2010年中国房地产将发生怎样的变化，是最近经济专家讨论最多的话题。有人认为这个巨大的泡沫将伴随通货膨胀的来临破裂；也有人认为只从房地产销售与价格涨幅的数据确定房地产泡沫即将破裂是不充分的，房地产泡沫什么时候破还是个未知数。不管房地产泡沫什么时候破，但有一点很清楚，今天的房地产确实潜伏着巨大的危机。自2009年11月CPI由负转正、物价水平超过正增长的拐点期后，CPI呈现加速上行势头。根据国家统计局2010年1月21日公布的最新数据，CPI已上升到1.9%。有专家预测，今年CPI上涨幅度可能超出4%。如果真是如此，房地产泡沫恐难逃破裂一劫。
从狭隘的阶段利益观点来看，房地产泡沫破裂对有的人是件好事，但从整个社会经济链来看，房地产泡沫突然破裂并非是一件好事。因此，与其让房地产泡沫在通胀中破裂，不如采取切实可行的对策让它在通胀前软着陆。
调控产业结构，减少资本利润平均化差距
中国房地产泡沫的根本问题是产业结构问题。从2009年全国完成房地产开发投资36232亿元这个庞大的数目可以看出，中国房地产已经成为中国资本投资市场的核心产业，其投资规模占有中国产业投资的半壁江山。当产业投资天平绝对滑向房地产时，过快过大的投资转移将会把中国经济推向单一化的危险境地。
现实中，资本无差别化是不可能存在的。例如浙江宁波的雅戈尔集团，这个拥有5万多员工、年销售近百亿元的服装制造企业，也把重心放在了房地产经营。南京的雨润集团是中国肉类第一加工企业，同样也开始转投房地产业。另外还有众多国企、央企也纷纷加入房地产领域掘金。其中一部分企业是投机行为，但大部分企业是无奈之举。传统的制造业由于供应产业链的资本转移给生产带来高成本，企业利润下降，综合成本增加，原来有20%以上的利润而现在连8%都不到，但投资房地产平均利润最少也有25%，所以企业不得不考虑产业转移或分散投资来应对风险。这种行业或产业之间的级差利润率的均衡在完全市场化条件下被打破，就会拉大行业或产业之间的利润率比率。
要刺破房地产泡沫而不影响普通百姓的综合幸福感，就必须让房地产平稳着陆。国家不仅需要积极调整产业结构、城乡结构和经济增长动力结构，还要落实政策平衡行业或产业之间的利润率比率。比如进一步完善"三农"政策，加快农业产业化步伐，强化农业食品供给能力；另外对信息产业、服务行业、第三产业和高新技术产业也必须给予特别政策刺激，以提高其在GDP中的占比。只有行业利差缩小，级差利润率趋于相对平衡，资本投资房地产的"一边倒"现象才能缓解，房地产泡沫才能逐步消除。
调整货币政策，让资本应用合理有度
2009年，中国房地产资本市场资金来源非常充沛。据国家统计局的数据，2009年1～11月份，房地产资金来源高达4.8万亿元。正是这样巨大的资本流入，让中国房地产市场的泡沫找到了膨胀的杠杆。
银行对房地产贷款一般分三种：自住者按揭贷款、投机者按揭贷款、房地产公司开发贷款。自住者按揭贷款理所当然，促进消费，解决民生。但对投机性按揭贷款，今年1月10日下发的"国十一条"表示，二套房贷首付款比例不得低于40%，也算是亡羊补牢吧。对房地产开发贷款，一直以来没有一个明确的标准限制，所以导致房地产泡沫越来越大。根据某报前不久公布的《2009年全国住宅市场分析》，市场的迅速发展及银行的信贷支持，让开发企业的负债率大幅降低，30家上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%，从2009年初到年末，大部分开发企业已扭转现金流紧缺局面。2009年，信贷支持使开发商1～11月获国内贷款达8994亿元，而居民购房热情的空前高涨，带动1～11月个人按揭贷款增加，总值达7009亿元，同比增长130%。1～11月，开发企业直接从银行系统获得的信贷支持占开发资金总量的33%,可见宽松的信贷政策给地产泡沫又添了一道催化剂，给中国通货膨胀带来了更严重的心理预期。
因此，央行及金融监管机构必须密切关注房地产资本市场，同时增强货币政策的灵活性、针对性，协调货币供应的合理性。一方面继续提高房地产贷款企业的土地出让金首付比例及贷款利率；另一方面要优化信贷结构，让贷款更多地向战略性新兴产业、服务业、绿色产业及中小企业倾斜，发挥信贷政策对国家产业结构调整的推动作用。
引导通胀预期，减少噪声交易投机行为
房地产泡沫的形成很大程度上是受信息不对称下的通胀预期心理所影响。目前出现的预期心理主要来自两个方面：一是受投机市场噪声交易影响，对投资的预期值过于放大。在金融市场上投机者由于信息不对称，优先获得信息及恶意制造信息影响交易价格套取利益的现象普遍存在，而这种现象被称为噪声交易理论。在房地产市场，噪声交易现象同样表现得淋漓尽致。地方政府、开发商、金融机构、投机中介等，他们为了持续套利形成了畸形的风险态度，使很多通胀预期心理下的消费者跟风投资，最后导致房地产价格偏离基础理论价格。因此，出现价格越高需求量越大的现象。而迅速增大的需求量会诱发房地产市场的虚假繁荣，引起非理性交易者产生对未来房地产价格进一步上涨的预期与信心。二是受适应性预期影响，对货币贬值过于悲观。日用品涨了、食品涨了，货币贬值了。所以人们考虑购置资产来保值、增值，从而导致房地产投资成了逃避通货膨胀的避难所。这种心理在经济学里叫适应性预期，是指人们对未来会发生的经济变量的预期是基于过去的经验，并且随着经验的变化，不断改进自己的预期。一旦消费者和投资者形成强烈的通胀预期，就会改变其消费和投资行为，从而加剧通胀，并可能造成通胀螺旋式的上升。
在通胀预期心理的背景下，如何认识预期对现实通胀的传导机制，以及用什么政策工具来管理通胀预期，就显得尤为重要。政府除了调整产业结构、合理灵活应用货币政策等宏观策略外，更应该关注普通百姓对通胀预期心理的引导，给消费者以明确而坚定的控制物价能力与信心，同时建立一个健康透明的资本投资市场。
总之，如何对待今天房地产市场的"水分"，如同对待青春期孩子脸上的青春痘一样，选择挤，则力度要恰当，以免脸上留下疤痕或感染；选择不挤，则影响美观。所以对待中国房地产泡沫只能"软着陆"，采取一边走一边挤的办法让泡沫逐渐消退。（作者为宁波富达股份高级研究员） (作者：郑荣华)
2010年中国房地产将发生怎样的变化，是最近经济专家讨论最多的话题。有人认为这个巨大的泡沫将伴随通货膨胀的来临破裂；也有人认为只从房地产销售与价格涨幅的数据确定房地产泡沫即将破裂是不充分的，房地产泡沫什么时候破还是个未知数。不管房地产泡沫什么时候破，但有一点很清楚，今天的房地产确实潜伏着巨大的危机。自2009年11月CPI由负转正、物价水平超过正增长的拐点期后，CPI呈现加速上行势头。根据国家统计局2010年1月21日公布的最新数据，CPI已上升到1.9%。有专家预测，今年CPI上涨幅度可能超出4%。如果真是如此，房地产泡沫恐难逃破裂一劫。
从狭隘的阶段利益观点来看，房地产泡沫破裂对有的人是件好事，但从整个社会经济链来看，房地产泡沫突然破裂并非是一件好事。因此，与其让房地产泡沫在通胀中破裂，不如采取切实可行的对策让它在通胀前软着陆。
调控产业结构，减少资本利润平均化差距
中国房地产泡沫的根本问题是产业结构问题。从2009年全国完成房地产开发投资36232亿元这个庞大的数目可以看出，中国房地产已经成为中国资本投资市场的核心产业，其投资规模占有中国产业投资的半壁江山。当产业投资天平绝对滑向房地产时，过快过大的投资转移将会把中国经济推向单一化的危险境地。
现实中，资本无差别化是不可能存在的。例如浙江宁波的雅戈尔集团，这个拥有5万多员工、年销售近百亿元的服装制造企业，也把重心放在了房地产经营。南京的雨润集团是中国肉类第一加工企业，同样也开始转投房地产业。另外还有众多国企、央企也纷纷加入房地产领域掘金。其中一部分企业是投机行为，但大部分企业是无奈之举。传统的制造业由于供应产业链的资本转移给生产带来高成本，企业利润下降，综合成本增加，原来有20%以上的利润而现在连8%都不到，但投资房地产平均利润最少也有25%，所以企业不得不考虑产业转移或分散投资来应对风险。这种行业或产业之间的级差利润率的均衡在完全市场化条件下被打破，就会拉大行业或产业之间的利润率比率。
要刺破房地产泡沫而不影响普通百姓的综合幸福感，就必须让房地产平稳着陆。国家不仅需要积极调整产业结构、城乡结构和经济增长动力结构，还要落实政策平衡行业或产业之间的利润率比率。比如进一步完善"三农"政策，加快农业产业化步伐，强化农业食品供给能力；另外对信息产业、服务行业、第三产业和高新技术产业也必须给予特别政策刺激，以提高其在GDP中的占比。只有行业利差缩小，级差利润率趋于相对平衡，资本投资房地产的"一边倒"现象才能缓解，房地产泡沫才能逐步消除。
调整货币政策，让资本应用合理有度
2009年，中国房地产资本市场资金来源非常充沛。据国家统计局的数据，2009年1～11月份，房地产资金来源高达4.8万亿元。正是这样巨大的资本流入，让中国房地产市场的泡沫找到了膨胀的杠杆。
银行对房地产贷款一般分三种：自住者按揭贷款、投机者按揭贷款、房地产公司开发贷款。自住者按揭贷款理所当然，促进消费，解决民生。但对投机性按揭贷款，今年1月10日下发的"国十一条"表示，二套房贷首付款比例不得低于40%，也算是亡羊补牢吧。对房地产开发贷款，一直以来没有一个明确的标准限制，所以导致房地产泡沫越来越大。根据某报前不久公布的《2009年全国住宅市场分析》，市场的迅速发展及银行的信贷支持，让开发企业的负债率大幅降低，30家上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%，从2009年初到年末，大部分开发企业已扭转现金流紧缺局面。2009年，信贷支持使开发商1～11月获国内贷款达8994亿元，而居民购房热情的空前高涨，带动1～11月个人按揭贷款增加，总值达7009亿元，同比增长130%。1～11月，开发企业直接从银行系统获得的信贷支持占开发资金总量的33%,可见宽松的信贷政策给地产泡沫又添了一道催化剂，给中国通货膨胀带来了更严重的心理预期。
因此，央行及金融监管机构必须密切关注房地产资本市场，同时增强货币政策的灵活性、针对性，协调货币供应的合理性。一方面继续提高房地产贷款企业的土地出让金首付比例及贷款利率；另一方面要优化信贷结构，让贷款更多地向战略性新兴产业、服务业、绿色产业及中小企业倾斜，发挥信贷政策对国家产业结构调整的推动作用。
引导通胀预期，减少噪声交易投机行为
房地产泡沫的形成很大程度上是受信息不对称下的通胀预期心理所影响。目前出现的预期心理主要来自两个方面：一是受投机市场噪声交易影响，对投资的预期值过于放大。在金融市场上投机者由于信息不对称，优先获得信息及恶意制造信息影响交易价格套取利益的现象普遍存在，而这种现象被称为噪声交易理论。在房地产市场，噪声交易现象同样表现得淋漓尽致。地方政府、开发商、金融机构、投机中介等，他们为了持续套利形成了畸形的风险态度，使很多通胀预期心理下的消费者跟风投资，最后导致房地产价格偏离基础理论价格。因此，出现价格越高需求量越大的现象。而迅速增大的需求量会诱发房地产市场的虚假繁荣，引起非理性交易者产生对未来房地产价格进一步上涨的预期与信心。二是受适应性预期影响，对货币贬值过于悲观。日用品涨了、食品涨了，货币贬值了。所以人们考虑购置资产来保值、增值，从而导致房地产投资成了逃避通货膨胀的避难所。这种心理在经济学里叫适应性预期，是指人们对未来会发生的经济变量的预期是基于过去的经验，并且随着经验的变化，不断改进自己的预期。一旦消费者和投资者形成强烈的通胀预期，就会改变其消费和投资行为，从而加剧通胀，并可能造成通胀螺旋式的上升。
在通胀预期心理的背景下，如何认识预期对现实通胀的传导机制，以及用什么政策工具来管理通胀预期，就显得尤为重要。政府除了调整产业结构、合理灵活应用货币政策等宏观策略外，更应该关注普通百姓对通胀预期心理的引导，给消费者以明确而坚定的控制物价能力与信心，同时建立一个健康透明的资本投资市场。
总之，如何对待今天房地产市场的"水分"，如同对待青春期孩子脸上的青春痘一样，选择挤，则力度要恰当，以免脸上留下疤痕或感染；选择不挤，则影响美观。所以对待中国房地产泡沫只能"软着陆"，采取一边走一边挤的办法让泡沫逐渐消退。（作者为宁波富达股份高级研究员） (作者：郑荣华)
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