2009年曾经对内地房企充满吸引力的“香江之畔”———香港联交所，在恒大、龙湖两大公司相继完成赴港上市之后，“魅力”便不比从前，因为在2010年，这里将是中小型区域房企上市表演的舞台，融创、卓越、中骏甚至是都可能成为主角。
不过，A股对于2010年的房地产企业来说，却是更大的舞台。万达领衔的IPO，富力、复地领衔的“回归”，都将在虎年见“分晓”，只不过相比于相对简单的“香港上市”，地产企业的内地A股上市之旅，将平添几分微妙。
3月窗口 香港“扫尾”
地产狂人孙宏斌的“前半生”总是面临着各种各样的选择———当年的顺驰如此，现在的融创亦是如此。在时近2009年年底的日子，孙宏斌又一次做了一个选择，暂停已经经过聆讯的融创香港上市进程，择机再战。
“先是卓越搁浅了，对市场的预期不是很好，孙宏斌担心的是自己的资产被贱卖，所以最终放弃了。”1月4日清晨，一位香港投行的权威人士告诉记者，由于和融创有投资顾问业务关系，这位人士不愿透露自己的姓名。
不过，他明确告诉记者，3月前后，融创会再度寻求上市；而包括在2009年上市未果的卓越地产，也有望在此期间重新尝试上市冲刺。
记者试图向孙宏斌本人求证此事，但孙的手机一直处于无人接听的状态。
与此同时，记者掌握的情况表明，总部设在厦门的中骏置业目前也在紧张甄选“基石投资者”，甚至连星河湾亦有意考虑2010年3月，这个时间窗口。
3月之所以成为集中窗口时间，事出有因。记者了解到，按照香港上市流程相关规定，如果在2010年1季度结束前完成上市发行，那么企业可以直接使用2009年的旧有财务报表，无须调整与更新，一旦超过1季度再行上市，那么将被要求重新调整财务报表，并相应地更新财务报表数据所覆盖的企业经营周期。
这也是恒大地产、龙湖地产相继抢在2009年末之前，在香港完成上市的“技术原因”之一。
记者了解到，相比于2009年在香港上市的恒大地产、龙湖地产，无论是融创还是卓越抑或中骏，其融资规模都相对较小，因此香港国际投行都认为，市场消化的问题不大，主要在于企业的时机选择。
“香港的大佬们支持，在恒大之后形成了一种模式，对于接下来的小盘股，就更不成问题了。”上述人士告诉记者，此前，恒大地产的香港上市，香港老牌富豪郑裕彤、李嘉诚均予以支持认购，此模式被后来者纷纷效仿，花样年、佳兆业的上市过程中，亦不乏李兆基这样的富豪身影。
“重头”转移 A股“可期”
尽管2010年3月的香港，融创掌门孙宏斌、中骏老板黄朝阳都可能成为港股“造富”的主角，但是，当他们面对王健林的万达、张力李思廉的富力或者郭广昌的复地时，财富舞台的聚光灯打向谁，其结果自然可知，因为有这些人与A股的“勾连”，让内地资本市场的虎年值得房地产企业期待。
在被问及富力地产回归A股计划时，富力地产北方区负责人张辉告诉记者，富力确有回归A股的计划，并有专门团队操作此事。但对于是否是在9月前后正式回归A股的消息，张辉未予证实，只是强调，要等待证监会的最终批准才能确定。
销售额300亿元的富力尽管引人关注，不过，这一年真正的A股的主角将是“资本进程”命运多舛的万达集团，以“拷贝”万达商业地产模式而被投行界称为“小万达”的宝龙地产，在2009年业已在香港完成上市，在经历了R EIT S、香港IPO的先后挫折之后，万达已将重点转向A股，并已获得进展。
万达集团董事长兼总裁王健林告诉记者，2010年1月，万达有望正式向证监会上交IPO申请，而作为上市前的准备工作，万达集团已经完成了两轮私募，总额将近40亿元人民币，投行分析人士认为，如果在2010年万达在A股上市成行，万达有望创下民营企业在A股募集资金的纪录。
对于具体上市日期，王健林表示不便透露，与张辉的口径相同，王健林称，时间问题要等待证监会的最终批复。
“相比于A股这些IPO或者回归的地产企业，在香港明年等待登陆的，基本上属于区域型的或者中小型房地产企业，卓越的业务范围还集中在二线城市，中骏置业也仅仅是在北京有少量项目，显然，从这个角度而言，相比于2009年引人注目的香港，2010年的房地产资本市场焦点，应该是看A股。”前述香港投行的权威人士向记者表示。
政策“微妙”“内地”好戏
主角在“转移”，微妙的“戏剧性”也从2009年的香港转至A股，这一次，房企资本市场的好戏，就在内地。
“被上市”，实际上是2009年香港资本市场内地房企上市热潮的一个显著特征。“开锣”的恒盛置业在挂牌当日即遭破发，实际上便是市场对恒盛置业“融资还债”表达投资者的不满。
一位曾为恒盛置业提供顾问的投行人士告诉记者，恒盛地产上市后的糟糕表现，一方面受资本市场波动及内地房地产市场成交量萎缩的影响，但更主要的是，恒盛此番上市是私募资金压力下的“被动”选择，募集资金很大比例是为了偿还上市前被深度套牢的高盛 、 德意志银行、D.E.Shaw等机构投资者总计达五亿美元的票据借款。
78.8亿港元的融资净额，让恒盛地产仅次于中国冶金及中国忠旺，荣膺年内香港市场融资规模第三大的新股。但恒盛声称，至少有20亿港元将要赎回投行及私募们的承兑票据，同时将有1.65亿美元的债务以可转债形式，于上市时强制转化成恒盛地产股份。
恒盛一般的“情节”，一度让2009年内地赴港上市的房企的命运跌宕起伏，波澜丛生。然而，2010年这样的戏剧悬念将在内地上演，只不过，这样的悬念，来自政府体系内部的权力制衡与博弈。
“最大的悬念是，内地政府对于房地产企业在A股上市的口子能开多大，毕竟证监会不愿意让房价上涨，或者囤积土地的主要责任，放在自己头上。”一位接近中国证监会的人士明确告诉记者。
此前，按照国务院统一部署，国土资源部联合财政部、审计署等共同出台了一系列抑制土地囤积的相关政策，如50%土地出让金首付等。但是，对于上市企业以获取土地为目的的再融资行为，如何规范，至今并未有明确政策出台。
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