2010新春,深圳房地产市场交易平淡,市场买家越来越多的选择握紧手中的钱袋子,选择观望等待市场更加明朗化,开发商也比往常更关注市场成交量的变化,眼下前两个月的成交量虽跌但价格并未下降,有中介认为三月之后四五月的成交量或许将决定2010年深圳楼市的走势。
深圳众厦地产总经理助理、战略研究中心总监林晓华日前发表评论称,春节后楼市出现的逐渐回升趋势以及楼市量跌价不跌的表现令开发商并无立刻降价的必要,而此刻深圳房价要维持在“二万元时代”,必须在二季度得到购买力(即成交量)支持,三月之后两个月的新房成交量表现将对开发商的定价策略产生明显作用,如四五月新房成交维持在4500套/月上下,开发商将不会降价,而去年底套现的投资型资金则可能转战股市。
新年趋势
楼市量价下调空间大
房地产市场成交量是决定价格走势的一大因素,成交量高涨势必支撑房价上行,而成交量下跌则驱动房价有下跌的趋势。在刚刚过去的上一周,深圳一手房仅成交35套,春节长假期间深圳楼市7天仅成交3套新房,相比于2008年春节期间新房成交36套、2009年春节期间新房成交20套,新年春节楼市的“冷淡”近年罕见。而节后几日,根据深圳市规划与国土资源委员会网站上交易数据来看,2月24日新房成交37套,二手房成交200套,市场又出现逐渐回升的趋势。
对此,林晓华认为,春节期间交易低迷的原因一是无新房面市,二是节前央行收缩银根,造成购买力普遍观望,而节后回升这一现象对于楼市走势的影响就是:“楼市量跌价不跌的表现,令开发商无立刻降价的必要”。
深圳住房自有率仅为33.6%,住房市场仍然存在巨大的潜在需求,可从短期来看,深圳目前房价收入比较高背景下,很大一部分支付能力低的潜在需求短期内无法转化为有效需求。深圳房地产研究中心副主任王锋认为,深圳客观上有要求房价回调的动力。其甚至断言,2010年深圳房地产市场将延续了去年底以来的观望气氛,商品住房销售量将继续保持去年底以来形成的低位销售规模,房地产市场的调整趋势已初步形成,预计年度住房价格将在市场规则和调控政策的作用下有所回调。
深圳作为改革的前沿阵地,也一直对房价尤其敏感。2008年全国房地产市低迷,深圳房价跌幅达到30%,总体成交量比2007年下降20%；2009年全国房价疯涨,12月深圳房价同比涨幅达到100%,新房成交量达到649万平米,同比增长66%,二手房交易量超过2007年高峰期。
据此,众厦地产此前判断,作为市场敏感的深圳量价下调的空间也较大。众厦地产今年一月发布的2009年度深圳市房地产市场深度分析报告曾判断,从深圳的市场敏感度来看,自12月13日开始的此轮国家政策调控,频率快,力度大,必定会对投机成分较大的深圳市场交易量产生较大影响,市场调整时间将明显早于全国,量价下调空间也较大。
市场变数
四五月成交量将决定开发商定价策略
此前,深圳虽经历短暂的新房成交价低于两万元的时期,但2010年前两个月深圳房地产市场仍维持在“两万元时代”。从深圳近10周的新房交易来看,除春节长假那周成交均价略低于2万元外,深圳新房成交均价一直处于“两万元时代”。在目前观望气氛愈演愈烈的情况下,林晓华认为,市场要想维持这一成交价必须在二季度得到购买力(即成交量)支持,而三月份预计新房供应不足,开发商今后的定价策略将要看四五两个月的新房成交量表现。
林晓华分析,如果四至五月份的新房成交量回升至4500套/月上下,则开发商依然会采取高位定价策略,甚至在下半年借助于盐田高端别墅集中入市契机,继续推高深圳房价到历史新高。反之,如三、四、五月成交量都在3000套/月上下,特别是二手房交易单月降到四至五千套上下,新房均价将发生较明显的下跌,全年会呈现前低后高的局面,楼市成交将在下半年恢复正常水平。
归根结底,在林晓华看来,深圳2010年楼市的走势将在四五月见分晓。
专家预计
市场若持续高位运行,投资客或弃楼买股
“这两种趋势中前一种情况发生的可能性较大,因为一季度前两个月深圳新房均价重回‘2万元时代’,二手房价整体也没有明显下跌,甚至罗湖等地老房近期还上涨了二成多。”林晓华由此预计二季度楼市若依然维持高位或许出现投资客将弃楼买股的情况。
在政策和市场面上,央行和政府继续收紧信贷政策,甚至采取行政性干预楼市措施,如北京市日前下“狠手”叫停购房优惠政策。而此前从属于深圳市规划与国土资源委员会的官方智囊机构深圳房地产研究中心亦曾表示,深圳当前及今后一系列落实国家房地产市场宏观调控政策具体措施的出台和实施,将进一步对本市高房价及房地产泡沫的膨胀进行有效遏制。
此外,在市场层面,林晓华预测,如果深圳楼市继续维持高房价运行,去年底套现出局的大量投机性资金,由于楼市保持高位,无抄底套利空间情况下,可能从三月份起转战股市；而去年底高位购入高价新房的投资者,基于投资回报率的考虑,也将在二季度采取“退房”甚至“断供”措施“止损”,引发媒体又一轮看空楼市的舆论,从心理上对深圳二手房市场产生影响,这其中关外二手房价受到波及的可能性很大。
如以上情况发生,林晓华认为,深圳房价的低点就不是一些机构预测的上半年(即先抑后扬),而会发生在下半年的10月—11月间；6月如市场预期加息,楼市可能回归至2009年上半年5、6月份的平均水平,即从2万元/平方米回归到1.7万元/平方米水平。
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