2010年2月21日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（简称《实施意见》），提出从2010年1月1日起，对第二套住房贷款严格执行首付不低于四成的政策。
3月3日，北京住房公积金管理中心公布《关于“二套住房”住房公积金贷款业务审核操作和调整个人信用评估手续的通知》，明确公积金贷款“二套房”标准为，自本月起曾有商业或公积金贷款的，再次申请公积金贷款时，将按照“二套房”住房公积金贷款标准，首付款按40%比例缴纳。据此标准，只要银行有贷款记录，即使已经还清，再次申请房贷仍要算二套房。
二套房新政，让不少改善型住房的购房人陷入了进退两难的境地
32岁的杨女士是北京市海淀区一家事业单位的职员，她的丈夫是公务员，两人月收入为1万元左右。2007年，他们以9000元/平方米的价格，购买了位于门头沟区双峪环岛东南角的国信浅山楼盘的一套商品房。但为了既能照顾孩子，又不耽误工作，夫妻二人便于2009年11月购买了海淀区橡树湾一套157平方米的住宅，首付三成，用的是公积金贷款。
为交纳橡树湾的首付，二人卖掉了国信浅山的房子，所得全款只能勉强支付橡树湾的首付。
问题由此产生了。
杨氏夫妇购买橡树湾的时候，银行和开发商说可以享受首套房的优惠政策，按照北京市统计局发布的以2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限来认定改善型住房的标准，他们可以不算二套房。但是，按照新的二套房标准，他们必须补交首付，否则就只能退房。然而他们的首套房已经出售，而且退房还要向银行和开发商交纳违约金。
杨氏夫妇郁闷的是：“以2009年11月购买橡树湾时的房价22000元/平方米计算，增加一成首付，我们就需要计划外多支付30多万元。”
中信银行财富中心支行副行长王剑认为，控制投资性的需求才是《实施意见》中二套房政策调控的重点，而二套房中改善型需求确实是合理的，对此，政策应予充分考虑。
相比杨氏夫妇的境遇，唐山人穆先生的情况显得有些特殊。
现年38岁的穆先生已于2000年购房，而且已于2005年还清贷款。但是一场婚变突然把他推进了政策的夹缝。
2006年，穆因离婚来到北京，三年后于通州区梨园镇的华业东方玫瑰购下一套房产。“当时银行是按照首套房的政策让我支付的首付的。但今年情况变了，银行就催着补交首付。”穆先生很不解，“政府调控楼市应该是针对政策出台之后的买房人，为什么还可以约束去年买房的人？如果说是因为控制投资性买房，可真正投机买房的人还在乎多交一成首付？”
如果说穆先生的境遇略显特殊，那么2006年才大学毕业的明辉的境遇对北漂一族来说就很常见了。
明辉毕业指出进入了武汉一家软件公司。当时他以为会在武汉一直生活下去，因为那里有他的事业和爱情。
2008年4月，武汉推出“27平方米小小房”，首付只需3万元，月供780元。考虑到自己暂时是单身，而且“城区有个家，一个梦想诠释一种生活”的愿景确实很诱人，明辉就买了一套“小小房”。
“那是我毕业后最快乐的时光。后来单位发了年终奖金，我就把银行的贷款提前还清了。”那段逝去的美好时光至今仍令明辉兴奋不已，但他的梦想很快就被另一种生活打破了。
2008年底，正在北京读研的女朋友告诉明辉，希望能留京工作，而且海淀园的高科技公司还能解决户口。明辉辞去了武汉的工作，卖掉了“小小房”，到海淀园找了一份软件工程师的工作。2009年12月，他买了一套房子，一周之内就交了首付，办清了银行贷款后，只等着按时入住新房，与女朋友完成爱情长跑。但是，他们等来的却是烦恼——房贷新政出台后，开发商要求他们不叫一成首付，而且银行马上就取消了七折利率优惠。
“为什么不根据签订合同的时间来界定首付比例？房子还没有建好，银行却说根据新的政策和标准，要求补交首付至四成。”女朋友埋怨他当初不该在武汉买房，而明辉只能抱怨银行。
被“误伤”的大多数
目前改善型住房占了很大市场，改善型住房优惠不能轻言退出，而根据《实施意见》的精神，可否由政府出面买单，给予改善型住房进行区别化贴息？
房贷新政冲击的当然远不止杨氏夫妇和明辉。我爱我家(微博)房地产经纪公司一项针对购房人的调查显示：2010年前两个月，购房人群中首次置业的比例下降到37%，而改善型购房的比例上升到55%，投资投机型购房则下降到8%。
“随着实体经济的转好，改善型购房的比例和数量还会进一步增加，很可能成为支撑2010年购房市场的主流，而改善型购房的人群中，以30～45岁的中青年为主。但《实施意见》的出台，这部分人的刚性需求被严重打压，今年购房市场前景可能更加不明。”我爱我家房地产经纪公司北京分公司总经理胡景晖分析说。
利率调整对2009年按照优惠政策购买了二套房却未能办下贷款的购房人来说，的确构成了不小的经济负担。以二套房购买者贷款100万元、期限20年、贷款基准利率5.94%为例，如果按照七折利率计算，月供为6143.38元；八五折利率的月供为6626.66元，二者相差483.28元，二十年下来，需累计多付利息11.6万！
《中国财富》记者通过对北京市多家房地产交易公司和众多购房者的走访调查发现，购买二套房的主要是出于子女就学、工作需要、家庭成员增加等刚性需求和投资保值，而且以30～45岁的中青年为主。而他们无疑成了《实施意见》“误伤”的主要对象。
一位不愿具名的资深房地产观察家认为，《实施意见》中的二套房政策对抑制投机性购房可能不会产生多大的效果，但对改善型住房却有着非常大的影响。真正的投机炒房客，大多是有实力的企业或个人，四成的首付根本不足以吓退他们的炒房冲动。
北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝说：“从政府的角度来讲，现在没有办法区分什么是改善型住房，什么是投资型住房，采取了表面上看是一刀切的做法。”
我国房地产市场的健康发展终究需靠中产阶层来支撑。《实施意见》初衷是保证房地产市场的平稳过渡，事实上却抑制了中产阶层的购房需求，打击了他们的消费热情。不少官员和专家预计，根据市场的观察及全国“两会”之后政策的动向，政府或有可能出台更细致、更科学的区分标准。
住房和城乡建设部研究中心主任陈淮认为，目前改善型住房占了很大市场，改善型住房优惠不能轻言退出，而根据《实施意见》的精神，可否由政府出面买单，给予改善型住房进行区别化贴息？
全国政协委员、建银信用卡中心总经理赵宇梓的观点或许能为二套房政策提供一个新思路：进一步区别自主性购房与投资投机性购房，可以三套房为界限，三套房以上界定为投资投机，而不是二套房。对不同需求应有不同的信贷标准，要厘清投资、投机和居住的标准。否则，新的二套房政只能抑制越来越多的中产阶层需求，使得他们要么出居——去周边的城市购买改善型住房；要么出局——彻底离开北京
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