代表委员很多谈起挤压楼市泡沫,两会一半议案是高房价问题。这是件好事,两会代表委员很多从体制上、货币政策上、财税政策上提出了很好的建议,相信对挤压楼市泡沫有一定的用处。但是,中国楼市的症结很深,开发商势力很大,让开发商主动挤压泡沫,只是中国社会的一厢情愿。
中国楼市泡沫的产生是买卖市场共同衍生的,但是,所有宏观调控的政策是在买方进行挤压,包括提高首付、提高交易税费、将来提高持有税费等等,这些措施居然有用,但不能解决根本问题。根本问题是,要从卖方来挤压泡沫才能收到真正的效果。那么从卖方挤压泡沫,主要应该立即执行回收政策。
首先要回收的是开发商自有资金比例,应该立即退出2009年将开发商的自有资金比例降低到20%、普通住宅降低到15%的政策,将开发商自有资金比例提高到35%。这个政策不回收,所谓挤压泡沫也是不可能的事。而且这也是泡沫的源头,35%的自有资金比例只能在银行撬动两倍的杠杆效应,而降低到15%,等于在银行放大了5.5倍的杠杆效应,所以开发商不差钱,因为有银行送钱,最后泡沫破灭风险都在银行。
其次是坚决限制开发商用土地资产上市。土地的泡沫已经非常严重,偏离了正常的估值水准,加上住建部不懂资本市场,证监会有意放纵开发商,使房地产板块在整个股市当中市值偏高。在发达国家,包括建筑也在内,房地产只占股票市值的4%左右,符合在国民经济的比例,而中国的开发商(包括建筑业)对国民经济的贡献不到10%,在股票市值上的比例达到了17%,这是不相称的。而且,没有一个国家允许将土地估值后作为主要资产上市融资,原因是土地泡沫将会在资本市场再放大几十倍,危害宏观经济。
三是对开发商的税费征收过轻,有的税费被开发商强行打在房价里,这是不合理的。开发商的所得税应该另行征收,开发商去年1.8万亿的暴利,试问,他们交了多少所得税?开发商的税费自己承担的不到制造业的十分之一,是谁对这个产业这么百般呵护?拼命从买家收税来送给开发商,这是哪一家的道理?
所以真正挤压泡沫,要从买卖双方共同调节,否则,在资金成本很低银行贷款的杠杆效应很高的情况下,开发商不降价,挤压泡沫就是空话。挤压楼市泡沫要从源头下大力气,坚决根治,中国楼市还有一丝起死复生的希望,否则,泡沫破灭,开发商个人无所谓,但是作为企业一样难逃厄运。
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