政商支招商业地产
2010年3月28日,由中国商业地产联盟发起,由商务部流通产业促进中心等单位支持,由华夏时报社等单位联合主办的“2010（第七届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典”在成都世纪城天堂洲际酒店隆重举行。
来自全国各地的500多位商业地产业界人士围绕“品质、责任、理性”这一主题,就中国商业地产的现状与发展展开了讨论。
本次年会主席、中国商业地产联盟主席、原商业部部长胡平,全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻,全国政协经济委员会委员、商务部前部长助理黄海,住建部政策研究中心主任、著名经济学家陈淮,中国社科院财贸所副所长荆林波,大连万达商业地产股份有限公司副总裁陈平,著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮等领导和专家到会发表精彩演讲和观点。
年会上,政府相关部门领导和知名财经专家权威解析经济刺激计划下扩大内需政策对商业地产带来的机遇;而行业巨擘则与大家分享成功的经验策略。年会论坛由三大板块构成:宏观、地产和商业。年会议题集中了商业地产行业的亮点、热点和难点,既有对上年度行业发展状况的系统回顾,又有对新年度发展趋势的全面展望,同时深刻剖析企业经营成败得失。
“这是一场或许从此改变公司战略的年会。”中国商业地产联盟秘书长王永平评价道。
住宅进军商业成趋势
中国的房地产市场,在2009年走出低谷复苏起来,不断出现的地王和不断上涨的房价,让开发商赚足了银子。正当住宅市场最为火爆的时候,住宅开发商们集体扎堆要进军商业地产。
2009年11月16日,万科总裁郁亮在深圳总部向包括本报在内的媒体宣布,万科地产将正式进军商业地产,持有型商业物业将占到万科未来开发模式20%的比重。
而与万科一样,以前只做住宅产品的首创集团,也开始瞄上商业地产。在中国商业地产年会上,首创集团董事长刘晓光透露,首创集团为了进入商业地产领域,已经做了两年的准备。现在携手法国奥特莱斯,在北京、浙江、广东三个地方的商业地产均已开工建设。
而除了万达集团、世贸集团、金融街(000402,股吧)等传统商业地产企业,不少住宅开发商也在近期表示将扩大商业地产在业务中的比重。
万通地产(600246,股吧)将实施“住宅开发和商用物业并重”的企业战略,冯仑大胆预计,商业不动产会成为地产业的主角,并计划用未来10年时间将超过30%的业务转为商业地产。除此之外,中海地产、华润置地、金地都相继表示拓展商业地产业务。商业地产越来越受住宅开发商的青睐。
对此,国信证券分析师向记者表示,一个企业仅开发住宅风险很大,现在土地价格高涨,拿地成本高难度大。而更多的开发商意识到这个问题,转作商业地产,只要经营得当,也能为企业带来长期收益,还能增值保值。
中外资金热捧
而各路资金也是对商业地产的发展寄予厚望,不断进入商业地产掘金。
摩根士丹利房产基金联合美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团和深国投商用置业有限公司,已在常熟、郑州、杭州、苏州、合肥5个二线城市投资建设购物中心,总投资额超过30亿元。
另外,嘉德置地、中信资本等国内外机构也纷纷成立基金投向中国的商业地产。
而作为庞大的稳定的资金来源,保险资金早已摩拳擦掌,通过形形色色的方式寻求进入不动产市场,尤其是在北京、上海、广州等经济发达城市,保险资金打着“自用”旗号购置大面积优质办公物业的行动一刻也没有停顿过。
中国不动产研究中心数据显示,从2006年到2009年底,保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米,总投资额约为200亿元,已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年一年,保险公司购买的物业就累计达20万平方米,而且大部分集中于北京金融街区域。
据统计,目前保险资产总额约为3.9万亿,若按照险资投资房地产5%-6%的比例推算,未来可能将有2000亿元左右的保险资金涉足房地产市场。而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产,尤其是写字楼物业,商业地产将成为最终受益者。
深国投商置副总裁竺海群告诉记者,保险资金是最适合商业地产发展的,因为商业地产能为保险资金提供稳定的回报率。
商住倒挂背后现商机
“商业地产是我们成为现代化国际城市的一个标志,是顺应世界城市潮流的必然的发展。”住建部政策研究中心主任陈淮这样理解商业地产的文化含义。
但是2009年住宅地产在政策刺激和需求释放中强劲反弹,而商业地产则正从金融危机的重创下慢慢复苏。两者不平衡的发展,造成了同一区域商业地产销售价格低于住宅的倒挂现象。
中国不动产研究中心提供的数据显示,2009年北京崇文区国瑞城项目均价35000元/平元米,而同区域的写字楼售价仅20000元/平方米;而CBD区域御金台公寓售价达到50000元/平方米,而SK大厦的售价仅31000元/平方米。
对此,水皮认为:“从这个现象看,要么地产市场是高估,要么是商业地产被低估了,我的判断是住宅市场可能是阶段性高估。因为住宅市场专业性比较差一点,跟股市有一个共同的特征,就是基本上成为一个散户式,因为一般的投资者,对商业地产的了解,本能能够接受的主要是住宅,从去年以来,住宅市场之所以这么火爆,相当一部分资金来自于投资（资金）。”
另一方面,当调控开始着重注意市场投机行为时,但却又将住宅与商业混在一起调控,水皮认为这并不合理。
水皮表示:“去年提出要打击房地产市场的投资和投机,这个主要体现在住宅市场,而不应该是体现在商业地产市场。目前,中国的商业市场是低估了;我们大量的小城镇建设,是需要这样的城市综合体或者商业地产来进行消化和吸纳的,而且是对资源的一种整合,是符合节约型开发的思路,打击投资需求千万不能一刀切,一定要区别对待。”
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