提要：根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示,自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。
一、全国房地产行业2010年一季度总体运行情况分析:
1、消费者观望情绪明显,部分城市出现房价小幅下挫
根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示,自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。
特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响2010年一季度明显的市场因素,2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意接受目前的高房价,他们要等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢,开始观望房地产市场的后期发展趋势。
2、商品房供给不足导致房价下跌艰难
目前,自2009年底开始到2010年的3月中旬,政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。
房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从2009年12月份的数据看,当月房屋竣工面积同比增速为10.9%,新开工面积为34.19%,分别比11月下滑了38.84%和159.42%。我们认为,这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积,这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,2009年12月累计为3.19亿平米,同比下滑18.9%,比11月扩大3.5%,从绝对量看,2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积,这说明在地价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。
2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,2007年—2008年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供给非常有限。从统计的8个重点城市的去库存化周期数据看,2010年1月到目前为止以来,这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位,经过2009年三季度以来的充分释放,目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。
3、2010年一季度投资同比增幅较大
由于基期因素,2010年地产开发投资增速同比有可能超过20%。
回顾2009年上半年“小阳春”以来,地产开发刚刚走出阴霾,而2010年一季度投资增速平均为3.3%,处于历史低谷,虽然今年出台了很多调控地产投资的措施,但在利率政策还未启动的情况下,开发商投资的行为并不会立马变化,目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱,即使在未来市场不可测的情况下,开发商也可能会进行一些必要的开发,为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售面积在不断下降,如果保障房不能有效跟进,自住的需求有所抬头,房价飞速上涨的局面又会重启,而这也将刺激开发商积极开发投资。
不过,由于政府的调控基调,地产投资大幅增长的可能性有限。2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。
4、销售将逐渐回归常态
2010年1月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。截至3月底,根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米,虽然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢复到2009年二季度的整体水平。对于今年一季度的成交情况,我们持谨慎态度。由于2月份春节因素,预计在市场走出调控恐慌情绪后,市场成交状况仍然维持较低水平。一季度销售状况可能会逐步走向常态,但与2009年四季度比,总量上将保持低位,由于基数原因,增速仍然保持强劲态势。
我们认为,在经济向好、CPI上升的阶段,2010年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。
到经济有可能过热的阶段,地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严,可能投资性的行为会受部分抑制,如果留有缺口,投资性地产行为仍较难打压。总之,2010年三季度以前,房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展,市场小幅下挫的会成为事实,但大幅波动的可能性不大。
二、2010年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析
1、2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。
2010年一季度,北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化,居民对房价的负担能力已经接近或超过 07 年的水平,2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及,2010年二、三线城市房价将继续快速攀升,自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。
2、通胀压力下,房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。
资金成本方面,2010年以来房贷利率已经持续维持低位。一、二线主要城市住宅租金收益率多处 3-4%,且租赁价格指数处下行通道,而国际上正常收益率为 5%左右,投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面,2010年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度,资产价格将在一段时间的市场调整后进一步上涨,从而促使投资/投机气氛活跃。
但由于政府调控政策等的各方面因素影响,未来,特别是2010年3季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大,上涨速度将减缓。
3、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上。
2009年底以来份一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降,一些城市甚至呈现出供不应求的局面,上海去化周期已降到 1.6 个月。针对短期供应不足的现状,开发商加大了房地产开发投资,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,提高32.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.0%。长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%,去年全年则是下降18.9%;完成土地开发面积1567万平方米,同比下降40.8%,降幅较前期已有较大程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。
4、2010年以来政府对房地产抑制意图明显,优惠适度收紧。
2009年很明显表明,房地产业已成为中国经济的"直接命脉"。200年12 月中央经济工作会议再次定调,2010 年继续实行适度宽松的货币政策,这对行业利好。目前2010年一季度部分优惠政策依旧延续,虽然部分优惠政策已经收紧,但执行力度不足,但2010年下半年将会适度收紧,但仍以宽松基调为主。
5、供小于求形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比小幅下跌
随着09年四季度销售火爆,重点城市商品房库存逐渐步入下行通道,随着房地产市场的投资稳步加大,以及新项目开盘预期,可售量呈逐月增加态势,供小于求形势略有缓解;房价方面,多数城市2010年一季度同比小幅下跌,虽然较大部分房价的下降以优惠、折扣、曾送等形式出现,但小幅下跌以见明显,下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎,定价较为理性,营销策略上多倾向于主动优惠促销。
三、短期房地产行业风险分析
1、2010 年一季度,二、三线城市房价受2009年一线城市火爆房价的波及,房价也有较大幅度的增长,房价收入比、月供/收入开始恶化并直逼一线城市,这势必引发政策的超预期调控。
2、2010 年以来,房价大幅上扬抑制市场需求,市场重回 2008 年的有价无市状态预期的可能更加明显。
3、2010 年加息预期强烈
2009年11 月份以来,澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变 08 年以来所实行的低利率货币政策,开始相继收紧货币宽松政策先后加息,这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。美国多位经济学家表示,2010年美国加息周期预计发生在第三季度,由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制,所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。
加息的一个目的是抑制通胀。2009年以来,中国经济增速逐步加快,经济社会加息的另一个意图,便是抑制资产价格的过度膨胀,而平抑房价正是其中的重要部分。从楼市供给来看,银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升,这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。
四、对未来房地产发展建议与对策
1、目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素,但是总体上有利于房地产业后市的发展,短期内仍是一个行业信心恢复的过程。
2、全国各中心城市2010年以来土地投放量并未出现巨减现象,房地产投资开发量也未出现大幅下滑,2010年一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将可能趋向于供需动态平衡,城市中心区可能出现阶段性的供大于求,市场将迎来新一轮的变革。
3、成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察。
2008年压抑的刚性需求在2009年中后期释放后,出现了2010年有支付能力的有效需求不足的问题,2010年一季度后期市场的持续发展有待于进一步挖掘改善型和投资型的潜在需求,只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持续发展,而无论是首次置业、改善型需求、投资型需求都是以性价比作为重要参考指标的,特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的需求,降低购房进入门槛是其必然选择,投资型需求在2009年的市场高峰期入市,2010年一季度预期投资回报落空,必将对一季度后房地产价格趋向敏感。
4、2010年一季度后的住宅郊区化将迎来一定的挑战,郊区化的未来发展趋势,在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大,因此此次2010年一季度出现的市场疲软状况,将在未来各城市郊区,特别是郊区盘开发商影响巨大。
5、2010年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显,小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能,同时长期低迷状态的预期大于快速回暖的预期。(仕一邦房地产投资研究中心 撰写)
(作者：仕一邦房地产投资研究中心)
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