以下是业绩发布会问答环节的实录：
Q：09年的业绩中，有部分是重估收益，如果不计算这些物业重估的收益，其实你们的盈利是怎么样的？与去年相比又增长多少？
贺江川：09年的业绩比08年好，主要原因是房地产开发这一块的营业利润有大幅度的增长，其实投资物业跟商业物业是有所下降的。2010年的话，我们的整体收入预计还是会继续上升，不过毛利率可能会下降一些。毛利率下降的主要原因，是因为在房地产开发这一块里有一个双限房项目——常营双限房。这个项目在2010年能够入账的金额是14亿元，不过由于是政策房，利润接近于零，2010年的毛利率会受到一些影响。
重估值这个问题，去年我们整个评估增值在税前是10.5亿元，主要是来自国际会议中心里面的写字楼，即北辰世纪中心，该项目的评估增值大概在10亿多，税后则是8.6亿元。刨除这一块，北辰的营业额其实还是较上年增加18%。其中，房地产板块上升26%，投资物业板块降低2%，商业物业则上升6%。
上面的数据是收入，如果计算利润的话，不算重估增值北辰房地产开发、投资性物业、商业物业三个板块整体的税前利润是上升34%，也就是说从去年的9亿元，增加到今年的12.1亿元。其中，房地产板块从去年的7.8亿上升到11.6亿，上升了3.75亿，比例是上升48%。投资物业这个板块是从1.6亿降低到今年的6400，是从08年的1.6亿降低到09年的6400万，下降的额度大约是一个亿，下降61%。商业这个板块是从去年的2100万降低到今年的767万，降低了1330万，降低了63%。
所以，不计算重估增值，由于房地产板块的销售量很大，这个板块的经营状况是有一个比较大幅度的提升的，毛利率也比08年提升了3%。投资性物业出现下滑则主要是酒店业务所致，尤其是两个5星级酒店下降得比较多。另外国家会议中心是在11月份开业，截至09年年底，开业时间才两个月，却要在09年一年消化几乎全部的开办费。而商业物业这一块有小幅上升，主要是在当年做了一些促销，不过利润也有所下降。同样地，其中有一个北辰时代大厦，这个项目经营百货营业的时间很短，但是折旧是全年提取，这个因素影响很大。
不过三个板块一起来看的话，可以看出在2009年北辰由于房地产开发的大幅增长，使业绩上升比较大。
Q：那么今年的计划呢，今年总的资本开支又是多少？
贺江川：今年资本开支大约在35亿，去年是36亿。去年36亿的资本开支，主要分布在投资物业9个亿、发展物业是27亿。今年的35亿，则是在投资物业预计是5个亿，发展物业预计是39亿。未来两年，就是2011年到2012年资本开支大约也是在30亿左右，当然这个资本开支都不包括可能用来拿地的支出。
Q：今年35亿的资本开支不包括拿地支出，那么北辰今年会用多少的钱去拿地呢？
贺江川：目前我们公司的现金是46亿，但当中有一些钱按规定是不能用于拿地的，比如说募集资金的剩余款项、银行的开发贷款、流动资金贷款等。刨去这些使用受限的钱之外，我们能够用于拿地的钱财大约在20亿上下，所以从这个情况看，我们拿地的资本从这两年资金情况看是有一定的局限性。这就是为什么刚才我谈到，我们可能会采取一些联合或者是项目收购的方式去拿地。
Q：北辰是怎么去构思持续性发展的规划的呢？今年北辰的拿地计划是怎样的，除现有的北京、长沙外，其他城市会涉足吗？
贺江川：从可售的面积来看，我们的量确是相对不大。去年的可售面积45万平米，2010年则大约是53万平米。去年实际销售25万平米，今年预计销售面积大概21万平米。去年入帐面积26万平米，今年预计入帐面积是40万平米，但是今年这40万平米里面包括25万平米的常营双限房项目。剔除这几乎不提供利润的部分，今年实际入帐面积约15万平米。所以今年北辰实际能入帐产生盈利的面积就出现了下降。
关于土地储备，我们现在的土地储备是628万平米，其中北京是91万平米，长沙有537万平米。实际上，在2009年我们一直也在做努力，也参加了大约6、7场北京的土地竞拍，但最终都是因为实际的地价超出我们的心理底线，所以没有拿到。
今年，我们还是要继续努力，拿合适的地块。从地域上看，不会拘泥北京还是其他城市，当然，在同等的情况下会首先选择北京。而在拿地的方式上，单独拿、联合拿都是可选择方式。当然联合的方式有一个技术问题，按照香港交易所的规定，联合拿地要事先获得股东大会的批准。从时间上看，这样的操作在实际上不大可能，所以必须事先取得交易所对联合拿地的一个豁免，就是开股东大会的豁免。去年就是这个原因，北辰丧失了一个机会。
在商品房跟政策性保障房的选择上，我们一般情况下会首选商品房，但为了体现企业对社会的贡献，在一定的情况下也会投资一些政策性保障房。不过从现有的常营双限房项目情况来看，收益的情况不太理想。我想政府会对此进行一些政策的调整，逐渐提高政策性保障房的一个基本收益。
Q：投资性物业的投入呢？去年这个板块的成本开支比较大，那么今年还有没有增加投资性物业面积的打算呢？如果有这个打算是通过什么形式，是自己投资兴建还是可能和其他企业联营或者通过收购合并，这方面的支出又会是多少？
贺江川：关于投资物业方面，我们这几年对此作出的投入比较大。主要是两大块，一块是50个亿的总投资，投资了国家会议中心，奥运场馆等一片项目。而去年的一部分亏损就是由于新的增量物业造成的。国家会议中心主体，去年是11月开业，截至09年底经营的这2个月有一些亏损，然后还把开办费去年一次消化到09年的报表中。洲际酒店则是由于去年酒店业务的整体环境本身是不好，因此刚开业的洲际酒店，在去年有一些亏损，今年的形势已经转好。
还有两个写字楼是今年才逐渐地在经营，出租率也逐渐地攀升。国家会议中心大酒店是跟国家会议主体是一起经营的，受会议的影响非常大，会议如果好的话，它的经营情况也比较好。包括洲际酒店也是受会议的影响比较大。
另一块物业的投入，则是把原来的康乐宫改造成北辰大厦，这个项目已经是去年开始营业了，去年12月底的时点出租率已经升到了62%，价格接近CBD的水平，大约每月每平米租金收入210元。还有北辰时代名门等商业物业，也需要有一个爬坡期。这个项目的总投入大约是18个亿。
我们投资性物业现在总共是120万平米，从目前公司的资金看，在今年甚至更长的一点时间，我们在物业方面包括酒店、公寓、写字楼、会议中心以及商业物业的投入可能会适当控制。另外，北辰整个投资策略实行一个“532”的资本配置。即开发物业的资本配置在50%，投资物业在30%，商业物业在20%。不过现在实际的结构大约“631”。特别是商业物业的这一块，可能我们在一定的时期内，如果没有其他像“房地产信托”这类融资方式的话，我们可能暂时会控制一下，包括在长沙项目的投资物业方面，我们会控制一下节奏。
Q：您说如果没有其他像“房地产信托”这类融资方式的话，可能暂时会控制一下投资性物业的节奏。那么关于房地产信托方面，北辰有没有研究过，旗下有哪一些物业可以作房托方面的发展呢？
贺江川：在房地产信托的问题，其实政府一直在推进，但是效果跟进度都不快，目前的政策也还没有新的进展。实际上房地产信托是两个部门在研究推进。一个是人民银行，它可能考虑推行债券型REITs。另外一个部门是证监会，可能会考虑股票型的REITs，但是目前的进展都不大，所以实际推出的时间现在不好估计。
北辰的情况应该说是最有条件的，在政府放开这个闸门的时候是最有条件去发行信托的。从我们业态来看，酒店、公寓、写字楼、会议中心还有商业物业5个业态，我们存在一种分类的打包或者整体打包的可能性。而且从统计数据来看，所有的房地产上市公司中，目前我们的物业持有量是最多的，总共是120万平米，其中投资物业加酒店这一块是104万，商业这一块是有15万。所以问到投资物业将来的计划，在融资的渠道开通以后，我们会通过物业的再融资，然后再拓展增持投资物业的机会。
从整个公司的融资来看，今年可能在资本市场跟银行信贷方面得到的融资机会有限。因为在资本市场方面，银行信贷我们能够用到抵押或者按揭的项目也应该全用到了。再者，从政府的角度来讲，对房地产的再融资目前控制也非常严。
从公司的主要发展来看，缺的是拿地的钱，但目前很多资金其实都是不允许用作拿地的。比募集资金、债券等等，还包括经营性物业抵押贷款，所有这些钱都只能是定向使用，不能去拿地。所以我们能拿地的钱只有自有资金跟资本金，同时，因为北辰在北京跟长沙的项目都投入巨大，加上北辰跟其他企业相比，持有型物业比较多，所以资金这一块对我们也是有些压力。
因此从长远讲，我们希望政府能够开通物业信托的闸门，这样北辰可以再打通一个融资渠道。还有另一个做法就是通过一些可能的联合方式，联合其他企业一起去拿合适的地，这是我们的一个想法。
Q：最近中央出台不少调控政策，但现在楼价、地价仍在上涨，您看今年中央是不是会再度有一些更加强烈的措施，对北辰今年的发展有什么影响？
贺江川：国家宏观调整政策应该说对每个企业都有影响，但是这个政策从现在出台的情况来看，跟以前的各次调控的时候其实区别不是太大。同时调控的方向来看，我感觉可能在两个方面，会加大力度。一是大力的推进政策性保障房的开发建设，解决中低收入的居民的住房问题，这个方面可能力度会更大。
第二个方面是打击部分城市的高房价跟高地价，实际上高房价在很大程度也是由高地价造成的。大家可以看到在北京、上海、深圳、广州这些城市，好的位置的地价动辄是几十亿甚至是上百亿，对开发商来讲，确实是资本的压力是比较大。
现在已经有些城市开始研究相关抑制高地价的政策，比如说北京市有关官员已经表态，将来拿地可能不会采取价高者得的唯一方式，有可能采取综合评标或者其他一些拿地的方式，这样来综合评价这些竞标者的资质，这样可能对我们是一个利好的消息。
至于说最后实际出台是什么样的政策，现在还有待观察，因为还没有正式推出细则，但是我想这个调控的方向主要在特大城市，主要针对打击高房价，打击高地价。不管采取什么样的办法，最后都会导向这个方向。我想对所有的地产商，对房地产市场健康发展都是有利的，对像北辰这样企业在北京拿地，应该是一个比较好的消息
Q：今天上海可能会启动一个类似物业税的住房保有税，之前重庆也有相似的尝试。那么其他城市可能也会推进吗？你怎么看类似物业税的税收对投资性市场的打击？
贺江川：物业税应该说不仅房地产商关心，其实社会各界都非常关心，因为它不仅关系到房地产市场的发展，而且关系到老百姓的住房的一些支出。从长远看，物业税的开征是必然的，只是一个时间问题以及如何循序渐进推出的问题。
未来物业税或者是以先试点后推广这么一种方式。但是从物业税的长远趋势来看，必然是会全面推出的。但是我们估计，在短期内恐怕很难推出这个税，因为这个税种涉及的问题非常复杂，涉及开发商还是小事，更涉及百姓的利益以及其他好多利益方面的平衡跟协调。
所以，我们估计物业税可能会是在开始更多地进行综合的深入研究，实行的时候可能首先会在商业物业，持有物业这个方面。方式上可能是先会在个别城市或者个别的区域或者几个地方进行试点，取得经验以后才会推开，甚至是采取先空转后实转这样的模式来做。
总之，物业税推出是很复杂的一个事情，我们预计短期内不会真正实施，但长远看一定会实施并且对房地产的健康发展稳定平稳的发展是很有效的。
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