1. 09年房价涨幅过快，有其客观原因 图：全国70个大中城市房屋价格同比涨幅 国家统计局的数据显示，2010年1月份全国70个大中城市的房屋同比增幅达到了9.5%。虽然不及两年前的上涨幅度，但已经是房价跌入谷底（09年4月）以来连续9个月上涨。 图：近1年以来广州十区商品住宅的月度均价走势（元/平方米） 城市数据也显示，过去一年的房价涨势确实过高。以广州市的商品住宅为例，2010年1月份的十区成交均价已经达到11577元/平方米的历史新高，与短短一年前相比，同比上涨了44.5%。这样的涨幅是不值得提倡的，也是应该予以正确应对的，但分析之，发现有其客观原因： 其一，金融海啸后的房价跌过了头，基数本身就偏低，房价同比大涨存在“补涨”意味。百年一遇的金融海啸，与中国楼市的楼市调控不期而遇，两者产生“叠加”作用，使得2008年第四季度及2009年第一季度的房价调整过深，甚至部分城市出现恐慌性的抛售。套用股市的一句话说，2009年的房价大涨实属非理性下跌后的“补涨”。 其二，为应对金融海啸，政府采取了包括增加货币供应等措施，事实证明是及时、有效的，但也带来了资产价格上涨等负面作用。政府果断采取积极的财政政策（如4万亿刺激计划）、适度宽松的货币政策（09年创纪录地新增信贷9.59万亿）等应对金融海啸，大大减轻了中国经济衰退的风险，为之后的率先复苏奠定坚实基础。但包括房地产在内，其价格是由货币来衡量的，货币供应一旦大增，其价格必然大涨。 其三，根本因素仍是供不应求，需求由被“严重压抑”转向“大大激活”。2008年的楼市调整导致房地产的投资不足，金融海啸更使得投资跌入谷底，这使得2009年的楼市供应明显萎缩，并延续至2010年上半年（属于多年来的供应低位）。政策及预期转向后，被压制的需求大大激活，去库存化过快带来绝大部分城市的供不应求，房价不得不涨。 所以说，2009年的房价大涨是必然的，但必须合理，必须控制在一个适当的范围内。有观点认为，房价适宜与GDP保持同步的涨速。 2. 发展商不具备人为操控房价的能力 有人将发展商当作是“翻手为云，覆手为雨”的楼市或楼价的操控者，实际上，这样的结论不仅可笑，也抬举了发展商，高估了他们的能力。试问，如果发展商真有这么大的本事，还会有2008年的价格下跌吗？ 其一，房地产市场是充分竞争的市场，不存在人为操作的可能性。经过近20年的快速发展，中国的房地产市场已经逐渐成熟，以市场化程度来看，房地产行业已经排在中国诸多行业的前列。再从市场集中度来看，房地产行业几乎在各大行业中垫底，最大的房企万科地产的市场占有率也不过是刚刚超过了2%。市场集中度这么低，何谈操控市场？ 其二，发展商也必须随行就市，这样的被动状态很难彻底改变。综观多年来的市场变化，都可以发现，发展商涨价或降价，基本上都是身不由己，不是说你想涨就能涨，想不跌就不跌的。发展商只是市场的参与方之一；就单个发展商来说（就某城市而言），更有可能只是数十个、乃至数百个竞争者之一。众多发展商很难从政治手段上达成步调一致，唯一能做的就是随行就市，摸着石头过河。 其三，在拿地、销售（包括定价）等多个环节，单个发展商都无法掌控局面。在拿地时，会有多个发展商同你竞争，很难以便宜的价格拿到土地。面粉都已经很贵了，面包很难不涨价的。在销售时，发展商也无法随意定价、拉高价格，必须顾及周边的竞争者。如果盲目抬价，结果只能是骑虎难下，为他人作嫁衣——其他楼盘正好可以利用价格差异，在性价比上大做文章，趁机出货。 发展商必须尊重并遵循市场规律，根本没有控制市场的能力。发展商也只能随行就市，2009年的房价上涨并不能归咎于发展商。
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