而目前广州多数银行虽然仍按原办法处理二套房贷,但部分银行告知记者,还在审批流程中的贷款,可能会按新政策执行,贷款者或被要求提高首付。
同时,由于此次国务院只是给出了一个指导意见,具体如何实施还比较模糊,亟待明确。比如,目前广州各银行对于如何认定二套房,差别很大。
多数银行仍执行旧政策
尽管工行农行相继实行了房贷新政,但目前广州多数银行均表示,由于目前尚未接到具体通知,二套房贷目前仍是按照先前规定执行。但应该很快就会执行新的二套房贷政策。
某股份银行总行个人信贷部负责人表示,将以接到银监会发文为准,“估计会很快”,接到银监会发文之前已经按照旧政策签订按揭合同的,仍然按合同办事,还在审批流程中的,将按照新政不贷或者提高首付。届时已经签订了购房合同而没有签订按揭合同的,将比较被动,因此最好多准备一些首付款,以免在审批的时候通不过。
据了解,建行之前已向全国各分行下发文件,要求收紧首套房贷利率优惠。以北京为例,首次贷款购买住房的,首付款比例在20%至30%的,利率不得低于基准利率的0 .8倍;首付款比例在30%至40%的,利率不得低于基准利率的0 .75倍;首付款比例在40%以上的,利率不得低于基准利率的0.7倍。
业内人士透露,股份制银行因为机构网点比较少,在政策的传导上比较快,国有银行因为网点众多,往往总行层面下达的政策要经过较长时间才能传导到支行,而且各支行可能在具体执行上还有自己的一套标准。
二套房将出具体认定标准
除了要求购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1 .1倍。国务院17日还发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称《通知》),要求在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
对于《通知》,业内人士纷纷表示,国务院只是给出了一个指导意见,具体如何实施还比较模糊,亟待明确。
例如《通知》中多次出现了对“房价过高,上涨过快、供应紧张的地区”的更为严格的政策。对这些地区的判定,还没有一个确定的标准。某股份制银行相关人员认为,可能由银监会来确定具体有哪些地区,然后各家银行根据贷款人的实际情况来确定是否贷款以及将首付和利率提高到什么地步,“不会一刀切,只要收益能覆盖风险,还是有可能会做的。”另一股份制银行广州分行的个人银行部负责人则表示,将按照总行的规定办理,按《通知》本身看,应该是由银行自己来确定对哪些地区执行更为严格的标准。
另外,国务院要求“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”对于二套房的认定标准,目前各家银行的做法也不同。农行广州某支行信贷人员表示,该行基本上按照征信系统中的记录来判断,以家庭为单位,包括配偶、未婚子女在内,只要曾经贷过款,无论是否还清,再贷均按第二套对待。光大银行广州分行相关人员称,第二套房如果是改善性住房,仍然按一套房处理。而另一股份制银行总行个人信贷部员工则表示,目前该行的政策是,如果第一套房已经还清或者卖出,再购二手房可以按一套房处理,购新房按二套房处理,因为走的审批系统不同。
同时,《通知》对于贷款购买三套及以上住房的首付比例和利率水平,尚无明文规定。
对银行业影响尚难评估
某股份制银行总行个人信贷部负责人表示,新规出台以后,银行个人房贷的发放量肯定会减少,具体减少多少还不好说。但另一方面,首付5成,银行的安全性得到了提高,利率由原来的下浮15%-20%到上浮10%,利差收入应该增加了。
某券商分析师在报告中指出:“新政策或将带来地价的下滑,从而再次引发投资者对于地方政府融资平台贷款的担忧。2009年全年新增地方政府融资平台贷款约4万亿,根据各行在业绩交流会上的披露:工行09年新增4500亿,建行新增2679亿,中行(601988,股吧)新增2700亿,交行新增800亿。其中部分自身没有现金流的投资项目是依靠政府财政收入还款,而政府财政收入的50%以上则是来自于土地出让收入,可能出现的情形是:房价下跌和住房成交规模的下降或许降低开放商拿地需求,将会带动地价下跌。虽然短期内不会集中爆发风险,但中长期问题的不明朗将会压抑银行股估值。”
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