揭秘炒房团三大利益链 “孕育”炒房新模式
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发布时间：2011-01-09
新房导购： 温州富商、山西煤老板这一批批炒房团，被认为是中国房地产市场的一股重要力量，参
温州富商、山西煤老板……这一批批“炒房团”，被认为是中国房地产市场的一股重要力量，参与了高额利润的分配。炒房团的力量到底有多大？他们是怎样参与房地产市场的利益分配？《第一财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生，阐述他理解的炒房团利益链条。
链条一：炒房团垫资赚息差
从银行贷款再转“贷”给开发商套利
炒房团的资金来源主要分两块――初始资金和银行信贷资金。实际上，炒房团更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”主要来自富裕农村，操作者和村委会联合起来组织村民，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查，套取银行资金。这些人被包装成为有钱人，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。
炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金。对于炒房团而言，由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成，因此在得到银行按揭信贷之后，炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付，而月供资金也可以从银行套取。
炒房利润来自巨大利差
几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商――这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
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