疯涨、广受关注或批评的海南组，是在参加完人大海南代表团全体会议后做出上述表态的，是否对海南的情况具有针对性？令人想象。
3月7日，国家发改委新闻发言人、政策研究室主任李朴民在中国政府网在线解读《关于2009年国民经济和社会发展计划执行情况与2010年国民经济和社会发展计划草案的报告》时指出，去年房价上涨速度较快，超过了大家的意料。为了遏制房价过快上涨，促进房地产业的健康发展，自去年年底以来，中央提出了一系列的措施。下一步，国家发改委将会同有关部门，督促落实中央遏制房价的相关政策，加强市场需求的分类调节，多渠道满足住房困难家庭居住的需求。
这些意味着，中央政府相关部门对调控房价的态度也很坚决，“两会”后将采取更为细化的遏制房价上涨的系列措施。其中，一个重点内容是，强化已政策出台政策的落实，并继续出台新的政策，抑制第二套房消费，抑制投机性购房，遏制房价上涨。
两会期间发布新通知：土地调控将越来越严厉
应该说，新一轮房地产调控，始于2010年中央经济工作会议之后，而土地市场调控则早已始于去年11月，国土资源部出台政策，对单宗土地面积上限给出了明确限制。
可以说，土地调控，是新一轮房地产调控的先行者，也是新一轮房地产调控的重点内容。目前，土地调控政策，已经多箭连发。
同样，“两会”期间,土地市场调控依然在紧锣密鼓地进行，也是最积极行动者，没有因会议而停留脚步，掀起房地产市场的“二轮调控风暴”。
3月3日上午，针对目前部分地方出现的中低价位、中小套型普通商品住房用地供应不增反降和一些企业拿地后违规闲地囤地炒地等问题，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史主持召开第四次部长办公会，研究加强房地产用地供应和监管问题。徐绍史表示，一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给，土地供应、开发、利用信息公开不够，社会公众和舆论监督无法实现，为此，必须要制定出台进一步加强房地产用地供应和开发利用监管的政策措施。这意味着房地产用地专项检查工作如期落地，在“两会”期间就将拉开新一轮土地调控的序幕，“两会”还将继续深化。
春节前，在全国国土资源工作会议上，徐绍史就表示，今年要针对房地产开发中闲地囤地炒地等各种违法违规用地行为开展专项整治。春节刚过后，国土资源部又召开2010年重点工作安排汇报会，徐绍史重申加强土地管理，开展房地产用地突出问题专项检查，“加码”土地市场调控。
从3月5日开始至15日，包括国土资源部调控司司长、法规司司长、耕地司司长、执法局局长、土地利用司司长、勘察司司长、规划院院长、总督察办主任以及北京、上海等九位督察局局长在内的百名国土资源系统官员，分成了30个小组，奔赴中国30个省区市进行实地调研，调研内容涉及土地出让金状况与完善方向，房地产土地供需形势与对策，小产权房、高尔夫球场清理情况及处置政策建议，以及土地执法监察效果、土地腐败等当前土地管理中的诸多敏感问题。
3月9日传出消息称，国土资源部与国家发改委、工信部、住建部等16个部门有关负责人座谈，共商土地管理。清理盘活闲置土地，被确定为2010年重点任务之一。这是国土资源部在“两会”期间第二次在召开有关部门座谈会，以强化土地管理。副部长鹿心社表示，土地政策要继续加强与产业政策、财政政策、货币政策的协调配合，更加主动地参与宏观调控，更加有效地加强土地监管。
接着，3月10日晚间，国土资源部发布落款为3月8日的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对国土资源部等五部委于去年12月17日联合发文中有关房地产开发商以后拿地时首付款比例不得低于土地总价50%的规定等，进行了细化与时限明确。通知规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
该通知同时还明确规定，出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。
从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。
今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。
另外，“两会”传来消息，2010年中央和地方预算草案首次将国有土地使用权出让收入纳入预算，并安排继续发行2000亿元地方债。针对地方财政的这两项举措，透露出中央政府对当前地方普遍存在的“土地财政”风险的关注。
尤其是，3月5日，温家宝总理在作《政府工作报告》时说，要大力整顿和规范房地产市场秩序。温家宝总理明确指出，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
一般而言，“两会”主要讨论宏观决策问题，几乎不会出台具体政策，而国土资源部3月10日出台的通知，是中央政府部门在“两会”期间迄今为止出台的唯一正式文件，本文作者陈真诚认为，其重要性已无须过多言语。
这样来看，“两会”后还将进一步深化土地调控，加大打击闲地囤地炒地的力度。
金融调控继续深化：加息日近，房贷更难
3月4日，中国人民银行副行长苏宁在参加全国政协十一届三次会议小组讨论会间隙对媒体公开表示，央行正密切监视物价走势，并已采取相应的措施。打击通胀，央行有多种货币工具，其中包括存款准备金率和利率央行会在适当时候使用加息手段。3月8日，苏宁就货币政策有关问题接受了媒体专访时再次强调，为防止通胀，央行会使用多种调控手段，其中通胀是加息的一个重要指标。
3月6日上午，十一届全国人大三次会议举行记者会，中国人民银行行长周小川在回答有关货币政策的问题时表示，今年仍旧实行适度宽松的货币政策，但与此同时也要高度关注通货膨胀和其他方面经济指标的变化，要管理好通货膨胀的预期。此前的2月 9日，周小川在悉尼出席澳洲央行组织的讨论会的间隙表示，目前中国的利率稳定，但通货膨胀已经显现，应密切关注通胀问题。此次“两会”期间，周小川认为，刺激政策迟早有退出的问题，但时机选择非常重要。
另外，国际金融形势近期也出现了新情况。
3月2日，澳大利亚央行宣布5个月来的第四次加息：加息25个基点，3月3日开始执行。同日，美联储联邦公开市场委员会具有投票权的委员洪尼格称超低利率不可持续。此前，2月18日，美国宣布将联邦贴现率从0.5%上调至0.75%。接着，3月4日，东南亚第三大经济体马来西亚央行宣布了近四年来的首次加息，将基准利率上调25个基点。在马来西亚之前，越南已在去年11月启动加息，中国和印度等已上调了存款准备金率。
国际金融政策的变化，本文作者陈真诚认为，无疑将在一定程度上影响到中国的金融政策。
以上这些意味着，离中国人民银行加息的距离越来越近了。如不出意外，很可能将在“两会”至一季度宏观经济数据公布前后这段时间内加息。
此外，中国人民银行还使用了加大公开市场操作力度、上调存款准备金率等工具，回笼流动性。
据报道，中国人民银行3月份可能回笼资金1.1万亿元，这是2008年4月份以来的最高单月回笼量，较去年8月货币政策微调以来，公开市场月回笼量均值6560约高出一倍。
在一个月时间内，中国人民银行两度上调了存款准备金率，两次共冻结资金约6000亿元：分别从2010年1月18日和2月25日起，各上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，使目前我国金融机构的存款准备金率达到16.5%，差一个百分点就将达到自1985年以来的最高纪录17.5%。对上调存款准备金率，房地产业将首先受到影响。
3月2日，“两会”召开前，银监会主席刘明康明确强调，应高度重视资产价格的变化,抑制投机性购房。接着，3月5日，人大会议开幕当天，刘明康表示，无论是土地储备贷款、开发商贷款还是个人住房抵押贷款，今年都会采取科学有效措施，促进房地产行业健康、稳健发展。刘明康还曾表示，银行业支持房地产发展，但是要审慎发放贷款。
而且，3月7日，全国政协委员、中国证监会主席助理朱从玖向媒体证实，将来，审核房地产企业融资时，要征求国土资源部的意见，具体将涉及房地产企业在其专业领域对政策执行程度，如土地使用、预售房等情况。实际上，去年下半年，证监会联合国土资源部对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。自去年9月30日张江高科、苏州高新、新黄浦三家公司发行债券申请获批后，近半年来已上市的房企再融资申请几乎无一获批。
此外，银监会还收紧了房地产信托资金，股权类融资同样面临严格的监管和审批。由于房地产融资监管加码，中小房地产开发商借道信托方式融资，或引入信托公司合作开发地产项目。资金通过信托渠道进入房地产领域，已引发监管层警觉。2月24日，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》明确要求，信托公司谨慎发放房地产开发项目贷款，不得以信托资金发放土地储备贷款。3月9日晚，银监会透露2010年非银行金融机构监管工作会议内容称，刘明康在会上要求做好非银行金融机构监管，强调重点关注银信合作、信政合作、房地产等热点业务，防止非银机构成为商业银行规避政策的通道。
《政府工作报告》透露今年放贷数量计划7.5万亿元，相比2009年的宽松信贷政策、新增贷款投放是9.9万亿元而言，银行放贷总量将会减少。据悉，2月份，新增贷款降至约7000亿元，环比回落近五成。
这些意味着，今年，对房地产开发投资而言，从银行获得房地产贷款，或通过资本市场融资，难度都将加大，审批将更为严厉。
另一方面，开发商拿地的时候,却要在规定的时限内缴纳更多的土地出让金首付款和竞买保证金。去年12月17日，国土资源部等五部委联合发文规定，以后房地产开发商拿地时，支付首付款比例不得低于土地总价的50%。3月10日晚间，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对上述规定等进行了进一步细化与时限明确：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
再则，中国人民银行副行长苏宁也表示，在房价上涨过快中，最主要的因素还是和投机投资购房有关。在现在房价居高不下的情况下，目前人民银行和银监会也制定了一个办法，主要是强调二套房贷政策，凡是已经运用银行贷款购买过住房的，再去购买要按照40%支付首付，并根据市场风险定价的利率来贷款。苏宁认为，收紧二套房贷政策，将能够抑制投机购房需求，在现阶段有利于遏制房地产过快上涨的趋势，从而抑制房地产价格上涨。
目前，商业银行已经普遍取消了房贷七折利率优惠政策，还提高了贷款首付比例。
可以说，金融调控将进一步深化，“两会”后不久将加息，房贷政策继续收紧。
税收调控手段赋有想象：不排除开征物业税的可能
虽然备受关注也颇具争议的物业税相关表述和内容并未列入《政府工作报告》中，财政部提交的《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中也没有提到物业税,仅仅提到“完善消费税和房产税制度”，但是，不出所料，开征物业税、平抑高房价，在“两会”期间依然再度成为了热门话题，成为了关注和期待的重点。多位人大代表和政协委员都提到了物业税，建议或呼吁开征物业税。据悉，在全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占半，而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。
由于当年提出物业税这个名称时,学术界争议较大,有人认为，对房屋保有环节征收的税应该叫不动产税或者房产税。再加上，目前社会上对开征物业税比较敏感，要求和反对开征物业税的呼声都不小。或为了降低市场的敏感度，有意淡化了物业税的说法，政府采取了房产税这个笼统说法。
事实上，新一轮房地产调控的特点是，政策出其不意，手段全面使用。如中央经济工作会议决议，相关房地产的内容不多，几乎没谈及房地产调控的问题，结果，会议刚一结束，严厉的房地产调控便紧随而来，各种调控政策出其不意地密集连发，化解市场有关方面因提前预期而采取行为产生的对冲效果，使调控效果尽可能最大化。
而且，此前的“国十一条”等政策和中央政府多次会议决议及温家宝总理几次讲话中，都强调了利用财税等手段调控房地产，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。而事实上，在税收措施上，目前所使用的基本上是些老措施，尚未使用新的措施，留有继续出台新政策的空间与可能。
再则，此前从相关渠道传出消息称，今年将在北京、深圳等地先行试点实际开征物业税，有可能从商业地产开始。
因此，虽然今年的政府工作报告中未提及物业税，但不排除的可能是，象中央经济工作会议处理房地产调控问题那样，中央政府在“两会”后突然祭出开征物业税这一招。只是，为了减少短期对市场造成过大的冲击，可能会从商业地产开始在部分地区先行试点开征，等过段时间后再全面铺开，覆盖住宅物业，并可能会淡化作为调控手段的表述，强化作为财税体改革的内容。有专家也认为，今年的政府工作报告中未提及物业税，并不代表不会开征物业税。
而且，3月8日，在全国政协第十一届三次会议首场提案办理协商会上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，我国住房消费中存在部分超前、过度现象，今后将增加中小套型普通商品住房，特别是节能省地型的住房供应，并通过税收、金融手段约束不合理的住宅消费。齐骥副部长此处提到值得注意的一个逻辑是，通过税收等手段不省地、非中小套型普通商品住房等不合理的住宅消费，与目前相关开征物业税目的思路很是吻合。
综合以上这些分析，给人们的感觉是，物业税的开征步伐已经越来越近。并基于种种迹象和公众呼吁要求等来看，不排除今年开征物业税的可能
北京上海已带头表态：强化地方政府落实中央调控精神和政策
在“两会”前，中央政府已经出台了包括严厉处罚闲置土地，普遍取消7折房贷优惠利率，提高购房首付款比例，从严执行二套房贷政策，收紧房地产开发贷款，加大保障性住房和中低价普通商品房供应，打击囤地囤房、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为等在内的系列严厉的政策，或也为出台加息、开征物业税等影响面更大的举措做铺垫。调控的下一步重点是，继续出台新的调控政策、采取新的调控制手段，同时强化地方政府落实执行中央的调控精神和政策。
在全国“两会”召开前夕，北京、上海、广东、南京、成都等地方政府，相继出台了调控措施。由于中央政府调控房地产、打击投资投机性购房、遏制房价上涨的态度很坚决，再加上社会各界对调控房价的呼声很高，在“两会”期间，已有北京、上海等地政府领导人，明确表态将进一步强化落实中央政府的调控政策。北京市长郭金龙表示北京要带头调控房价，上海市委书记俞正声表示上海将进一步出台包括公共租赁房、经济适用房政策在内的综合性措施以遏制房价。本文作者陈真诚认为，可以预期的是，在将来，尤其在“两会”后，将有更多地方政府表态或出台政策，强化落实执行中央政府的房地产调控精神和政策，采取措施打击投资投机，遏制房价上涨。
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