核心提示：广州今年内将铁定改造9条城中村。地产人士表示，城中村租客可承受的租金较低，若要就近租房，建议采取合租形式来降低租赁费用，不然则要迁移到远郊且未有拆迁计划的城中村居住。大部分村民都选择回迁，在城中村有多套物业的村民则可选择部分回迁部分货币补偿。
萧岗村商业街人气不少。
林和村牌坊。
棠景街商业步行街。
广州日报3月8日讯 日前广州市政府公布的2010年广州市“三旧”改造工作的任务，今年内将铁定改造9条城中村，拆迁面积达1000万平方米。地产人士表示，租客对拆迁最敏感，不少市民家中的小保姆已因冼村要拆而不再续约，而改造方案未出的城中村暂时租售情况没有变化。
地产人士表示，城中村租客可承受的租金较低，若要就近租房，建议采取合租形式来降低租赁费用，不然则要迁移到远郊且未有拆迁计划的城中村居住。大部分村民都选择回迁，在城中村有多套物业的村民则可选择部分回迁部分货币补偿。地产人士认为，预计待政府进一步落实拆迁措施，市场上或会释放出大量的二手住宅租售需求。
林和村：改造激活周边租赁市场
林和村与广州多个城中村对比，其规模并不算太大。合富置业经纪刘先生表示，目前林和村的房屋已多数用于对外放租，给外来打工一族居住，原村民多数已经在天河北或者其他区域的楼盘购置了物业。据了解，早在多年前，中怡城市花园（资料、论坛、二手）这类高素质的楼盘就已经受到部分林和村原村民的追捧。“他们当时靠将城中村物业放租，获得丰厚的租金回报，然后再到天河北一些中高端楼盘置业”，刘先生表示。“现在，林和村改造再释放到天河北二手房市场的购买力已经不多了，带来更多的是对周边租赁市场的全面激活。”
由于在城中村租房的租客普遍预算并不高，多数只愿意承接1000元以下的物业。而天河北板块的中高端物业，即使是单间，月租金也基本达到2000元。租户更多会关注靠近林和村附近的中低端楼盘，例如林和东小区、紫荆花园（资料、论坛、二手）等，两房物业的月租金在1500~2000元左右，城中村租户选择合租的方式可行性较大。
另外，合富置业经纪刘先生表示，近期也收到部分城中村的老村民找房个案。他们年纪较大，不愿意离熟悉的居住环境太远，能承受的预算也不会太高，普遍在60万~80万元左右。如恒达苑、林和东小区这类楼梯楼低层单位是他们的首选。
刘先生表示，林和村拆迁对天河北的影响，预计目前还不会对二手价格有明显的拉升作用。反而是几年后在城中村地块建成的新盘有一手新货进入市场，二手业主则会根据一手新货的价格重新给自己物业定价，届时对二手价格的影响较明显。
猎德村：回迁房租金比商品房要低
据记者了解，猎德村回迁房今年中秋前就能交付使用。村民林小姐是拆迁户之一，她补偿的面积近500平方米，共有五个单位。林小姐表示，因为回迁房五年内不能转让，所以收楼后就会出租，如果都成功租出，估计租金收入每月有13000元。她说大部分的村民都会将多出来的房子出租，价格会比珠江新城的其他物业会低一些。
至于五年之后会不会转让，林小姐表示因为大多村民主要靠收租作为收入，所以不是急着用钱不会出售，部分村民有自己事业的才会考虑折现。林小姐现在在打听珠江新城的租金情况，不过因为未收楼，所以不能确定要租多少钱。不过，她表示会比珠江新城其他的物业要低，两房估计能租2500~3000元/月，比以前村里的物业要高不少。
小新塘村：租客可选东圃棠下“合租”
小新塘村位处天河东部，是通往亚运场馆奥体中心必经路上能看到的村落。中介人士表示，由于位置较偏，小新塘村的租值相对于东圃等地的城中村来说算是比较低。当地人担心补偿低，因此不大愿意改造。
对于目前租住小新塘村的人士，地产人士表示可选择到东圃大马路附近合租，两房一厅租金约1200~2000元左右，棠下也是一个替代选择，但租客要增加租赁预算则是必然。至于村民，地产人士表示，不少当地人士已购买中海康城（资料、论坛、二手）、东圃广场、天朗明居等商品房小区“上楼”，目前这些小区市价每平方米约在万元以上。
冼村：租客远迁东圃后天河北
据了解，冼村虽然只有村民3000余人，却有外来暂住人员4万余人。冼村采取拆一补一的方式，回迁房可在本村转让。这样一来，如果冼村拆迁将释放近5万人的租房需求，估计需要超过2万套住房。
满堂红置业专家表示，洗村拆迁后，租户及业主大多会选择在天河租房，因为租客的经济实力不强，所以可能会往石牌村、棠下村等流动。如果选择在周边的天河路、体育西路、体育东路等地段租房，六运小区、德埔小区、育蕾小区等都是最受欢迎的小区，不过价格比较高，一房单位租金1600~1800元/月，两房租金2200元/月，三房2500元/月左右，拆迁户可能较多会选择。
至于租户也有相当一部分会选择稍远一点的区域，如东圃、后天河北等二线路段，环境好点的一房租金在800~1200元/月，像天力居、雅怡居、东圃广场、光家园、橡树园、云宁居（资料、论坛、二手），两房单位租金在1500~1700元/月，三房租金1700~2000元/月。
杨箕村：
名校买家远多于拆迁买家
杨箕村地处老城区，又是与珠江新城相邻的城中村，周边有多个成熟的大型社区盘。在了解其拆迁会对周边二手房市场产生多少影响时，合富置业经纪郭小姐告诉记者，杨箕村的情况基本与林和村差不多，原来的村民已经多数到外区置业，目前留在城中村居住的多数是租户。但是租户在附近找房的现象很少，主要是他们很难承接周边楼盘或者小区的租金价位。例如共和村的房改房，两房楼梯楼月租金基本都在1000~1500元左右。因此，城中村租户选择合租的形式比较理想。
至于在二手房买卖市场，关于拆迁找房的情况，郭小姐表示分行接到的咨询则较少。关注杨箕村周边物业的更多是为老城区名校而来的家长型买家。例如锦城花园二手均价基本在17000~20000元/m2左右，富力东堤湾的二手均价也基本达到20000元/m2，即使是共和村楼龄较大的房改房，二手价普遍在10000元/m2以上。买家为名校学位而来，不会太关注城中村情况。
合富置业郭小姐认为，杨箕村拆迁后，该地块未来建成的一手新盘会吸引部分珠江新城的投资客。而且随着杨箕村拆迁带来周边环境的改善，也陆续接到部分来自天河等外区买家，被老城区学位吸引，在一些高端盘置业。
白云三村租客：转租周边商品房或搬到别的村
“三旧”改造中，涉及的白云区“城中村”有三元里村、棠下村和萧岗村，全部位于三元里大道上。
棠下村是白云区城中村首个改造试点，三元里和萧岗村亦是区域内较早具备改造条件的城中村。中原地产白云区高级营业经理李志军介绍，这三条村的居民有一半为本地人，部分原居民早几年已在其他地方置业，老房用于出租。其租金200~700元/月不等，非常低廉。有不少刚来广州或周边打工的外来工，由于资金有限，会选择租住这些城中村单位。
白云大道北板块和黄石东附近的江夏村、永泰村，距离三元里、棠下、萧岗村较近，生活配套比较成熟，交通便利。随着这几个城中村拆迁启动，预计大量的租户会分流到这些路段。白云大道北板块和黄石东附近的江夏村、永泰村一带村屋租金也较实惠，价格在200~700元/月左右，对低端租户是一个很好的选择。但由于白云三元里、棠下、萧岗村的租户数量众多，届时周边的低端租赁或会供不应求。李志军表示，他也有朋友租住在三元里城中村，一个单间月租仅200元，房东还负责电费。如果城中村真的要拆迁整改，他的朋友会考虑搬到路程稍远的江夏村。
不过，由于有不少租户都是在其居住的城中村周边上班，有部分租户会选择转租附近的商品房。目前三元里、棠下、萧岗村周边商品房的两房租价在1000元/月左右，租户或会以合租形式租住。
原村民或会在周边置业
对比租户，这些城中村的原居民的经济能力会比较好，置业选择范围也比较多。由于生活习惯等原因，他们会倾向于租住在附近的商品房，预计1000~1500元/月左右的两房会较受欢迎。
可能大部分居民会选择原址回迁，但不排除有居民会选择在获取补偿金后在周边购置商品房。李志军介绍，在三元里村周边的商品房有百顺台、晓翠花园，其中百顺台档次较高，二手均价为9500~10000元/m2，晓翠花园选择比较多，楼梯楼二手均价约7000元/m2，电梯楼二手均价约7500~8000元/m2。萧岗村周边的商品房有白云骏景花园、宜福阁，白云骏景花园二手均价约1.1万~1.2万元/m2，宜福阁楼梯楼二手均价约6000元/m2；而棠下村由于靠近机场西板块，周边的商品房选择比较丰富，有翠逸家园、又一居（资料、论坛、二手）、时代花园等，翠逸家园二手均价约1.3万元/m2，又一居楼梯楼二手均价约1万元/m2，电梯楼均价约1.1万元/m2。但由于现时政府的整改方案还没有正式启动，居民也处于观望心态，因此区域内的二手租售市场上暂时比较平静，没有明显变化。
琶洲村：拆迁户周边租房过渡
据了解，琶洲村的拆迁会分为三部分进行，目前正在进行的是第一部分拆迁，涉及的范围不算太广。合富置业经纪李先生表示，分行基本没有收到拆迁户到周边二手市场买房的咨询。
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