上周，广州市国土房管局公布《广州市土地利用总体规划(2006~2020年)》(下简称《规划》)指出，现在到2020年，广州还有不到138平方公里的新增用地可用，仅相当于3年的可用建设量。
从建设用图上看，目前广州市还能建新房的供地多集中在郊区，海珠区等中心城区已基本没有新增建设用地。如果不是盘活存量土地，市中心已很少用地可供。
土地稀少，是否意味着楼价还要上涨？如何解决这种矛盾？在政府的"药方"中，只能向三旧改造要地。据广州市国土房管局局长黄文波透露，根据各区上报的数据，目前纳入三旧改造的土地规模达370平方公里。这无疑是摆在开发商面前的一块大蛋糕！
但是，这块大蛋糕能否有效改善广州特别是中心城区土地供应紧缺的局面？开发商又如何参与其中？这一切的一切，还有待考究。
焦点1未来不再缺地？
"三旧改造"释放天量土地
按照《规划》折算，现在到2020年，广州市只有不到138平方公里的新增用地可用。其中，供地区域多位于郊区，中心城区已基本没有新增建设用地可供。
"三旧改造"可供应20年？
那么，广州未来15年的土地供应就此见底了吗？对此，满堂红研究部高级主任肖文晓表示，138平方公里的统计数据其实并不准确，里面没有把"三旧改造"腾出来的土地计算进去，所以广州未来可用的土地实质上还是不止138平方米公里这个数据的。
据了解，作为广州今年启动的一项重点工程，"三旧改造"涵盖了旧城镇、旧厂房、旧村庄三大类型。当中，作为旧村庄的城中村改造，成为了业界关注的重点。
而此前广州房管局相关人士透露出来的数据也表明，"三旧改造"能够为广州释放出大量的建设用地。据介绍，根据广州各个区上报给"三旧办"数据，纳入"三旧改造"规模是370平方公里。而2009年广州十区供应的建设用地为18.81平方公里，按照这一供应量来计算，仅"三旧改造"释放出来的土地，就可满足20年的供应需求。
中心区不再缺地？难说
在"三旧改造"方面，根据相关的计划，今年广州今年的任务是要改造9条城中村，拆迁面积1000万平方米，包括位于天河区的猎德村、冼村、林和村、小新塘村，位于白云区的棠下村、三元里村、萧岗村，位于越秀区的杨箕村及位于海珠区的琶洲村。而在广州市中远期的目标任务中，将力争用3~5年时间基本完成位于城区的52条城中村的全面改造任务，在2015年以前完成对不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作，并抓好城市重点功能区的旧城成片重建改造工作。
多个城区范围内的城中村改造在3~5年内完成，有望释放出来大量的土地。这是否意味着近几年来"中心城区缺地"的局面有所改善？对此，著名房地产专家韩世同表示，在住宅用地方面，三旧改造能否有效改善中心城区土地紧缺的局面，目前还难以判断。"以林和村为例，好像只有一半土地是用来建住宅的，猎德村的情况也差不多。"他表示，三旧改造中有多少是用于住宅，可能还要根据每个项目的位置而决定。
焦点2楼价如何走？
开发商或炒作"缺地论"
从供应上看，"三旧改造"释放出的天量土地似乎将对楼价起到稳定作用。不过，多位地产专家认为，楼价的决定因素有很多方面，不能仅仅看供应量。部分地产人士甚至指出，不排除开发商借此政策人为拉高市中心楼价。
三旧天量供应难降楼价
一方面是未来土地供应只够3年的消化，另一方面，大量的旧城改造将成为楼市供应的强大后盾。楼价在未来几年内将如何波动？
广州粤沛地产副总经理黄春认为，三旧改造政策对于目前市场的影响还只停留在心理影响，等于是政府在告诉开发商和买家，未来广州还有地！三旧改造的供应量至少要3年以后才能推出市场，而且并不意味着楼价就会跌。因为开发商的改造成本并不低，据了解，目前林和村改造保证金已从最初的7亿元提升到9.5亿元。"不仅门槛提高了，成本也提高了。"他同时认为，目前广州市中心的成交量占到广州总体的20%~30%之间，这对整体楼价的波动几率也不大。
广州未来楼价已被透支
尽管不能单方面从供应量来判断未来楼价的走势，但有业内人士认为，以广州而言，如果经济能持续良好地发展下去，大家的收入水平不断提高，楼价长远来讲还是有上升空间的。
而肖文晓则指出，最近几年广州楼价的暴涨明显有过热的成分在里面，也就是说，透支了相当一部分未来楼价上涨的空间。如果没有新的宏观调控政策出台，广州楼价会是比较稳定的。
开发商或人为拉高房价
规划出台后的一个星期，记者从不少开发商处了解到，由于看到未来土地供应不足，开发商们都在酝酿提高楼价。为此，地产专家认为，按照规划，广州新增建设用地开发量不够3年开发，可能会导致广州中心六区房价暴涨，其实一定程度上是被开发商人为拉动涨价的。
房地产专家谢逸枫认为，广州中心土地供求一直存在矛盾，广州政府对开发商囤地捂盘销售等违法违规行为打击不力，助长了房价上涨。而在清理空置土地方面也是效果不大，尤其是三旧改造和今年的保障房土地，政府采取了定向出让，被几家大房企垄断，导致土地开发利用效率较低。
他指出，开发商可能会借机炒作，在中央政策楼市调控失效的情况下，从而引发楼市混乱，造成恐慌性投资或出手购买。其实，如果广佛一体化和广州城市扩容及郊区土地得到利用，加上开发商土地储备和三旧改造、保障房土地等，这些土地足够开发商数十年甚至100年开发。政府应提高土地有效利用，打击囤地捂盘惜售和炒地及土地空置的严重现象，不要造成土地"断粮荒"，助推房价上涨。
焦点3广州居住区外移？
增城花都或成下一片购房热土
从建设用图上看，目前广州市还能建新房的供地多集中在郊区，比如太平镇、温泉镇、钟落潭镇、科学城、花都区东北区、白云区与佛山交界处、天河区与黄埔区交界处、黄埔区中部、广州新城等区域，而海珠区基本上已没有未建用地。在这种情况下，广州会不会出现居住区外移的现象？
记者在采访过程中，不少专家表示，如果不考虑三旧改造，单纯从建设用地来看，在中心区住宅用地逐渐减少、郊区住宅用地逐渐增加的情况下，广州居住外移将是一种必然。
住宅用地供应多在郊区
资深房产专家吴定金表示，如果不是盘活存量土地，广州市中心已很少有住宅用地可以供应，未来广州住宅用地供应主力集中在郊区是必然的。
吴定金分析，近几年来，广州中心城区进行的"三旧改造"项目，从表面上看，市中心住宅用地供应有所增加；但"三旧改造"的地块并不能归结于建设用地行列，而且城中村改造项目相当有限而且难度较高。如果单纯从建设用地的角度来看，广州的中心城区目前还能供应的仅有东圃和白云新城等不多的几块地，而郊区则占绝大部分。
正方：居住外移是趋势
在住宅用地供应逐渐向郊区转移的情况下，广州居住外移的现象逐渐显现。据了解，在刚刚过去的清明小假期，天河等中心城区的一手房成交量出现零成交的情况，而增城、花都等郊区成交相对活跃。业内人士认为，这不仅与中心城区楼价持续高企、郊区楼价尚处洼地有关，还与中心城区供应量相对较小、郊区供应量持续增加有关。
吴定金认为，在"三旧改造"项目带动下，近几年，广州中心城区一手房仍有一定的供应量，但呈现逐年减少的趋势；相反，可开发住宅用地相对充裕的郊区，却出现逐年增加的趋势，在此背景下，广州的居住将逐渐向郊区转移。同时，吴定金认为，从宜居及投资的角度来看，增城和花都将会成为未来的居住及投资"热土"。"增城和花都都有很好的自然生态资源，在政府重金完善交通、商圈等配套的情况下，未来居住及投资价值不可估量。"
反方：人口尚未高度膨胀
但也有专家持不同的观点，谢逸枫认为，广州在未来10年内不会出现"居住外移"的现象；而10年之后，随着交通、生活及商业的配套成熟，有可能会出现"居住外移"的现象，他认为，"由于广州大部分郊区的楼盘存在交通不方便、生活配套及市政商业设备缺乏的情况，从近几年来看，广州郊区的入住率不会太高。此外，由于广州市中心的人口目前未到高度膨胀的程度，基本上仍可以容纳。况且三旧改造的开发，将在近几年内满足市中心人口的入住需求。"
新视角三旧改造中的开发商：从高调招标到单独接触村委
对于"三旧改造"这块大蛋糕，目前已吸引了广州大批开发商的关注。对此，某小型开发商负责人对记者表示，三旧改造释放出来的天量土地，肯定所有的同行都在关注，"如果不能在这项工程中分到一杯羹，那么这个企业基本可以跟广州市场说拜拜了。"
城中村改造无需招拍挂？
那么，既然有兴趣，开发商又如何参与其中呢？据了解，最早涉足城中村改造的富力、保利、合景泰富、新鸿基等企业，都是通过招标、拍卖的方式进入猎德村、琶洲村等项目的改造工作。这些项目的招标都引起业界及市民的高度关注。
但前不久林和村的招标，则显得较为平静，在确定新鸿基进入之前，并没有传出太多的消息，也没有像之前那样举办专门的拍卖。另外，某国有房企人士对记者透露，他们公司有意参与番禺一个城中村的改造，目前也正在与该村的村委谈判，似乎也没有通过公开招标的渠道。这是否意味着，未来的开发商参与城中村改造，不再需要通过公开招拍挂呢？
政府牵线村委房企碰头
对此，著名房地产专家韩世同表示，城中村涉及的拆迁、补偿问题太过复杂，如果以以前那种招拍挂的方式让开发商参与其中，恐怕容易造成三方"扯皮"的情况。因此，现在的一些项目，都是通过政府推荐的方式去让开发商参与其中。
韩世同认为，开发商要参与城中村改造项目，应该要过"两关"："首先是政府部门要把关，通过公开竞争'上岗'的方式，确定几家有实力的待定企业，并推荐给村委；第二关是开发商与村委进行谈判，并达成协议。"他表示，在政府这一关，可以多给几个开发商竞争的机会，以保证公平和项目的顺利推进。他坦然表示，这虽然可能会造成偏向大型开发商的嫌疑，但城中村改造涉及资金量较大、操作比较复杂等问题，如果没有一定的实力和经验，是很难操作的。
记者观察如今的远郊会否成为下一个番禺
到2020年，广州市还有不到138平方公里新增用地可用，而且这些用地主要分布在相对遥远的郊区地带--白云区的钟落潭、从化的温泉镇、广佛交界处……
纵观目前广州市中心，基本已没有土地供应，楼盘数量、货量也日益减少。中心土地稀缺，成了楼价节节上涨的最好借口。目前，广州市中心楼价早已突破"2"字头，不是10年前的"千"元级，而是"万"元级。在动辄2万元/平方米且多数为大户型产品的现状下，投资者愈发疯狂地买楼，有条件的改善型买家也纷纷出动，开始了第二次置业，刚性需求买家只能将目光从中心城区转向近郊。然而，当白云区楼价超过1万元/平方米、番禺区楼价直奔2万元/平方米时，这群刚性需求者最终无奈地放弃了买房梦。
规划的出台，似乎又在告诉大家，老城区土地稀缺毋庸置疑，而近郊也似乎没有可建新房的供地出现。这让很多刚性需求者开始担忧，是不是近郊的楼价又会上涨？我们将来是不是得到比近郊更远的郊区买楼，每天花上近2小时去上班？
乐观一点去想，或许走向郊区也并非坏事。
遥想10年前白云区的黄石路、白云大道，10年前的番禺区，当时楼价仅3000多元/平方米。当时很多人却因为嫌楼盘处于近郊、周边生活配套不完善、交通不便等理由，错失了买楼机会。而随着城市中心土地开发的饱和、市政建设的发展以及交通快速发展，这些当时很"遥远"的楼盘，目前都已成为旺地，周边二手楼价也已上升到1万元/平方木。
现在的钟落潭、太平镇、花都东北区也一样，或许目前各方配套还不成熟，交通还不便捷，但随着城市化进程的推进，谁能说10年后这些远郊区域不会成为下一片旺地呢？
土地资源的供给向来是僧多粥少，可开发土地资源有限，开发商多；楼盘数量少，买楼者多。所以同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在参加信息时报举办的一次论坛上这样表示，"广州地产界只有三个方向可走，除了脱离广州本地走到外面去开发外，一是走高端路线，一是做休闲旅游生态的房地产。"
(作者：罗莎琳 徐凤 张金娜 李东元)
家装馆
- 灯饰
- 浴室柜
- 烹饪锅具
- 席梦思
- 水龙头
- 热水器
- 花洒
- 家用家具
- 地毯地垫
- 插座开关
- 置物架
- 毛巾杆
