市场异动无疑缘于连续四天的政策“轰炸”。
从4月14日到昨天,一系列新政连续出台,先是首次提及加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策,随后要求“对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”,同时提出对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院更是正式下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称“国十条”),明确规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
而在4月16日,北京市国土资源局也出台商品住宅用地出让新规:宣布将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式,同时将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。
“尽管已经预计到如果房价继续大涨,决策层一定会出台调控政策,但新一轮的楼市调控如此严厉,仍出乎绝大多数人的意料。”21世纪不动产分析师齐凡如是说。
此次的“国十条”并未详细规定二套房贷款新规开始执行的时间,同时也要求住建部、央行及银监会抓紧制定相关的二套房认定标准。但与以往不同的是,在执行环节,各银行并没有像以往一样按兵不动、坐等实施细则,而是迅速作出反应。
4月16日,工商银行(601398,股吧)率先宣布开始正式实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。“从16日起对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。”
业内人士预计,中行(601988,股吧)、农行、建行等本周可能开始跟进最新信贷政策,二套房以及三套以上住房的贷款审批将全面收紧。
据北京市房地产交易管理网的数据统计,新政颁布后两天,北京新房和二手房的成交量并没有明显的变化,市场中也没有出现以往新政尚未实施前的集中签约、过户现象。
“相比2009年底出台政策末班车时成交量动辄突破2000套的现象,本次新政的末班车购房明显不成气候,而且相比3月同期成交量也没有明显上涨。”北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,购房者的心理预期显然发生了变化。
拐点隐约可见
“这10条政策可以说是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合拳,从政府监管、金融政策、交易税费、土地供应、房源供应等多方面、一次性出台了系列政策。可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已有充分认识,如此密集的政策将出现立竿见影的效果。”张大伟说。
齐凡也表示,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”以及二套房、三套房信贷新规,将对投资、投机购房行为产生巨大影响,大量投资性需求将被抑制。
同时,业内人士认为,“国十条”中关于房地产交易和保有环节的税费即将开征的预期,也会对市场产生影响。“如房地产市场由投机炒作改为以消费为主导,其价格拐点就会出现。”中国社科院金融研究所金融发展研究室主任易宪容对媒体表示。
市场的反应和表现似乎印证了专家的判断
4月18日,是位于通州新城中心区附近的K2清水湾项目开盘的日子。此前,该项目对外报出的销售均价为24000元/平方米,并且只有办理VIP卡的客户才能于开盘当天选房。而开盘当天《第一财经日报》记者致电该项目时,销售人员表示没有办理VIP也可去选房,同时还有每平方米超过2000元的优惠。
“我们均价25000元/平方米,现在购房单价立减2000元。”同样位于通州区的K2海棠湾的销售人员说得也很直接。
“在北京、上海等热点城市,房价的下跌行情以及成交量急剧萎缩将无可避免。”齐凡预计,两三个月内,新房市场冰点将临,市场或将重演2008年的故事。
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