历经两年的调整酝酿，今年，或许到了地产业大洗牌的时候。
标普在2月24日发布的两份报告中提出，虽然支持性基本因素依旧强劲，但随着政府收紧政策，且供应上扬而买家观望情绪浓厚，地产行业寒意渐浓。
而在寒意之中，竞争加剧、并购升温在所难免。标普预计，今年年中开始，房价可能下滑；而大鱼吃小鱼的战争也将在今年正式拉开帷幕。
政策寒意渐浓
标普日前发布的一份题为《中国房地产展望：政府出台紧缩政策，地产商渐感寒意》的报告中表示，2010年，政府为降温房地产业而逐步出台多项措施，加之信贷政策收紧，地产商的资金链将再次面临考验。
报告分析，虽然楼市销量在去年逆市井喷，但随着需求释放，这一态势难以在今年持续。相反，2009年底已然抬头的买家观望情绪，很可能将在今年占据主流。同时，尽管目前楼市供应较紧张，但随着2009年中期开始动工的楼盘相继竣工，楼市供应将明显上升，另外政府也在加大供应，这样一来，供求关系将不至于紧张。基于前述理由，尤其是政府政策给整个行业带来的低迷气氛，标普预计房价在今年中期很有可能下降，降幅会比2008年稍轻。
对中国地产商来说，政府政策尤其关键，而今年的政策很可能寒意逼人。标普分析，随着政府日益担心资产泡沫，年初定调的7.5万亿全年信贷总量，在实际发放中很可能会继续缩减。尤其对地产行业的贷款，将受到更加严厉的控制，事实上这一趋势已经在年初显现，不少银行收缩了对地产行业的贷款。由此，地产商想从国内银行贷款，将变得更难且成本更高。除银行贷款外，发债再融资成本也可能上扬。
标普认为，中国房地产市场在2010年的低迷程度要好于2008年。虽然房地产市场的支持性基本因素(如经济保持高速增长)依旧强劲，但不确定因素依旧存在，因此2010年房地产业的展望为中性。
行业大洗牌开始
上述市场态势，将使得今年的地产行业硝烟弥漫甚至血肉横飞。标普判断，今年房地产业的市场环境诡异多变，市场竞争将更加激烈，行业分化随之加剧。由此，从今年年中开始，重组并购活动将日益频繁渐至高潮。
标普信用评级分析师符蓓表示，即使2009年的经营环境极具挑战性，但房地产业仍实现有力复苏，而且今年1月份部分地产商仍保持这种良好势头。但2010年中期可能是转折点。因此，部分企业的增速可能将放缓，并购活动将升温。
符蓓强调，市场一时转好，并不会改变标普对市场基调以及地产商资金状况及信用实力的判断。比如去年年初楼市销售旺盛，但标普的评级仍倾向于负面。而且，自2008年开始的这一轮调整周期，经历了两年的酝酿后，今年，或许到了正式大洗牌的时候。
事实上，去年至今的中新地产债务事件，已现洗牌端倪。今年初，中新地产宣布被上海实业控股集团重组。另外，地产商中国海外也已宣布收购蚬壳电器工业集团的股权，蚬壳持有中国光大房地产开发有限公司70%的股权，而光大在广州、北京及上海等中国主要城市发展房地产项目。
标普在发布的另一份题为《房地产业加快整合步伐，中资地产商再排名》的报告中指出，今年，地产商将加剧分化，一言以蔽之，好的更好，差的将更差；好的成为大鱼，兼并同行；差的沦为小鱼，随时可能被吃。
谁是大鱼？谁是小鱼？
大鱼吃小鱼，哪些是大鱼哪些是小鱼呢？经过两年来的市场调整后，大浪淘沙般，起码从市场规模和财务实力上，已渐渐分出大小。但今年的市场仍未定，在标普看来，只有顺应市场的，才能成为最终的大鱼。
符蓓分析，并不一定规模大的就是大鱼，地产商的财务实力以及在市场中的判断执行能力，将十分关键。那些囤地过多、策略激进、杠杆较高的地产商，在眼下多变的环境中，将面临更大的风险。不过，策略稳健、财务实力较强、流动性充裕的大地产商，显然更能抵御动荡，在市场下滑中减少损失，在市场上升时较快地复苏。相反，众多财务较弱的小地产商，在前两年销售不利的时候大伤元气，在销售复苏的时候又难得先机，挣扎至今，已是病累交加，很可能成为兼并目标。
从楼盘上看，那些市场覆盖面较广、楼盘品种多样化的地产商，比覆盖城市集中、楼盘品种单调的公司，更能抵御市场风险，也更有做大鱼的潜力。
综合两年多来的整体表现，标普将其所评级的14家地产商分成三个梯队。中国海外发展有限公司(评级BBB-/正面)位居榜首，因为其始终严守财务规定以及展现出较高的执行能力，并且早在两年前就已制订全国性的市场覆盖策略，始终领先。
第二梯队的地产商在洞察先机上略差一步，但好在及时调整策略，快速销售，减低杠杆，并积极融资，目前财务实力及灵活性也较佳。
而排名靠后的房地产商通常拥有较高的杠杆性。在过去两年里举债过高，或扩张过于激进，信用评级逐渐下滑。
而对于上述14家地产商的前景，标普展望积极的只有1家，稳定的5家，负面或负面观察的多达8家。
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