“两会”结束后,新一轮的房地产调控火力不减。继国资委明确78家央企须在15个工作日内退出房地产市场,国土资源部22日也明确要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。虽然有人担心暂停供地可能导致存量房炒高房价,但此举可以防止节骨眼上再出“地王”。从长远来看,这也是对各地供地计划的一次审查,实现供地结构的调整和抑制房价的上涨。
防止节骨眼上再出“地王”
3月22日,国土资源部召开视频会议,部署加强房地产用地供应和监管工作。国土资源部明确要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。
据了解,根据国土资源部本月初发出的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称“19条”)要求,“省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出预安排,并于3月底前,将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部,并抄送各派驻地方的国家土地督察局。”
广州社科院研究员彭澎认为,从“19条”以及此次视频会议要求暂停出让住房用地来看,中心思想是为了整顿土地市场。让各地把今年的住房和保障性住房用地供应计划上报,也是为了确切地掌握各地供地情况,从而作出判断进行调控。而暂停住房用地供应更是为了防止在目前这个节骨眼上再出“地王”。
据了解,“两会”结束第二天,北京就一连诞生3个地王。当天上午,大望京地块和亦庄地块分别刷新北京土地成交纪录,成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅仅6个小时以后,“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走,该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。与“两会”上代表、委员对高房价的口诛笔伐形成鲜明对比。
此后不久,国资委明令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务,前日又传出消息,退出时限被明确为15个工作日。彭澎指出,从“19条”到要求78家央企退出楼市再到暂停住房用地供应,其思路都是统一的。这些调控措施配套后,将使土地市场更为规范,消除炒地、炒“地王”的风气。
改善供地结构是根本目的
不过彭澎指出,虽然控制地价是控制房价的重要方面,但供地结构的控制才能根本上抑制房价。
“国11条”的重点之一是调整产品结构,加大中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应。与之相对应,在“19条”中也明确要求市、县国土资源管理部门要科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划,合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
在前日的视频会议上,国土部副部长贠小苏也表示,房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市,要严格控制向大套型住房建设供地。各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%的供地要求,分解落实到拟供宗地上。
彭澎分析指出,如果各地上报的供地计划不能体现,那这些政策和要求就只能是一纸空文,需要审核的也主要是保障性住房、棚户改造和普通商品房建房用地是不是做到了不低于供应总量的70%。这样,供应计划汇总报部才有意义。
此外,贠小苏还要求,各地要按照制定的2010—2012年住房建设规划或提供的城市居民住房调查统计情况为基础,进一步明确年度房地产用地的供应总量,并适当增加总量。他表示,地方在今年土地利用计划下达后,统筹新增和存量,以前五年平均供地量并适当增加。值得注意的是,“适当增加总量”的说法是今年首次提出,而此前国土部门的表态一直是“稳定总量”。
加大土地调控以抑制房价
对于此次国土资源部要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地,有人士担心,根据前日视频会议透露的消息,国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。也就是说,在将近一个月的时间内,全国将无住房用地出让。从供求关系来看,停止供地势必减少商品住宅的供应量,导致存量房的房价被炒高,有助于房价的上涨。
不过彭澎认为,从视频会议的内容来看,此举的目的不是为了控制用地,而是调整供地结构,最终会加大对土地调控的预期,使开发商对楼市预期的判断“不那么乐观”,最终反而可能起到抑制房价的效果。只要实现了“国11条”的要求,最终势必将形成对高房价的抑制。
他还特别谈到“19条”中禁止向别墅供地可能导致别墅被炒高的问题。他表示,只要整体房价受到抑制并下降,那别墅的价格也就缺乏了支撑,势必也会降价。
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