房价脱缰或已涨到头 房地产调控四箭在弦上
相关专题:看房日记 发布时间:2011-01-01
新房导购: 如果六成首付政策真的实施,将成为史上最严厉的调控政策。国金证券(600109,股吧)首席

如果“六成首付”政策真的实施,将成为史上最严厉的调控政策。国金证券(600109,股吧)首席经济学家金岩石公开表示:“二套房首付提至60%,将使房价下跌达到40%。同时,这也从另一个侧面反映房产保有税极有可能出台。”

坊间一系列关于房地产调控的传闻和预判,几乎在同一时间传出。对市场触动巨大的另一个传闻是,即将征收房地产税和清算土地增值税。

受此影响,连续两个交易日,地产股大幅下挫。

信贷政策、土地政策同时趋严

刘明康的态度非常明确,银行有权不给炒房的人贷款。

本报记者从银监会内部人士处了解到,银监会目前虽然还未颁发正式文件,强制各商业银行实施二套房六成首付的政策,但下一步很可能通过窗口指导的方式,要求银行警惕对二套房贷风险。

一位国有银行总行个贷部的负责人告诉记者,在刘明康博鳌论坛此番讲话前,他和绝大多数的银行界同事,都没有听到关于大幅度提高首付的风声,但他相信,刘明康的讲话释放了强烈的信号,目前银行已逐步收紧个人住房贷款,一些优惠信贷政策业已陆续退出。

此外,证监会也被国务院纳入“涉房宏观调控”之列。记者从消息人士处得知,国务院已经将“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”作为了证监会的工作任务之一。目前相关文件已经下发至包括证监会、住房和城乡建设部、国土资源部之内的十大部委。业内预期,对于房地产企业再融资以及借壳上市的政策口径,将面临再度收紧。

此外,待4月15日国土资源部公布新的全国住宅土地供应计划后,北京等热点城市将会对目前的土地出让制度,作出一定程度的调整。国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向本报记者证实,除了加强执法力度以外,改革的另一方向是加大招标的力度,采取一次性出让多块土地、把握出让节奏等,令业界更完整的获知出让计划和信息。

消费税、增值税风声渐紧

除了首付大幅提高的传闻以外,另一个重磅炸弹是税收政策的变化,而税收的传闻甚至早于首付传闻。

4月8日,一条消息迅速传播,房地产特别消费税已于4月7日晚通过建设部的审批,财政部和国务院通过批复的可能性也极大。该消息还透露,房地产特别消费税发起地点为重庆,试点地区目前定在京、沪、深、渝,按照购房合同价七折优惠后1.2%至1.5%的比例征收。

但4月8日下午,上海房管局就立刻通过官网作出了回应:对房产保有阶段征税,要经国家层面定;但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。

业界纷纷预测,房地产税可能将取代物业税率先推出,征税的思路是向住房保有环节征税。

4月12日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在表示,从1993年建立房地产估价师执业资格制度后,目前全国已有5000余家评估机构和3.7万房地产估价师。一旦征收,不存在估价技术和人手问题。

另一个影响颇大的政策,是开发商土地增值税的清算。1992年及1993年上半年,我国部分地区出现的房地产持续高温,炒买炒卖房地产情况严重,使很多资金流向了房地产。国家土地资金收益大量流失,为扭转这一局面,国家出台了一系列宏观调控措施,其中一项是开征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,土地增值税实行四级超率累进税率,税率按照增值额超过扣除项目金额部分数值大小,分别为30%、40%、50%、60%不等。但目前土地增值税流失严重。经粗略测算,按目前房地产净利润水平,开发商应缴的土地增值税额大概占楼盘销售收入的15%至30%之间,但记者独家获取的国家税务总局报告显示,近10年来,全国已纳土地增值税税额,仅占全国房地产开发企业销售额的1.29%。初步估算,仅2005年到2009年,土地增值税流失总额就高达2.52万亿。

据税务总局相关人员透露,目前土地增值税的清算工作,已经受到了税务总局高层的高度重视。

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