上海外滩800米黄浦江畔,因为知名楼王汤臣一品而平添了些许传奇色彩。而现在,上海楼市的新宠变成了咫尺之隔的海景壹号。
这个中粮集团在沪的首个住宅项目,经过13年沉沙终赶上 “豪宅热潮”。首期66套房源在一个月内销售一空,成交均价达11万元/平方米,这一数字,是其拿地成本的25倍。
中粮曾希望能在地产板块上做到和黄、瑞安那样的高度,一直未能如愿。但此时,与汤臣一品时间、地段、定位均极为类似的海景壹号,却从众多豪宅中脱颖而出获得极高的溢价。人们不禁要问:其暴利是怎样炼成的？
暴利:销售价是楼板价的25倍
上海市房地产交易中心提供的最新信息显示,中粮海景壹号已售66套,现仅剩一套面积为636平方米位于顶楼复式在售。已售房总面积达21588平方米,成交均价(累计合同均价)为每平方米11.006万元,超过汤臣一品的10.6万元/平方米,成为沪上第一高价楼盘。据统计,中粮集团在此首期项目上回笼资金23.76亿元。
那么,海景壹号的成本是多少？中粮又在何时拿到此地块的呢？
一位上海地产界人士介绍,一般而言,房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下,又包括前期工程成本、土地成本(土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项;在运营成本项下,又包括财务费用、销售费用和开发间接费用等3个子项。其中土地成本、建安成本是其中的大头,而财务费用主要是贷款利息,一般视项目开发时间长短而不同,销售费用一般占项目收入的3%~4%。
本报曾赴上海房产交易中心采访查询海景壹号地块信息,该中心负责人表示,由于时间较早,并没有电子档案在册。记者又先后赴浦东新区档案馆、上海市规土局和浦东新区规土局,但三家机构以提供的材料不全等理由拒绝查询。
不过,一份海景壹号的房地产证材料显示,这个原名为鹏利海景的楼盘,使用期限为1999年到2069年。也就是说,这块年限为70年的土地并没有经过多次转让,开发商取得它的时间在1999年之前。
一位地产界资深人士透露,1997年亚洲金融危机前后,上海房地产市场进入调整期,唱衰浦东的声音甚嚣尘上。此时,包括花旗集团、鹏利国际、汤臣集团等外资却逆势而上,从当年小陆家嘴(600663,股吧)(23.02,-0.21,-0.90%)地区最大的“地主”之一——上海富都世界开发集团(下称“富都世界”)手中买地。
始于1992年的富都世界是陆家嘴(600663,股吧)集团和泰国正大集团合资成立的公司,1995年以后,陆家嘴集团陆续将其所拥有的从原城中路、陆家嘴西路、世纪大道、滨江大道之间沿江近40公顷土地成片开发及房地产经营权,转让给上海富都世界。
资料显示,1996年10月8日,中粮集团旗下香港鹏利国际有限公司(下称“鹏利国际”)的全资子公司亨达发展有限公司(下称“亨达公司”),与陆家嘴集团旗下的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(下称“陆家嘴股份公司”)签订了一份土地转让合同。这块名为小陆家嘴X5-2地块、性质为酒店公寓的土地,由陆家嘴股份作价1500万美元批租给亨达公司。这就是后来的鹏利海景项目所在地之一
家装馆
- 灯饰
- 浴室柜
- 烹饪锅具
- 席梦思
- 水龙头
- 热水器
- 花洒
- 家用家具
- 地毯地垫
- 插座开关
- 置物架
- 毛巾杆
