中国房地产业协会副秘书长何琦、北京大学房地产业研究所所长陈国强做客新华网，就房地产调控与2010年房价走向等话题与网民在线交流，以下为精彩内容摘要。
* 中房协副秘书长何琦：购房者当前买房可货比三家
[主持人]楼市经过2009年的爆发式增长，在岁末年初的频繁调控下，请问嘉宾怎样判断2010年的房价走向？
[何琦]去年我国整体的房地产市场在国家的宏观调控经济政策刺激下，应该说有了较大的发展。
各地的楼市有一个爆发性的增长，到去年下半年楼市发展的速度和增长价格出乎了大多数人的意料，部分城市的楼价上涨比较快，引起了政府的注意。我们认为这次的调控政策出台，思路非常清晰，目标非常明确，对我们2010年楼市整体发展提出了一个具体的要求，我们认为这个要求是切实可行的。
[主持人]基于您对房价走势的判断，当前对购房者的建议是出手买房还是持币观望？
[何琦]我觉得买房有两种情况，一种是自住，一种是投资性的。如果是自住型需求的话，现在买房应该说接近了一个好的时机了，购房者的信心不足，开发商也在观望，大家不妨多看一看，多走一走，货比三家，适当的时候可以考虑。因为买任何东西不可能买到最高价，也不可能买到最低价，所以该出手就应该出手。
2010年房价是涨还是跌？
* 陈国强：2010年房价涨幅将趋缓 投机成本提升
2010年1月27日下午14点，中国房地产业协会副秘书长何琦（中）、北京大学房地产业研究所所长陈国强（左）做客新华网，与网民大话2010年楼市。图为嘉宾与主持人合影。新华网 王翰林摄。
新华网消息 1月27日，中国房地产业协会副秘书长何琦、北京大学房地产业研究所所长陈国强做客新华网，就房地产调控与2010年房价走向等话题与网民在线交流，以下为精彩内容摘要。
[主持人]您觉得房价会是上涨，还是下跌呢？
[陈国强]我们谈论住房市场也可以关注其他的指标，房价是最直观，同时也是媒体网友最关注的问题。经过了2009年市场成交量的井喷、价格的增长，岁末政府出台了一系列的调控措施。可以预见2010年的楼市在各种因素的引导之下会趋向一个比较平稳的发展态势。
[陈国强]首先在价格方面，在2009年的这种狂飙突进的形态之下，会回归到比较常态的发展状态。比如说房价的涨幅会趋缓，从成交量来看，在2009年的这种井喷下的前提下，2010年会有一个成交量的萎缩。其他的投资和竣工面积等等也会回归到一种比较平稳的状态，2009年如果是爆发式的，2010年就会回归到比较常态的发展态势。
[主持人]基于您对房价走势的判断，当前对购房者的建议是出手买房还是持币观望？
[陈国强]主要是看你是自住的需求还是投资的需要，你应该根据自身的需要，在当前政策出台调控楼市的前提下，可能会迎来一个比较好的购房的机会。对于投资、投机性的，政策的调整就意味着他投资的成本增高了，所以他们应该再观察一下，需要更慎重一些。
当前楼市有无泡沫？
* 陈国强：不能拿国外指标衡量中国楼市有无泡沫
[主持人]一月份以来，楼市调控频繁，成交量大幅萎缩，但是房价依然坚挺，是什么原因造成了房价依然处于高位？
[何琦]房价的高低取决于供需矛盾，再一个就是取决于老百姓的收入水平。从现在来看处于高位，去年我们的竣工面积相对比较少，去年的销售量比较大，现在相当一部分城市存量房已经很少了，去年整个销售情况比较好，资金流动性充裕，开发商手里的资金比较充裕。基于这两种情况，我们现在的房价基本是维持在去年12月份的水平。
[主持人]未来中央还会不会出台针对高房价更加严厉的调控措施？
[陈国强]从中央到地方出台的楼市调控政策，政策的陆续出台到显现政策效应，会有一个滞后期。最近我们看到了成交量有所下滑，价格依然坚挺，我觉得这个是政策调整之后非常正常的市场反应。可能不同的区域，不同的城市也有时间先后的问题。除了刚才秘书长提到的两种以外，政策显现效应有一个滞后期，我们还是应该继续观察。
[主持人]一些专家也曾经表示：“中国房地产市场泡沫已经形成，破裂的可能性比较大”。住建部副部长齐骥在回答有关楼市泡沫时表示：“很难用一两句话说清楚”。陈所长，您认为是否觉得当前中国楼市存在泡沫？是否严重？
[陈国强]谈到房地产的泡沫，首先要看我们如何测定有没有泡沫，用什么样的指标来测试市场是否出现了泡沫。国外有一些比较基本的手段，国内有学者也就这个问题做过研究，无非有几个指标。就房价的上涨幅度和我们整体经济的增长情况，和我们普通老百姓的收入情况，以及空置率等等这些指标，其实都是可以用来测度市场是否有泡沫的手段了。
但是中国的情况有自己的特殊性，特别是楼市的需求在快速增长，所以国外的一些常规的手段引入到国内未必能够适用。高端市场有非常大的比例的境外需求，所以用常规的手段来判断这个市场是否出现泡沫，实际上是失灵的。
我觉得少数城市的部分区域如果出现有泡沫的迹象，或者是有比较明显的非理性购房的需求。那么二线、三线城市可能多数会处于比较健康的状态。不同的人有不同的判断，我个人是这么一个基本的意见。
* 中房协副秘书长何琦:目前海南楼市已经出现泡沫
[主持人]您说个别的地方会出现泡沫。最近海南的房价出现了跳跃式的上涨，这是什么原因导致的呢？这个情况与17年前的泡沫有什么联系呢？
[何琦]我认为这种现象是极其不正常的，海南的泡沫已经出现了。如果不加以控制，海南完全可能会出现1993年的情况，当时海南要列为特区了，我国提出了区域结构调整对海南是一个很好的发展契机。但是在其他的产业没有动的时候，房地产业率先挑起了海南新一轮的热潮，现在出现的这个情况应该引起各方面的重视。
[陈国强]海南有自己的特殊情况，海南市场的需求很大，是由全国市场支撑的，国际旅游岛获批以后，海南市场的特殊性进一步加剧。所以它呈现出来的这种房价火热的情况有自己的特殊性，这个问题的确需要我们有关方面的高度警觉，如何加以有效引导和管理。
另外我想补充的就是，海南市场的这种特殊表现也和我们当前的国民经济发展，和上一波市场出现严重泡沫有很多差异的地方。基本的差别就是我们现在经过快速发展，已经进入到了一个休闲时代。这些富裕人群在住房方面有更多的常规需求之外的要求，比如说旅游度假的需求。
海南三亚表现的非常明显，这些人到这里买房产更多的是考虑到自己未来旅游、休闲度假的需求。所以我觉得在海南表现出来的这个市场特征，的确需要我们全方位、多角度地来判定它。房价过热的问题，的确需要我们媒体和行业的其他主体密切关注，房价过热的问题应该采取适当的措施来引导和控制。
商品房预售制该取消？
* 陈国强：商品房预售制弊端显现 可逐步退出
[主持人]近期地方政府都在召开地方两会，强调落实中央楼市调控政策。我们看到南宁率先取消房屋预售制度，北京也强调对预售制进行改革，您觉得这次调控会不会得到地方政府的真正落实？
[何琦]在国务院最近出台有关调控政策以后，地方政府都积极响应了，包括北京、上海、南京、重庆、广西，在“两会”期间对于增长中低价位的保障型住房都有了具体的目标，我觉得这是地方政府积极参与落实到调控政策上来，已经迈出了可喜的一步。
关于商品房预售制度，据我所知，这个是刚刚提出来了，至于什么时候试点，我估计可能还有一个具体实施的过程。但是取消了预售制度会不会推高房价呢？我觉得取消预售制度房价肯定会受影响，其中有两个原因。
第一、取消了以后，企业投资的成本高了，以前我们通过预售款来融资，现在这笔钱没有了，可能要融其他的资，那么融资成本肯定高了。第二、我们上市的量少了，必须是现房来卖。现在我们每年销售的供应量是期房和现房联系在一起的，比如说2009年是100万平方米，但是如果到了2010年只是现房的话，可能只是30万平方米了。在当前我们整个住房市场供需紧张的情况下，可能对缓解供需矛盾造成一定的影响。
[陈国强]我们从这个制度设计和安排来讲，住房的预售制度和住房按揭制度一样，是构成我们当前住房制度里面非常重要的两项制度安排。长期来看，住房预售制度肯定是要取消的，这是一个阶段性的制度安排和因素。长远来看，肯定会过渡到国外成熟国家的销售现房的情况，房改到今天已经过去十多年了，我个人觉得预售制度应该考虑如何退出的问题。
当然退出有一些问题需要我们面对，如何有效衔接也是非常重要的，需要我们管理部门高度谨慎。但是作为一个制度安排本身，我想住房预售制度是一个临时性的、过渡性的权宜之计，不能把它当成一个长久之计，因为这个制度本身带来了一系列的问题。
直接收益的还是我们开发企业，很大程度上降低了资金的约束门槛，当然短期内增长了有效供应，缓解了市场的需求矛盾。按照我们也需要对预售制度隐藏的诸多问题有客观的分析和判断，我觉得从消费者的角度看，预售制度对消费者的很多权益，没有给予应有的保障。从政府管理部门来说，预售制度的存在也加大了政府监管的难度。
门槛降低了以后，让更多的企业，包括一些外行企业比较容易进入房地产开发的行业中来，不利于这个行业未来、长期的规范健康发展。所以从保护消费者权益的角度，从政府规范管理的角度，预售制度退出的问题，应该提到议事日程上来，当然不一定全国要同一个时间退出，我觉得可以根据不同区域市场的实际状况，可以逐步退出，不一定是一刀切的方式来做这个制度的变更。
房地产市场比较成熟，起步比较早，管理相对规范了以后，可以把这个问题作为一个重要的议题来进行研究，考虑如何退出的问题。我觉得预售制度在当前如何规范行业发展，如何规范行业未来的管理的确是一个重要的课题。
“地王”项目会减少？
* 专家：2010年“地王”项目会减少
[主持人]房价一直在牵动着我们每个人的神经。2009年是“地王”频现的一年，不断涌现的“地王”也被认为是抬高房价的一个重要推手，上周中海地产以溢价率近200%拍下丰台一地块，再度刷新了北京地王记录。请问陈博士，2010年您认为“地王”还会不断涌现吗？
[陈国强]2010年的“地王”仍然会出现，但是他出现的密度和强度可能和2009年相比会有所减少。“地王”是在现有的土地出让制度的前提之下出现的，这是必然的，至于会不会像2009年这样接连不断的出现“地王”项目，我想可能会有所缓和，或者数量上和09年相比会有所减少。
从国土资源部相关的一些部门对土地市场的规范管理方面，包括北京、上海最近看到的采取的措施，对于这个土地市场的规范化，我觉得肯定会逐渐显现效应。但是如果不根本的改革现有的土地出让制度，“地王”必然还会出现，只不过是数量会有所减少。
[主持人]打击囤地的政策会奏效吗？
[何琦]我觉得之所以叫做“地王”，就是在某个时间内特定的高价地块，我们媒体管这个叫做“地王”。实际上每一个时期内，每一个区域内，都会出现高价的地块。所以“地王”的参照物不同，今年的“地王”和明年的“地王”就很含糊。比如说09年的“地王”是50亿，那么2010年的“地王”是一个相对的概念。
所以“地王”的概念不是一个准确的概念，但是单位面积地价高，肯定会助推房价上涨。房价的构成主要是土地价格、成本和税费，地价高了，肯定会增加土地的成本，售价上涨。
2010年肯定会出现“地王”，但是我们所谓的就是外界评论应该是“地王”出现了，实际上就是媒体和有关部门来定的概念叫做“地王”。我们觉得就是本年度、本区域内出现的最高价的地块。
[陈国强]只要有新地块出让，必然会产生“地王”。除非再回到08年，土地出让市场流标了。
年轻人是否应该购房？
* 专家：年轻人购房需量力而行 莫追求一步到位
[主持人]有网民说“一套房子消灭一个中产”，请问嘉宾，您是建议年轻人买房子当房奴还是租房住，待经济条件允许了再买房？
[何琦]这个观点我不太赞成，比如年轻人买房以后，可能自身的日用消费水平降低了。但是他的资产并没有变化，由消费变成了房子。大学生购不购房的问题我给大家提一点建议，希望年轻人要阶梯消费，我们鼓励年轻人大学毕业以后，在挣钱不多的情况下，在经济能力承受不了的情况下可以租房。我们现在希望大学生租房，但是现在大学生租不到合适的房子，这就给政府有关部门提出了一个问题，应该能够满足大学生的住房问题。
各地政府已经想到了这个问题，要妥善解决大学生和外来打工者住房的问题。如果这个问题能够很好地解决，我们提倡的要年轻人根据自身的水平阶梯消费，这也是一个很好的方式。通常来讲，大学毕业五到十年以后正好是创业的时候，可以先租房，到了一定程度以后，经济能力达到了一定的水平，有了一部分的积蓄以后再买房。一般西方国家的人是30岁左右买房，到55岁左右才能够拿到房屋的房产证。
[陈国强]这个说法虽然很形象，但是我不同意。我觉得是“一套房子诞生一个中产”。从过去几年房地产发展的实际案例，可以找到太多的例子。这个购房者和同龄人相比可能会更好地进入中产的行业，犹豫再三错过了买房的人可能就拉开了差距。我想跟年轻人说，购房还是需要结合自身的状况，结合自身的经济能力量力而行，现在更多的问题，我们比较担心的就是很多的年轻人提前考虑一步到位的买房子。或者是把双方父母带了进来，让大家共同来承担这个高房价的压力，我觉得这种情况是不可取的，希望年轻人量力而行。你条件符合了以后，就不要错过购房机会，有合适的房源还是要尽快决策，早点圆自己的中产之梦，这是很基本的方向
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