在《第一财经》昨天在南京举办的"2010年理财投资策略论坛"上,国金证券(600109)首席经济学家金岩石表示,在国内房子本质上是投资品,不是消费品,但房价泡沫要等城市化完成才消失,北京、上海未来将成为亚洲超级都市。他还大胆预言,2017年可能发生金融危机。
《蜗居》的住房需求很奢侈
房子不是消费品而是投资品
"房子在中国不是消费品,而是投资品。"金岩石表示,如果说房子是消费品,那它一定要合消费者的利益,合消费者的利益有两个最基本的标准,第一是房价等于10到15年的租金,第二是房价不超过25%到30%的家庭可支配收入。按照这个标准,中国房地产泡沫是非常之高的,因为我们现在租金回报是45到70年,一般的城市工薪阶层一辈子的收入也不可能买到他所满意的房子。
"把房地产定义为投资品,也是国家规定的。在我国的CPI当中,衣食住行中的'住'是统计的房租,而不是房产价格,而美国CPI当中占房产高达42%,美国人是把房产当做消费品的,所以中国房地产的刚性需求不是来源于消费,而是来源于投资,而房地产的投资需求就决定了房价的合理标准不是由本地人的收入和预期决定的,而是由外来人的收入和外来人的预期决定的。"
金岩石表示,《蜗居》这部电视连续剧讲的一个是房价逼良为娼的故事,大家看到的好像是一个非常简单的需求,就是要有一套房子住,其实这个需求非常奢侈,如果他真要房子,农村有,他要的是以房产为名义的财富。"我当年在美国就是买不起房的人,从哈佛毕业后,我就是租房子住,为什么就不能租房子呢？很多人认为造经适房能够解决住房问题,经适房如果给了不该给的人就是腐败,给了该给的人就是次贷,所以没钱的人应该老老实实租房子,然后你就有一个梦想,总有一天我能买房子,这样才有奋斗的动力。"
房价由80%的外来人口决定
二手（出售、出租）房占八成才成消费品
金岩石表示,未来二三十年中国经济发展主题就是"城市化",在城市化的进程中,通常是把发达国家定义为有70%城市人的国家,因此,所谓发展中国家就是正在城市化的国家,发达国家就是城市化完成的国家。
如果把城市化看做是一个新的生活方式,那么,伴随着城市化的进程,房地产开发必然存在着三个阶段:第一个阶段就是房子以毛坯房占主导的房地产市场,在这个阶段销售的其实不是房子而是地,是把稀缺的土地切成若干碎块,卖给投资人的,"为什么说毛坯房不是消费品？我们在欧美买房子,左手拿钥匙,右手戴着白手套,摸到哪里白手套都是白的,一尘不染,这才是消费,我们在国内买房谁戴过白手套验过房子？"第二个阶段,当我们看到主流销售从毛坯房变成精装修房的时候,房地产作为投资品的时代接近结束,房地产开始具有了二元属性,也就是它既是消费品又是投资品。到了第三个阶段,当我们看到一个城市每销售十套房子,其中八套是二手房。这个时候房地产才真正回归到它作为消费品的本性,而在这个阶段,通常你可以看到全世界所有处在这个阶段的国家都是发达国家。
"因此,把房子作为标的,我们现在仍然处在一个房地产业是城市化的驱动器的阶段,按照这样一个标准,我们现在城市的房价是由80%的外来人口决定的。"
中国处于成长超级泡沫周期
城市化结束后房价才会回归
福布斯2008年提出未来十大超级都市,只有一个在欧美国家,另外九个全都在亚洲国家。按全球最贵的城市排名,孟买排在第九,平均均价是6.5万元人民币一平米,俄罗斯莫斯科是14.3万元人民币一平方米,中国有可能成为亚洲超级都市的城市是北京、上海。中国正处在一个长的周期当中,这个周期就是索罗斯讲的长期的超级泡沫,长期的超级泡沫理论告诉我们,泡沫可以长期存在。经济学家第一次研究资产泡沫,是在1929年大萧条之后,有一个著名教授写了一本书《1933年大萧条》,观点是不在泡沫中疯狂就在泡沫中死亡。八十年过去了,我们看到的是人不断在泡沫中疯狂,却很少有人死亡,因为我们学会了在泡沫中歌唱,与泡沫共同成长。这就是现代社会的财富观。
"中国的房地产泡沫要在城市化基本结束的时候才会消失。"他认为,在城市化的进程中,土地的稀缺和货币的发行必然带来一个结果,就是房价在未来若干年内平稳上升,持续上升,直到中国摆脱了贫困从发展中国家变成发达国家,所以泡沫延续的时间越长,我们就越有可能用泡沫化的财富去创造更多的财富传奇,将来足够我们承受泡沫破灭给我们带来的风险。
按25年一个泡沫周期理论
2017年或发生金融危机
"我们正在泡沫中走向繁荣,同时也在酝酿着下一个经济危机。"尽管金岩石宣扬了泡沫的好处,但也提醒大家关注两个时点:第一个时点是未来三年,卧虎藏龙,今年是虎年,我们能够守住牛年经济的V形反转,确认经济复苏,因此今年楼市和股市都平平淡淡,明年是兔年,后年是龙年,因此,从最近三年看,没有大的风险。
第二时点是2017年,金融海啸不是一个偶发性事件,而是一个全球化新财富周期,2007年、1997年、1987年、1977年、1967年,每十年全球发起一次金融危机,前九年傻瓜都能赚钱,后一年全赔钱,这个周期下一个节点就是2017年,今天我们正在走向着下一个十年。
金岩石预言,2017年再次发生金融危机有可能是发生在中国,按照索罗斯先生每25年一次超级泡沫,中国的超级泡沫起点是1992年,那一年是中国经济改革开放狂飙的起点,中央银行在那一年诞生,中国证券法当年生效,楼市按揭贷款试点也在当年开始,大家算算看,1992年后的25年是哪年？是2017年,这就是未来的风险。"所以我告诉大家,泡沫虽然是财富,但长期存在风险,出来混总得有人还,只希望大家不要接最后一棒。" 本组撰稿 陈春林 薛 蓓
金岩石的预言很雷人
国金证券首席经济学家金岩石最近几年在市场上作了很多预测,比如07年预言股市要涨到8000点,虽然最后被市场证明非常不准确,但个人觉得,预测的真正意义并不在于要有多么的准确,而是给我们提供了一种分析问题的思路,因为现实世界是复杂的,我们需要倾听不同的声音,才能避免决策的失误。这一次金岩石先生又预言2017年可能发生金融危机,听起来很雷人,该不该相信,还是大家自己判断吧。陈春林
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