十年前的外环外楼市，缺乏整体规划以及相应的配套支撑，不仅无过多产品供应也基本无人问津。如今，伴随着楼市快速进入上升通道，外环楼市都早已过万元关口，部分区域的价格涨幅已接近甚至超过中心城区，在缺乏区位优势等核心因素后，外环楼市究竟将面临多少风险，将成为购房者不得不关注的重点。
风险一：购房成本上升，舒适度下降
现状分析
陈先生一家2003年为了改善需求在浦东内环买了一套100多平米的新房，当时单价在3500元，一套房子总价38万元。陈先生非常满意当初的买房，仅用了38万就实现了住房改善，加上这两年房地产市场的升值，目前这套房子总价已经高达200多万，这一步不仅提高了生活需求，也实现了资产的升值。七年后的2010年，吴先生迫于结婚要买房，经过两代人的努力，吴先生首付款达到了80万，但根据目前银行规定首付要满4成的规定，吴先生的新房总价不可以超过200万，可是如今200万的房子看得上眼的都在外环以外，于是吴先生开始了“上海游”，一圈下来吴先生感叹，不少距离市中心1小时(地铁)以上的地区，单价也超过了2万……
市场调查
十年飙升，舒适和价格成反比
上海自住房改制后，房子完成了商品化之路，自此以后房价开始了攀升，这轮涨价最初是从市中心的房源开始的，当初徐家汇花园万元单价一度被视为“天价”，但是短短几年后，这种涨幅开始以内环为点向外围扩张，到了2005年一些外环以外的板块诸如九亭价格开始提价，到了2007年不少外环外房源开始逼近万元，到了2009年上海版图内没有万元以下房源。到了2010年，外环以外2万房源已经不是稀奇事。这种涨幅甚至已经超过市中心的二手房，以黄浦区大兴街一套1985、1986年的老公房为例，虽然单价也在2万元左右，但是因为面积小，总价往往在80-100万之间浮动。此外，黄浦、静安、卢湾等区的老公房，单价也基本在2-3万元不等，一套50-60平米的二房，总价在100-150万元。
在价格上外环外的价格已经赶超市区内的老公房，但是在和舒适度相关的生活配套、公交出行乃至于面积上却在逐年缩水，除了价格制约面积之外，外环外的配套一种是新的，由开发商统一规划的社区商业配套，这类商铺人气少，招商不足，难以满足日常需求，而类似于医院、图书馆、银行等配套，又因为人群基础少，显得尤为空白。另一种是由老镇基础发展而起的配套，大多层次低，难以符合市区客，特别是青年人的需求。综合对比，在价格相当、面积差距缩小的情况下，外环外的竞争力大大减弱，在购买成本上升的同时，舒适度却削减，成为上海人外移止步的一大心理障碍。
业内支招
自主群体应“重”居住“轻”产品
某位房地产商也直言，买房的需求因人而异，但是对于那些首次购房的群体而言，应综合房子居住功能的性价比进行选择，对交通、价格、配套的考虑应该要高于对是否会升值、品质等元素的考虑。华东师范大学房地产系华伟认为，近几年上海的城市化进程在加快，随着这些地区交通配套的跟进，也有越来越多的人选择在外环以外置业，这是一种趋势，但是不代表消费者盲目地选择一些所谓的规划区域，相反对于一些规划尚未落实、价格却被炒高的区域，消费者要做出理性的判断。对于青年置业者而言，理性、梯度消费的关键，就是根据自身条件、能力来选择适合自身的居所，如果你选的房子仅仅因为未来有地铁，房子外立面漂亮，价格却是自己无法承受的，那么就可以从小户的二手房起步。
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