面对高房价,政府关注地产泡沫与居民住房负担是应有之责,但政府行善之手介入以达调控房价之目的都属明知不可为而为之的角色错位之举,实践效果或适得其反。我们认为,公平税负、促进交易便利性乃是税制的基本要务,不论是重庆的特别房地产消费税还是上海等地拟征的住房保有税都有违税收中性和公平赋税原则,增加了整个房市的税负、房产交易成本和门槛。
目前各地政府针对房市拟征的税种都打着遏制房市投机和降低自住需求购房成本等旗号。然而,利用课税遏制房价不仅于事无补,甚至火上浇油。以上海拟征房产保有税为例,虽然不对自住需求者征房产保有税,更确切地说是不对存量的自住需求者征收。但保有税课税客体是房子而非人,开征保有税后,投资需求者在保有环节缴纳的税款是其投资成本的一部分,这些新税款将包含在待出售的住房售价内,即投资需求者只是在保有环节为下家预先垫付了新税款。一旦接盘者为自住需求者,无疑最终税负承担者成了自住需求者。显然,在其他条件不变下,新增税负无疑将推高房价,而非遏制房价过快增长。
同时,不论上海拟征的住房保有税是否是物业税实转的试点,都存在二次赋税的问题。目前不论是存量还是增量住房都已缴纳了与地产有关的约60多种相关税费,即本来需要整合进保有环节的如城市房地产税、土地增值税等都已经在开发和出售前提前预缴了。对现有的投资需求的房产征收保有税,无疑是重复计征。
通过课税来调节房价隐含的前提是投资和投机活动炒高了房价。这是对当前高房价泡沫成因缺乏理性思辨。当前投资或投机需求对房价热炒只是表象,高房价泡沫本质上是巴萨效应在中国的变异。依据巴萨效应,一国经济增速快、国际收支顺差高,市场将促进本币升值,若本币未能及时升值本国将面临通胀风险。
近年来的实践中国并没有出现典型的巴萨效应,国内诸多学者认为巴萨效应在中国失灵。然而,由于经典的巴萨效应主要从供给端加以诠释,若从对等的需求端来解析,巴萨效应在中国发生了变异。即人民币未能及时调节币值下,由于贫富差距突出、购买力相对集中以及私人部门投融资渠道面临或明或暗的进入门槛,资产泡沫替代通胀成为巴萨效应泄洪口——导致高房价泡沫和股市的高波动风险。与此同时,当前的高房价与1994年以来中央地方不匹配的财权事权失配的分税制有着突出的关联,财权与事权的失范导致了许多地方逐渐变身为土地财政,使得地方政府与高房价存在利益上的正向关联。同时,建设用地市场的政府垄断经营,导致了整个房市变成了典型的双轨制特征,这必然扭曲房价的市场化形成机制。
因此,政府缓解房价泡沫最根本的举措应该是改革阻碍劳动者议价能力提高的收入分配体系,理顺人民币汇率形成机制,避免人民币过度偏离均衡水平,逐渐实现财权事权匹配的分税制体系,并改革地方政府垄断土地一级市场的运动员裁判员兼于一身的房市体制障碍。当然,就目前而言,则要通过调整货币政策来抑制市场的通胀。
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