“假如你爱他，就劝他做商业地产，因为它的利润、回报太高；假如你恨他，也劝他做商业地产，因为它的风险也实在太高，做不好就会血本无归。”北京浙江商会副会长陈俊的这句话，看似矛盾，但也揭示了商业地产的投资风险。
“现在就盼着能把我们的本金还给我们，房子我们不要了。”对于已经退休的杭州余女士来说，投资商铺却引来一场噩梦。她投资的某“国际大市场”现在几乎成了空城，开发商宣传的顾客盈门的火爆现象从来没出现过，店面出租给谁倒成了难题。
2008年春节刚过，余女士的信箱里就出现了“某国际大市场，包租5年，年回报15%，立付现金”的宣传单。退休后想投资商铺的余女士就坐着开发商的大巴，来到了安吉郊区某专业市场。
“县里别的专业市场都要拆掉，全部转到我们这个市场里来，到时候肯定一个摊位难求，你想租也租不到。我们这里每年召开两次博览会，只要把握住这两次博览会，国外的定单就够租客吃一年的了。现在下定单，还能折上折。”一下车，余女士就被置业顾问们，围了个水泄不通。
开发商拉客户到一期的现场看，确实有很多商家开了店面，生意似乎还不错。
开发商表示，这里将建成全国最大的专业市场，每年返租金10%，前5年的租金一次性给客户，也就是说，房价打对折。“明年交房后，如果商铺价格不翻一倍，缺多少我补你多少。”开发商的老板也卖力吆喝，对举棋不定的余女士放出豪言。
“我买的商铺，本来要2.5万元一平方，我嫌贵，她们请示领导后，给我打了折扣，加上5年的租金，我花了25万元买了25平方米商铺，实用面积13平方米。租金折扣在房价里面。”被现场买铺气氛所感染的余女士，当场交了定金，过了几天，交全房款，等着成为“国际大市场”的股东。令她稍有不安的是，房款是打到一个私人账户，并不是单位账户。
由于路途遥远，余女士有一年多没去过现场。此后，余女士的信箱接到的都是市场建设进展顺利，市场价格继续飙涨等报喜信息。
去年12月是交房日期，余女士一到现场，发现被骗了。原来宣传的“某国际大市场”，竟然成了一个建材城。买房前热热闹闹的一期会馆，早已经冷冷清清。一打听，原来开发商给一期租客头年免租金，现在市场生意不好，加上又收租金，租客都跑了。
自己的血汗钱买的二期项目，竟然变成了一个建材城，开发商承诺的包租5年，现在看来更像是个笑话。“整个市场周围全是农村，离县城有13公里路呢，谁会到荒郊野外来买建材啊，再说租客也没有啊。”余女士表示，现在开发商如果卖完三期项目，肯定将撤退走人，最后受伤的肯定是自己这样的房东，现在商铺根本无人接手。
在交房现场，余女士联合了15位房东，已经向法院提起诉讼，要求解约。有的房东店面比实际面积小，要求补差价，开发商竟然要求他们拿一些工艺品回去抵账。“2008年3月，在杭州随便买套房子，现在都快翻番了。可我们买的这个所谓商铺，现在却亏损着。别的市民要买商铺可要看清楚啊，别被骗了。”
现在很多商业地产都打出了“包租”牌，用高回报率吸引吸引客户。多数开发商都把大的商业地产切割成几十平方米或百余平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。但是，一旦开发商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报，商铺出售也是一个难题。
与余女士的外行吃亏不同，在西南某省做酒店用品行业的陈先生，则遇到了另一件头痛的事情。
西南某省的旅游和饭店餐饮很出名，浙江东阳人陈先生2003年就在某酒店用品专业市场从事批发生意。伴随着中国—东盟自由贸易区的逐渐形成，该市场也成了东盟各国的酒店用品采购货源地之一。这家酒店用品专业市场没有产权证，但由于生意火爆，租金却一直居高不下。
陈先生租用了20多平方米的店铺，每年租金要10万元。2007年，有店主退出，陈先生就花了50多万元买下了摊位使用权。但好景不长，该市场目前面临拆迁，市场要求陈先生再花80多万元，购买新市场的店面优先使用权。
这意味着陈先生的50多万元打了水漂，只换到一个优先使用权。现在酒店用品行业竞争激烈，利润远没有当初来得高，陈先生很犹豫要不要继续在这一行干下去。
在北方某省买下商铺的彭先生，最近一直打电话询问对方什么时候交房。买房时商定的交房日期，过去了近一年，对方还迟迟交不了房，原来是资金链出了问题，工程队已经撤离。问得急了，开发商直接说：“要钱没有，打官司我们不怕，要房子就等吧。”彭先生苦笑不得，炒铺炒到了“烂尾铺”，这也跟自己当初考察不仔细有关。
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