这个世界上没有不会破灭的泡沫,因为做实泡沫实在是太难太难,远远没有让泡沫回归原形来得简单。中国的房地产泡沫迟早也会破灭。但是,为什么房价到现在为止还是一路上扬?
出于对读者的信托责任,我必须承认,包括经济学家、财经作家、分析师在内的所有靠经济分析和评论吃饭的人,最不擅长做的事情就是做预测。实际上,经济分析只能告诉民众过去和现在经济这样运行的原因,只能告诉民众未来经济向上或向下的原因,而不能明确地告诉民众:到底是会向上还是向下。
因此,接下来我只打算从中国房地产泡沫畸高的原因角度着手,来分析房地产泡沫如要破灭必须具备的条件。在笔者看来,导致中国高房价的根子在于地方政府炒地、游资炒房以及强大的有效需求。
我们先来看看地方政府炒地的问题。
2009年的中央经济工作会议虽对楼市并未过多提及,但12月以来,营业税优惠取消、“国四条”颁布、土地收首付款50%、加强处置闲置土地,这一系列调控措施密集出台显示,央调控房价的决心是坚定的。但从已出台的政策看,并未触及中央和地方财政制度的问题。
接下来,我们来分析可能导致房地产泡沫破灭的资金链问题。
严格地说,过去的十多年,中国的货币政策虽一直强调“适度宽松”这个概念,但从货币供给的现实来看,至少有2/3的时间,中国的货币政策都处于宽松或极度宽松的状态。
而造成这一问题的根源则是,固定资产投资占GDP比重畸高。为了保证年年8%以上的增长,不惜以银行信贷支撑增长,是每次遇到危机时不得不采取的策略。2009年就是最好的例证。而至今,尚未看到信贷收紧的迹象。
由此,我们可以得出的房地产泡沫破灭第二定理是:只有当过度依赖投资的增长模式开始发生真正转变,货币政策进入较为紧缩的周期,房地产泡沫也就具备了破灭的资金链基础。
最后我们试着从有效需求的角度来导出第三定理。
本文所指的房地产有效需求,我将其定义为住房的真实需求和投机需求,这两大需求也是导致房价暴涨的因素。
由于我国正处于城市化的中间段,大量人口流入城市工作和生活是不争的事实,因此住房的真实需求依然庞大。但当房价收入比已达到10倍以上时,真实需求纵使存在着一定的刚性,也已不足以继续支撑中国房地产泡沫的膨胀。接下来,就只能主要依靠投机需求支撑了。
所以说,中国的房地产市场已经进入到击鼓传花的游戏中。正如经济学家何帆所言:“你如果现在再去买房,唯一能从中赚钱的办法就是,找到一个比你胆子更大的人,让他接你的下一棒。”
据此,笔者以为房地产泡沫破灭的第三定理是:当大量炒房者找不到下一个买家的时候,并且房价也进入到涨势最为凌厉的阶段时,意味着击鼓传花的游戏行将结束,房地产泡沫也进入了破灭的阶段。
因此,当某天清晨,你打开网页时,映入你眼帘的是,中国财政体制进行大变革,或是银行系统严格限制房地产相关贷款,或是统计局公布的数据显示投资GDP比重已降至40%以下时,那么很可能,我们要迎接房地产泡沫破灭的到来了。
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