互助信托正成为中小房企抱团解决融资困境的另一种尝试。
近日，一份“济南市房地产互助集合信托计划”由山东省国际信托有限公司（下称“山东信托”）公布成立，该计划由14家房企出资成立，募集金额为1.07亿元。
这仅仅是一场融资大戏的序幕。根据此前与济南市房地产业协会签署的房地产互助信托业务框架协议，除了上述互助集合信托，山东信托联手银行还将通过后续的多个单一信托为济南市部分房企之间实现项目与资金的互助式对接。
“这将有利于整合优化房企的资源，更好地促进济南市的房地产发展。”济南房协办公室人士如此评论。
而在业内人士看来，在2010年已知的“紧信贷”政策定调下，这无疑为中小房企的融资路径打通了一种新模式。
互助集合信托
根据框架协议，进入此次计划企业池的房企必须要出资不低于300万元加入该企业池的资金信托计划。
这正是上文中互助集合信托的由来，而有资格入围的房企将由济南房协与山东信托公同推选产生。截至成立日，共有14家房企参加该信托计划，最多的入围房企出资额为1800万元。
对于设计互助集合信托的原因，山东信托相关人士表示，“互助式的集合信托决定着后续单一信托计划的参与者以及规模。参与此计划后，企业项目若需要资金，经一定程序审查通过后，就可获得单一信托支持。”
上海一家信托同业不动产金融部人士则分析表示，除了以出资额度确定日后的融资额度比例外，此举也是为了将入围企业与金融机构进行捆绑。“这个计划的参与方涉及济南房协、信托公司、银行、管理公司以及房地产企业多个主体，在最初设计一个大家共同参与的产品，是为了让彼此之间的合作更加牢靠，把企业池做成一个企业联合体。”
这一观点也在互助集合信托的设计中得到印证。根据协议，该互助信托将由房协指定、信托公司认可的资产管理公司与信托公司一起管理，并分别独立考察跟踪项目，定期核对项目调研结果，代表大家利益参与项目决策，为大家筹集资金、办理信托受益权质押融资以及其他银行业务。
在具体的投资运作上，为了提高银行参与的积极性，互助集合信托在投资方向上也作了相关的互惠设计。
此次的互助集合信托，采用的是无固定期开放式信托计划，除了为出资企业项目提供资金外，山东信托人士表示，该信托资金中部分闲置资金也将投资于以山东信托发行的信托产品及合作银行发行的高流动性低风险且期限不超过半年的金融产品或者新股申购。
除此之外，该信托在资金募集上还借鉴和参考了国外先进的承诺式出资基金的结构，即信托设立时，通常由信托投资人向管理人承诺出资金额，然后先期到账部分资金，剩余资金根据项目进度或信托经理提出新的项目，投资人认可后逐步到位。
“这种设计多见于投资人是政府引导基金或者其他对风险控制有特殊要求的机构的情况。一方面该模式优点是避免资金闲置、加强对信托公司监督激励，另一方面针对此次具体投资人为房企，也可减缓房企的出资压力。”上述上海信托人士表示。
单一信托
作为互助集合信托的后续，该框架协议还包括了未来更多的单一信托计划。
这中间包含了三种情况，首先是互助集合信托资金对企业池成员、甚至企业池外成员设立的单一信托。
其次则是借助信托平台进行企业间资金相互拆借的单一信托。“由于房地产项目开发周期较长，众多的房地产开发企业在同一时点上总会有资金短缺和资金剩余的情况，一方面资金短缺一方急需资金推进项目；另一方面资金剩余一方资金闲置。而且，随着不同企业项目进展阶段的变化，原先资金短缺和资金剩余的双方可能位置互换。”济南房协办公室人士表示。
事实上，近年来，每年在房地产企业间进行互助式的资金融通业务量都在增大，但其运作却一直缺乏规范的金融平台，而产生纠纷的案例也不在少数。如今在市场人士看来，通过信托、银行等地方金融机构的参与，建立信托平台，将企业间私下拆借转换成金融产品，不但可以流通，还可以增加投资收益。
另一种单一信托功能则是为企业池成员通过信托向社会募集资金。“房地产是资金密集型行业，当企业间融资不能满足项目融资需求时，我们就会通过合作银行发行理财产品募集社会资金。”山东信托人士表示。
“前面的互助信托更多的是捆绑作用，真正满足融资的大部头还是后续的单一信托计划。”中信信托一位信托产品经理表示，尽管2009年销售业绩较好，但鉴于中小企业普遍的资金短缺，未来更多的单一信托融资将集中在第三种，也就是通过银行理财产品向社会募集资金。
对此，山东信托人士关于2010年公司将逐步加强与银行合作的阐述也对此有所默认。“银行的理财产品一直是我们重要的社会资金来源，目前银监会发布的集合资金管理办法已经将单笔委托金额300万元以上的自然人视同为机构投资者，不再受份数限制，这对信托公司的募集能力大有提高。因此为了扩大信托规模，我们也更倾向于银行推荐的高端自然人客户，尤其是私人银行客户。”
示范性存疑
互助性集合信托，再加上后续的单一信托，在济南房协与山东信托的框架协议阐述中，一条中小房企完整的融资路径正在形成。而在双方的签约仪式上，济南市建委、济南房协也透露出，有意将此打造成具有示范性的房地产融资模式。
“济南模式”到底能否成行？是否具有可复制性？各信托公司同业对此的反应也不尽相同。
“所谓众口难调，产品结构越复杂，对信托公司的考验也就越大。”中信信托上述产品经理表示，该信托计划不但涉及众多机构，还涉及到房企共同出资问题，在今后操作中如何具体确定各企业的融资规模以及资金风险管控，都需要进一步观察。
同时，中小企业集体融资多为地方政府主导的背景也令上述中信经理以及普益信托分析师赵扬对互助信托的可复制性表示质疑，“这要看其他地方政府对房地产市场的态度，如果单纯由信托公司发起，这中间花费的成本并不低。”
上述上海的信托公司人士则对中小房企抱团信托融资表示了一定的兴趣。“如果聚集起来有一个比较持续或者较大的规模，这也是可行的。但主要还是看抱团后的增信问题，如果抱团只是一个简单的形式，而没有产生1+1＞2的效应，那就没有抱团的必要了。”
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