最近关心楼市的人们等的有些“焦急”，因为在两会之前不论是温总理对楼市的坚定表态还是参加两会的众多代表对高房价、高地价的口诛笔伐都彰显出今年两会要对房地产行业“动真格了！”但是，两会以来，政策面的严厉程度比人们预期要小的多，而市场除了观望气氛浓郁造成的成交量低迷外，成交价格坚挺的顽疾依然没有丝毫改善的迹象，那么两会后楼市将如何发展呢？
首先我们应该还是回到两会对房地产行业及宏观调控主基调上来，因为国内的楼市基本上是“政策市”，所以读透政策依然是我们预判未来楼市走势的基础。
从未来政策走势来看，要明确一点——央行对外宣布暂不出台房地产金融调控新政。不少人看到这一点比较失望，认为政府不会对楼市进行政策调控。这其实是大错特错了！请注意用词——“央行”“暂”不出台房地产“金融”调控新政。也就是说未来一段时间央行这一个部门不会出台与房地产金融有关的新的政策。这句话的背景是目前全国各地房贷政策已经收缩到了极致，再出台大的金融政策确实可能会让房地产行业陷入“金融危机”。当然，央行不出台政策不代表其它部门不出台政策。房地产涉及到国土部、住建部、国税总局等诸多部门，其它部门都可以随时对房地产进行宏观调控。其实事实已经证实了这一点。在央行副行长宣布暂不出台房地产金融新政之后的两天，国土部对土地市场的19条新政重磅推出。其中不仅有对原有政策的重申和升级，更从数量上和制度上进一步明确了各方的职责，可谓亮点多多。由此可见两会中后期乃至两会以后的一段时间内，各部委依然会依据市场情况出台相关调控政策。楼市遭遇调控政策在未来将成为一种常态。
其次，我们看一下目前楼市低迷的原因。现在不论是一手房还是二手房，成交量同比都出现了明显的下跌。这种走势有多方面的原因，排在第一位的就是目前市场对两会政策走向的观望。这种观望不仅仅存在于购房者的阵营里。不论是开发商还是二手房房东，在市场供应方的阵营中同样存在较浓郁的观望情绪。这主要体现在开发商已经拿到预售许可但还是不开盘，以及二手房房东由售转租。第二大原因是信贷政策，目前过紧的信贷政策让主要依靠贷款的客户无法完成买卖过程，这一方面会对预期实现的成交量产生影响（即退房或爆单），另一方面也阻挠了打算购房者的购房进程。
这两大因素在两会之后都会得到很大程度的改变。对于买卖双方的观望情绪来说，随着两会的结束、政策方向的明晰，观望的根基也逐渐的被动摇。所以可以预期未来一段时间一手房的供应量、二手房的挂牌量都会有明显的回升。而不论是价格向上还是价格向下，当价格形成趋势后购房者也会逐渐的跟进。所以看来往年“金三银四”的“小阳春”今年有可能推迟一段时间。市场真正的发力有可能是3月中下旬甚至4月份。而下半年随着经济的回暖，原来进入虚拟经济的大量资金逐渐回流银行投入到实体经济中。银行的信贷额度也逐渐的宽裕，对房地产特别是优质资产的个人房贷将再次放开闸门。虽然7折利率再次恢复的可能性不太大，但是对于符合规定的购房者申请贷款给予足够的额度应该不是难事。
最后也就是从目前国内房地产发展的状况来宏观的判断未来楼市的走势。我们认为：目前政策面依然采取的是用时间换空间的方式，通过政策压制商品房价格以及大量建设保障性住房双管齐下的方式，实现国内居民住房结构的转变。未来3～5年，上海未来越来越多的新增需求将进入保障用房市场，而商品房由于受关注度越来越低，其受到政策的压力也越来越小。保障的归保障，商品的是商品，是未来国内住房的新格局。那么对于购房者来说，需要思考的问题只有一个：按照现在自身的收入水平和财产水平并预估未来保障用房范围条件放宽的程度，未来多年之后，自己是否可以进入保障用房的申请行列之中？答案如果是肯定的，那么真的可以等等；答案如果是否定的，那么既然自己的居住需要用商品化的方式解决，就要遵循商品市场的游戏规则！
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