虎年新春楼市调控发力，“京十一条”新鲜出炉
2010年春节刚过，房地产市场便出现了“猛虎之威”。2月23日，北京市建委联合市发改委、财政局、国土局等12个相关部门共同发出了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的通知，该文件提出了十一条具体的调控措施。 因此被称为“京十一条”。这十一条调控措施分别从土地供应、中低价商品房供应、保障性住房建设、二套房贷、二套房营业税征收、限外政策、土地出让规模、商品房销售管理、市场监管等多个方面进行了详尽的阐述。
从此次京版十一条的内容方面来看，显然是为了贯彻“国四条”的调控思路，与国十一条相比，京版十一条更加细化，可操作性更强。如京版十一条第一条款就规定“2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。”类似于这样的具体规定，在其他条款中也有显现。调控细则规定了具体的目标和时间。这些均是政策细化到可执行层面的表现。
新政出台引得多方热议，观点不一、相差悬殊
京版十一条调控政策赶在了春节刚过，两会尚未召开之时发布。令还沉浸在节日气氛的人们心头一震。政府调控楼市的决心和态度非常明确。这无形中给市场造成了紧迫感和压力。京十一条出台之后，立刻引起了人们的热议。对于此次新政的观点、点评层出不穷。有些观点相近，有些观点相差甚远。
总的来看，主要有三种观点，一种观点认为，此次新政对开发商、对市场影响不大，调控条款没有实质性的突破。持这类观点的以开发商居多。
另外一种观点是认为，此次新政会对楼市造成积极的影响，大量保障性住房、中低价商品房的有效供应，使得北京楼市的改革方向可能发展成类似于香港及新加坡的商品房与保障房分别发展的双轨制现象。持这类观点的多样专家学者为主。
此外，还有一种观点持中立态度，指出：新政虽然出来，但其效果还有待于市场检验，尤其是执行层面是否能够有效执行、保证调控效果达到，还有待于观察。
对此，笔者认为，与国十一条相比，京版十一条规定显然更加细化，而且具体到了可执行的层面。因此，如果强化监督执行，应该会对楼市、对开发商产生一定的影响。当然在具体的操作过程中很可能会出现一些的细节问题。如二套房的界定，利率的优惠怎么评判，商品房销售中取证与销售的细节等。而且，从当前的京城楼市大势来看，虽然京十一条政策出台，但由于京城楼市供需需求旺盛等特殊性，因此，短期内对房价的影响会不太明显。因此，京十一条出台后，引起各位观点不一的热议是比较正常的。
“京十一条”调控细则力度加强，重点条款对楼市影响较大
从京十一条调控细则的内容来看，有几项重点条款值得关注。这几项调控内容将会对京城楼市产生较大的影响。
其中第一条款就是“2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。”从这个调控细则可以看出，今年土地供应包括住宅供应的重点都将会向保障性住房倾斜。土地供应中一半用于保障性住房建设。这条硬性规定无疑会使得京城的土地市场出现根本性的改变。一般来说，保障性住房多选择在轨道交通沿线，而这些区域也是商品住宅项目用地比较青睐且资源是比较紧张的。因此，势必会造成商品住宅用地资源更加稀缺，如果土地出让方式没有根本性的改变，那么无疑会使得商品住房项目用地的价格进一步高涨。因此，这条政策对京城土地市场的影响是显而易见的。
另外，政策房供应占到全市住房新开工套数的一半以上，这也是一项硬性规定，如果按照09年的执行进度，那么今年的保障性住房将会大幅增加，这对于中低收入购房者来说是一大利好。消费者购买了保障性住房，势必会分流一部分商品住宅购房者的客户，尤其是那些中低价位、中小套型的项目，将会受到这些政策的影响，这一点是可以肯定的。
第二条款是“严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”这一条款应该说针对投资性、投机性购房者的重磅炸弹。首付比例不低于40%，大大提高了购房的门槛。这对于炒房者来说，无疑增加了难度。而贷款利率严格按照风险定价，则是严格中的灵活思路的体现，将风险的评定交给银行信贷部门，这样做是有一定弹性的。也是符合实际情况的。如何区分改善性置业与投资性、投机性置业，这个标准由放贷部门裁定。这样做无疑是合理的。
对于市场来说，抑制投机、打击炒房，势必会对楼市造成影响。尤其是那些高端产品市场将会受到一定的影响例如公寓产品、商住项目等。此外，对于改善性购房者也会产生一定的影响。由于经济大环境出现了通胀因素，因此，各银行势必会严控信贷发放，因此，有相当多的改善性购房者会受到一定的限制。
第三条款是“从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。加强对已出让房地产项目批后监管，依法开展闲置土地的清理。未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工的房地产开发企业，严格追究违约责任，并限制其参与土地出让活动。”此项规定主要是为了防止地王的产生和约束开发商的购地行为，打击囤地、倒地的现象产生。控制土地出让规模，可以放在大型开发商、地产上市公司哄抬地价。提高首付比例也是增加开发商购地的难度，提高了开发门槛也有效的防止了土地出让风险。未按约定支付地价款就会无偿收回土地，这也是为了杜绝类似“大龙事件”的产生。加强土地的后期监管则是为了防止囤地与倒地。因此，可以看出，此次调控，政府对于开发商在拿地环节上的监控力度是非常强的。
因此，未来在京城拿地的开发商也会三思后行，盲目拿地付出的代价将是巨大的。
第四条款是“加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。”因该说，这一条款是对开发商影响最直接、最明显的调控细则。此前，开发商在拿证与销售方面手段较多，销控成为了营销策略，也成为了房价不断上涨的重要因素。
此次调控，要求预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围，这就是说，建多少房必须卖多少房，而且，拿证后，三天内必须一次性公开全部房源，这就是说，原来的按单元、按楼层多次开盘的现象将彻底杜绝。这就有效避免了开发商“开一次涨一次”的现象。打击捂盘惜售成为了可能。同时，严格按照申报价格、明码标价、公开销售，这也有效杜绝了开发商私自提价、一天一价现象的发生。因此，如果执行到位，这条政策对开发商的影响是比较大的。
两会召开房价将成关注热点，会后调控政策有可能加强
京十一条出台之后，市场反应较为热烈，有人士预计，京十一条赶在两会前出台，显然是为了出台后续政策提供了缓冲。从目前的实际情况来看，这一可能不能排除。
3月初，全国政协会议召开，从政协委员的提案来看，有超过半数的提案都提及了高房价的问题。而其中有关保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控等问题已然成为了关注的焦点。
例如，有委员提出要政府应当入市，学习新加坡和香港经验，大量建设平租房性质的保障性住房，然后以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时，这种稳定的融资形成后，能够让地方政府抛弃过去的“卖地财政”。还有委员提出，改善实行土地供应方式，增加土地招标出让。对土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地两年的，要收回土地使用权。”此外，也有提成要加快物业税的开征，以此来抑制资产泡沫，尤其是控制房地产价格等。
因此，从当前的实际情况来看，如果经济通胀因素增加、如果房价高水平持续较长，政府还将会出台相关的调控政策。
正月十四，温家宝总理做客新华网，与海内外网友畅谈国计民生。其中，对于房地产市场，温总理表明了自己的心迹，他说有信心在任期内控制好房价，管理好房地产市场。因此，笔者认为，温总理的讲话表明了政府的态度和决心，因此，今年将是楼市调控的重要之年，可以预见在京十一条之后，北京楼市类似于09年的狂热局面将不再会有，房地产市场的真正变革或许已经开始了！
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