一直没能转给海南航空的燕京饭店45%股权，这次被绿景地产“接纳”。而采用同样的评估法，这一次燕京饭店45%股权对应作价2.05亿元，较上一次评估价格6.2亿“缩水”逾4亿元。不到一年半的时间里，燕京饭店的评估价由溢价将近12倍变为仅3倍多，不知这次绿景地产是否真“捡了便宜”。
昨日复牌的绿景地产发布资产重组预案，在将公司所持住宅、工业等房产公司股权出售给大股东的同时，将向海航置业、酒店控股发行股份购买其持有的包括酒店管理公司100%股权、城建天誉100%股权、燕京饭店45%股权在内的持有型物业资产，上述资产预估值18.67亿元。而伴随着这次交易，公司实际控制人亦解决了同业竞争问题，绿景地产将转型从事租赁型物业的开发。
上述所购资产中，燕京饭店45%股权曾在2008年经历过一次转让但最终并未成功。当年10月，海南航空发布公告称拟以61857万元价格受让酒店控股持有的燕京饭店45%股权，该行为构成关联交易。从2006年年底开始，燕京饭店就处于改造阶段，投资高达6.5亿元，而当时预计，该酒店可以在2008年12月底完工，并于2009年1月试营业。因此，以当年10月31日为基准日，尽管燕京饭店账面净资产值仅为1.1亿元，但采用收益法净资产评估值高达13.7亿元，溢价高达近12倍之多。而交易最后也摒弃了评估值仅为2.2亿元的成本法，采用了收益法，理由系收益法充分反映了燕京饭店具有很高的获利能力。因此，对应45%股权的交易价格将近6.2亿元。
但是实际上，燕京饭店的盈利能力却并不如预计的那样好。2009年4月9日，海航集团作出承诺，燕京饭店2009年利润无法达到评估报告所预测的9698万元，海航集团将按权益比例以现金补偿方式补足净利润差额部分。而在去年11月，因上述股权交易或将无法在年底前过户完成，上述交易未获得临时股东大会通过，由此该事件也告一段落。而在昨日绿景地产发布的重组预案中称，此次交易未完成的原因系因燕京饭店去年业绩未达标。预案显示，燕京饭店去年营收总计755万元，亏损426万元。而由此，此次绿景地产的重组调低了交易价格。预案称，此次交易采用收益还原法估值，估值高低与物业未来的正常净收益高低相关。
事实上，两次交易采用的估值方法相同，而之所以前后差别如此之大，或许还是由于燕京饭店2009年的亏损。如此看来，绿景地产选择在这个时机购买股权，显然要幸运的多了。(据：中国证券网)
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